4月12日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会（以下简称中房学）与中国建设报社、建信住房服务有限责任公司成功举办了主题为“新发展模式下的住房租赁”的2023中国住房租赁发展论坛，并于4月18日线上播放。以下为本次论坛嘉宾主要观点摘要：

中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长 

致辞摘要：（1）中房学自成为全国性住房租赁行业组织以来，在发挥桥梁纽带和参谋助手作用，推动行业发展，搭建沟通交流平台等方面积极作为，未来将继续加强住房租赁团体标准体系建设，推动住房租赁国家标准建设，探索开展住房租赁企业资信评价、住房租赁产品评价和从业人员教育培训，更好地为住房租赁企业和从业人员服务。（2）过去，由于我国城镇住房短缺，城镇化快速推进带动了住房需求快速增长，房地产业形成了“高负债、高杠杆、高周转”（“三高”）为主要特征的“数量扩张型”发展模式。近年来，支撑房地产业快速增长的原有动力减弱，“三高”发展模式难以为继。（3）房地产业新发展模式的核心内容包括：从解决住房“有没有”转向解决住房“好不好”，实行租购并举，兼顾好住房市场和住房保障，有效盘活存量和优化增量，平衡好开发建设和运营管理，开发投资和租赁投资均有合理回报，能良性循环，可持续发展。（4）在房地产业新发展模式中，住房租赁将“唱主角”，发展好住房租赁有助于推动房地产业向新发展模式平稳过渡。（5）目前住房租赁处在支持政策和舆论环境的最好时期，住房租赁行业加速进入黄金时期，未来住房租赁市场前景还很广阔。住房租赁企业要十分珍惜行业的黄金时期，努力提升美誉度，坚持做优做久做强做大的发展路径；走职业化专业化发展道路；始终诚信经营服务。

致辞摘要：（1）住房租赁行业的发展要“想明白干实在”，“想明白”是最基本的认识论，“干实在”是最朴素的方法论，要切实解决租房中的短板与痛点，让人们租得主动，住得开心。（2）住房租赁行业相关主体要始终铭记“中央的要求，人民的需求，我们的追求”，坚决贯彻落实中央的要求，满足人民的多样化需求，扎实推进行业健康发展。（3）中国建设报社是住房和城乡建设部主管的综合性行业权威媒体，负责宣传党中央、国务院关于住房和城乡建设工作的方针政策和决策部署，及时报道行业重点工作进展、试点工作突破、行业突出问题，交流工作经验，展示为民成就，引领行业发展。

党委书记、董事长 王燊

致辞摘要：（1）国家加快培育和发展住房租赁市场的政策效应逐步显现：保障性租赁住房加快筹建，供给端加快优化；保障性租赁住房REITs发行，打通行业募投建管退全链条；住房租赁企业开始注重建设和运营的质量，提高租户满意度，行业正朝着高质量发展方向转变。（2）以2022年10月发起设立全国第一只住房租赁基金为契机，中国建设银行推动形成了集股权投资、信贷支持、租赁运营、REITs上市为一体的全方位住房租赁金融体系，为金融支持健全房地产长效机制探索出一条新路。（3）当前我国住房租赁市场正处于快速发展的新起点，培育和发展住房租赁市场仍然需要多方努力，同心合力。

观点摘要：（1）受房价看涨预期变化、流动人口规模和单身家庭数量增加、住房消费理念转变等因素影响，我国已经形成了庞大的住房租赁市场，未来仍有增长空间。（2）我国每年新增大量进城务工人员、新就业大学生，有强烈的租房需求、有尊严的居住需求，特别是随着零零后步入社会，对租得到、租得起、有尊严的居住需求将更加强烈。（3）目前我国住房租赁市场发展的三大阻点：住房租赁项目税收贡献小，地方政府积极性低；租售比偏低、项目投资回报率不合理，导致重资产的开发与持有意愿低；没有实现租购同权，租房者没有获得感。（4）对地方而言，特别是人口净流入的热点城市，发展住房租赁既是优化投资环境、促进实体经济高质量发展的重要内容，也是完善城市功能的重要举措。（5）进一步促进住房租赁市场发展，用地政策、金融支持政策、公共服务供给等还应再加力，住房租赁立法也需要提速，未来需要制定一部固根本、稳预期、利长远的住房相关法律。

上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任 

观点摘要：（1）高负债、高杠杆、高周转的房地产发展旧模式下，经营机制单一化、巨型化、跨区化、短期化，组织机制过度以企业为中心，驱动机制过度以牟利为驱动，价值机制片面依赖地租。（2）房地产发展环境面临趋势性、结构性变化，包括住房的属性定位发生根本性转变、住房供需总量基本实现平衡、老龄化加快和少子化加速、城镇化减速和城镇人口越来越向主要城市群都市圈集中、经济进入新常态和城市发展动能发生根本性转换等。（3）房地产发展新模式的基本内涵：融资和利润机制转向低负债、低杠杆、高品质，经营机制转向组合化、中型化、本地化和长期化，并逐步构建“地租+房租”规范积累合理分享的价值机制。（4）住房租赁行业发展要坚持租购并举，租在购前；大力推进租购同权；满足多层次多样化的租赁住房需求；积极推进租赁社区营造；推进房地产“投融建管服退”一体化，主体责任终身制。

观点摘要：（1）“持有型不动产”是国内房地产行业转型的重要方向，而“保障性租赁住房”这一具体资产类型为全行业平稳过渡提供了重要的现实抓手。（2）保障性租赁住房REITs是发展持有型业务适配的金融工具，是进一步发挥好资本市场功能，服务经济高质量发展的具体体现。（3）保障性租赁住房REITs试点项目取得了良好的示范效应，打通“募投管退”循环，“以存量带动增量”效果显著。（4）租赁住房REITs发展的建议：形成租赁住房REITs的合理估值；制定合理稳定补贴政策及租金调整机制；将住房公积金制度改革与租赁住房建设、租赁住房REITs发展结合起来，推动新型住房体系建设；进一步鼓励多主体、多类型资产参与发行保障性租赁住房REITs产品。

建信住房服务有限责任公司

观点摘要：（1）国家通过探索公募REITs、私募基金、信贷、债券等金融产品和服务创新，从“募投建管退”各环节加强对住房租赁企业的支持，目前“募投建管退”全链条闭环已基本形成，但推广条件还不够成熟，产融结合还需进一步加强。（2）住房租赁是投入重收入薄的行业，需要进一步贯通融资渠道，以支持市场化、规模化、专业化住房租赁企业成长。（3）中国建设银行将住房租赁作为战略性任务，通过探索租赁权和运营权“两权分离”创新模式，与合作方发挥各自优势，支持培育市场主体，降低市场成本；将住房租赁项目与闲置资产盘活、城市更新、老旧小区改造、人才安居等相结合，以“住房租赁+”创新模式平衡政府与市场需求；设立住房租赁基金，构建“投贷管退”全周期服务体系，发挥金融科技优势，为政府和企业提供数据支持。（4）未来，需要构建“投贷管退”和“租购联动”两类体系，形成产业与金融相互支撑格局；探索深化政府、产业、金融三方融合，推动行业高质量发展。

观点摘要：（1）当前住房租赁市场发展处于黄金期，政策支持力度不断加强，长租房市场发展更加稳健，整个社会对长租房接受度在明显提高。（2）行业发展面临着过度资本化，客群加速“士绅化”，规模趋于巨型化三大发展陷阱。（3）跨越长租房市场发展陷阱的建议：加强政府引导，健全政策体系；强化行业生态链，把行业做强做稳；提升市场包容度，在产品设计上兼顾到收入较低、支付能力较弱的群体；加强租赁社区公共管理，探索大型、巨型租赁社区的综合治理体系。

观点摘要：（1）企业的变革与国家推动高质量发展的逻辑是一致的，企业单纯依靠规模扩张的时代已经过去，要通过质变推动量变。（2）住房租赁行业本质是存量住房经营行业，存量住房经营行业与房屋出售等行业不同，更聚焦未来收益的可持续性和上升空间。（3）“增益租”模式的核心是“颠覆的模式+划时代的居住产品”，具有“无差价、无空置期、收益保底”三大特点。“增益租”模式符合未来行业经营的本质。

观点摘要：（1）近期的“金融十七条”，对新建租赁住房、购买存量租赁住房、运营型住房租赁企业提供了相应的支持政策，未来随着政策落地，规范化、规模化住房租赁企业将会获得更多金融支持。（2）住房租赁企业要积极拥抱保障性租赁住房工作，参与保障性租赁住房“投融建管退”全流程。运营型住房租赁企业是决定项目是否盈利的关键，只有运营方与项目方、资金方三方合作共赢，才能更好推进租赁住房的资产管理，实现收益最大化。（3）科技创新与数字化是规模化运营租赁住房的基础，是稳租金、定价管理的重要手段，通过应用智能物联、对接银行等第三方系统可以解决租住安全风险隐患，实现财务智能化、规范化管理。（4）围绕住房租赁，为客户提供社交平台、输出情绪价值、提供增值服务的同时，也能为住房租赁企业带来经济价值。

观点摘要：（1）住房租赁是大民生小利润、大行业小企业、小生意大情怀的行业。（2）宿舍型租赁住房服务于城市运行保障人员等，保障每一个公民有尊严、体面居住，符合共同富裕宗旨。产业园区租赁社区作为产城才融合背景下的宿舍型租赁住房，是职住平衡、改善人居、助力实体经济的重要抓手。（3）住房租赁行业高质量发展需要在各部门各类政策、房源筹措、改建类合规审批、资金筹集、多主体联动、大运营体系等方面形成合力。

观点摘要：（1）当下，长租公寓行业品牌矩阵逐渐稳定，地产、资本机构投身其中，带来更多可能性，行业政策愈发明朗，多重举措提高产品供给。（2）调查结果显示，客户需求呈现租赁住房产品配置与需求错位、租金不是唯一敏感点、分层趋势逐渐明朗、居住条件不凑合等特点。（3）长租公寓行业普遍存在产品同质化程度高、对细分市场探索不足的问题，维护好主营业务客群，拓展不同群体的客户产品，为未来产品转型提供可能。（4）长租公寓产品的转型路径：精准定位，完全掌握客户需求，为目标客户提供“超预期”体验；在户配与户型设计上下苦功，为坪效与体验寻求平衡点；服务模式同频转型，拓展长租公寓产品的差异化服务。

观点摘要：（1）住房租赁企业提升建设运营水平需要从经营、客户、运营、品牌四个方面着手。从经营角度出发，要做细基础管理，夯实基础动作，实现“投资好+回报好+业绩好”；从客户角度出发，要做出特色服务和品质服务，提升客户满意度，保持高出租率及续租率；从运营角度来讲，要做精细化管理，适度创新管理方式，实现降本、提质、增效；从品牌角度来讲，要强化品牌调性，提升品牌价值，助力市场拓展。（2）伴随企业规模扩展，企业运营、服务、管理的标准化将变得至关重要，企业需要制定相应的策略将标准化体系贯穿始终。（3）大型租赁社区的运营过程安全是最为重要的事项，需要严格保证。

圆桌对话：房地产业新发展模式下住房租赁突破与创新

主持人：周以升（高和资本执行合伙人）

对话嘉宾：

刘  琳（中国宏观经济研究院研究员）

田  莉（清华大学建筑学院城市规划系副系主任）

蔡  真（国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任）

刘  翔（优客逸家董事长兼CEO）

文家武（湖北省住房保障建设管理有限公司副总经理）

梁志勇（珊瑚数据CEO）

王  卓（瑞联平台总经理兼世联房地产评估公司执行董事）

Q1：房地产业新发展模式指什么？与住房租赁的关系是什么？

刘  琳:（1）中央目前还没有文件对房地产业新发展模式进行明确阐述。从个人理解来看，房地产业新发展模式体现在房地产建设和消费方式的创新上。（2）过去房地产业发展模式以销售、购买为主，过去两年房地产市场发生了很大的变化，房地产业发展模式进入一个新的发展阶段，房地产建设转向存量提质改造和增量结构调整并重，房地产消费方式转向租购并举。（3）租购并举在新发展模式中具有非常重要的作用，它代表着住房消费方式的转变。2021年可以看作租赁住房的元年，国家出台了系列政策支持住房租赁市场发展，这为后期新发展模式的实施、租购并举制度的建立提供了基础条件。

Q2:在租赁住房发展过程中，政府能够发挥哪些作用？

田  莉:（1）租赁住房发展不仅与房地产市场密切相关，也与城市空间结构优化、职住平衡、居住品质、租住同权等密切相关。（2）租住同权是比较理想的模式，在配套的公共服务设施如教育、医疗等方面，非市场能解决，更多依赖地方政府如何看待外来人口的居住权益问题。（3）政府应当推动集体建设用地上建设租赁住房，放松条条框框，让市场在供应端发力，并实现民营企业与国有企业同等待遇。（4）目前很多空置和低效利用的商业、办公等非居住类存量房屋，如何获取统计数据，如何盘活利用是一个复杂的系统工程，需要一揽子的政策体系。

Q3:房地产业新旧发展模式中，金融生态有何不同？住房租赁行业在金融方面存在哪些挑战？

蔡  真：（1）过去高杠杆的房地产开发模式主要依靠银行单杠支持，新发展模式下房地产开发贷尤其是个人按揭会大幅下降，租赁住房REITs会增加，应积极探索地方政府专项资金及公共基金支持住房租赁市场发展。（2）政策性金融适用标准不在于机构性质是民营企业还是国有企业，而在于项目是否具有普惠性，需求是否具有公益性。（3）当前我国住房租赁人口超2亿，由政府供给财政压力巨大，大部分仍应由市场供给。

Q4：资产运营商面临哪些机遇和挑战？

刘  翔：（1）资产时代背景下，住房租赁运营商没有尊严，但中长期来看，住房租赁市场一定会进入运营时代。（2）中资产模式只适用于住房租赁企业启动时期，后期不应大规模扩张。（3）轻资产住房租赁企业要能够认清形势，拥抱变化。（4）在未来发展上，希望民营企业和国有企业在享受土地和金融支持政策上，待遇更加均等；REITs带来的长周期低成本资金政策能够真正落地。

Q5：作为国企，在保障性租赁住房建设运营中有哪些优势？

文家武：（1）湖北省住房保障建设管理有限公司致力于打造保障性租赁住房“投融建管服退”专业省级租赁平台，统筹全省资源解决湖北省新市民和青年人的住房困难问题。（2）湖北省住房保障建设管理有限公司存在三点优势：形成了资产购置贷款、装修贷、运营经营贷和股权贷款等多渠道、低成本的融资体系；解决了资产和土地问题；依托集团下物业、酒店管理公司等天然基础优势。

Q6：作为公寓数据咨询领域的创业者，打算解决住房租赁行业哪些问题？

梁志勇：（1）从我们的视角来看，行业真房源问题还没有得到很好解决。真房源问题的核心是底层数据楼盘的缺失。政府解决供给、金融等问题的基础是要解决整体数据资产特别是楼盘数据缺失问题。（2）户型结构当前存在供应与市场需求不匹配问题，建议住房租赁企业在追求坪效的过程中，积极探索多元化租赁住房，满足多元化需求。（3）未来租赁平台计划将重启，夯实底层数据，调节市场供给，调整租金定价。

Q7：当前纯住宅收益只有1.5%的收益率，租赁住房REITs要求近三年每年净现金流分派率不低于3.8%，如何看待这一问题？估值中需注意的问题有哪些？

王  卓：（1）收益可以区分为追求长期变现收益还是短期持有过程中租金收益，如市场处于上涨预期，企业一般可以接受短期内较低租金收益。（2）半市场化的保障性租赁住房，因其能获得政策上的支持，经营成本较低，收益率达到要求可以实现。全部市场化的租赁住房，收益率相对较低，但很多优秀企业通过有效运营，也能使收益率满足发行REITs的要求。（3）土地年限对租赁住房价值影响很大，目前没有政策明确规定土地年限到期补缴金额。估价时一般按照假设土地使用年限到期，以基准地价或预期评估价的一定比例补交土地出让金后延长土地使用期限来处理。（4）租赁住房项目估价需要考虑房地产、资本和人三个层次。