柴 强
中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长
重视机构内部治理，夯实未来发展基础
观点摘要：（1）本次年会主题的关键词为“机构内部治理”，目的是促进机构高质量可持续发展。在当前房地产估价行业发展形势不够好的情况下，广大房地产估价机构应利用这段时期进行修整、复盘、展望，补短板、强弱项、堵漏洞，准备再出发、向前进、上新台阶。（2）未来，估价机构生存发展将主要靠内部治理这个基础。通过本次年会的理论研讨、实践总结和经验交流，推动估价机构构建既符合现代企业管理基本原理，又适合房地产估价机构特点及机构自身情况的内部治理体系，从“人治”转向“法治”，提高机构治理水平和运营管理效率，防范有关风险，保障估价机构高质量、可持续发展。（3）估价机构内部治理总体思路：一是精神状态上：始终要有忧患意识，要有坚定发展的信心；二是发展理念上：坚持专业主义、长期主义；三是发展战略上：要走市场化、咨询化、科学化发展之路；四是发展路径上：坚持做优、做久、做强、做大的发展过程；五是要守正创新，转型升级：一方面不固步自封，另一方面不是为创新而“创新”。（4）从体制机制、后继人才、管理手段、内部制度、企业文化等方面，对内部治理具体内容提出几点意见：一是确立组织形式、治理结构及实际控制人，探索股东或合伙人退出机制和激励机制，鼓励机构做强做大；二是深入思考如何吸引、培养、留住人才特别是青年人才，如何建设高素质专业化估价队伍，如何待遇留人、事业留人、感情留人，探索师徒制，培养接班人，做好交接、传承；三是重视数字化转型、现代项目管理工具的应用及绩效评价考核方法；四是学习研发制度，构建估价资料库，明确业务流程和标准，完善风险管理制度，推行明码标价，建立机构发展基金和风险基金等；五是企业文化建设不要唯利是图，倡导向上向善，践行ESG理念，也要避免过度商业化等。
胡建明
高力国际估价及咨询服务中国区执行董事，联席负责人
观点摘要：（1）在现代企业中，企业、团队、员工之间的关系是相互依存、相互促进的。（2）高力国际评估内部治理体系包括完善组织架构、建立企业制度、数字化信息化建设、营造积极的企业文化、优化决策机制、完善内部监督机制、人才培养和引进；外部拓展内容包括拓展服务范围、增加客户类型、拓宽行业覆盖，并开展多渠道全方位的市场营销。（3）未来企业发展对于领导、员工和团队的要求：领导者需顺应不同的市场情境变化，厘清工作轻重缓急，动态平衡关键领导角色，从而更灵活高效的发挥领导力，引领团队完成更具挑战性的目标、任务、项目和变革；员工在团队中的职责更加多样化，同时也更加注重团队合作和协作；建立学习型团队、坚持创新驱动、实现价值共享、践行ESG和OKR理念。
潘世炳
中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长
观点摘要：（1）当前，我国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段，由规模速度型转向质量效率型，由增量扩能为主转向调整存量、做优增量并举；我国房地产市场从增量扩张转向存量运营，从高速度增长转向高质量发展，从“高负债、高杠杆、高周转”转向“价格稳、结构优、质量好”；我国房地产业向新发展模式平稳过渡，房地产估价可在存量盘活、城市更新、绿色低碳、智能安全、资产运营和证券化等方面积极发挥作用。（2）过去房地产估价机构存在重成熟业务、轻创新业务；重商务拓展、轻内部管理；重业务经营、轻党建文化；重企业发展、轻风险防控等问题。当前房地产估价行业进入机遇与挑战并存的新发展阶段，需要从单纯关注数量扩张向关注经营理念、内部风险防控、业务发展创新、服务质量提升、专业人才培养等内部治理方向转变，以适应新的市场环境。（3）房地产估价机构应建立技术、市场、人事、信息、文化、风控“六位一体”的内部治理体系，具体包括：强化业务创新和技术提升，加快数字化转型；创新市场拓展方式；完善以人力资源为核心的管理体系；坚持党建引领、参政议政、企业经营“三结合”；做好企业文化建设，积极承担社会责任；严控估价机构内部风险等。
樊 芸
中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长
上海富申评估咨询集团董事长
完善内部治理、探索人才培养创新模式
观点摘要：（1）公司治理是指公司所有者（主要是股东）对于经营者的一种监督与制衡机制。现代公司治理分为内部治理和外部治理两个方面，其中内部治理在企业管理中发挥着重要作用，主要从公司内部人员任职资格、权限范围、议事规则、利益冲突等方面开展。（2）关于吸引、培养年轻人才的有效路径：一是组建政策研究室，避免急功近利；二是参与国家法律法规及行业热点难点问题的调研；三是探索行业重点关注低价收费问题的调研与磋商机制；四是参与行业相关的其它社会热点调研；五是解决人才后顾之忧；六是发挥员工专业特长，为行业赢得荣誉。（3）公司治理、民主决策的有效措施：梳理法律法规、完善制度修订，民主管理、民主决策，为党工团组织注入新鲜血液。（4）法治是最好的营商环境；人才是企业最宝贵的财富；全员分享劳动成果是企业核心的价值观；良好的股权激励和退出方式是企业最有效的吸引人才机制，具体包括建立盈利全员分享机制，探索股权激励机制及股权退出机制等。
李 娜
社会责任与公司治理
观点摘要：（1）房地产估价行业运用自身的专业服务承担着重要的社会责任，即用专业服务为经济发展贡献力量，专业公司治理的核心是建立专业引领的企业文化。（2）国外经济周期中各个阶段均有房地产估价机构的专业参与，包括在高科技产业、ESG、数字经济及数字化转型、保障房、资产证券化等领域提供相关专业服务。（3）估价行业的发展历程，体现了自身的发展韧性与对经济社会发展需求的适应性。估价机构应把握时代发展的趋势与脉络，持续探索演进，积极参与社会经济发展的方方面面：对社会，始终维护人们发展的权利与利益，维护社会经济乃至文化的可持续发展；对政府，协助防范与化解潜在风险，维护社会稳定、公平与正义；对市场，坚持以“资本向善”为导向，提供高质量的“价值”服务。（4）应发挥企业文化建设在估价机构内部治理中的引领作用，包括合规、诚信、专业，以企业文化建设引领公司治理，以专业服务实体经济发展和国家战略。
崔太平
估价机构薪火传承与合伙文化
观点摘要：（1）合伙助力代际传承，估价机构合伙人制度建设包括进入退出机制、议事制度、合伙人分级、收益分配、份额调整及保障制度等。（2）合伙协议是机构内部的“宪法”，包括入伙与退伙的约定、新合伙人入伙条件与程序、合伙人利润分配与亏损承担、合伙人退休退伙的约定、纠纷解决办法等内容。（3）合伙人议事制度中分类事项的表决方式分为按人头投票和按人头+合伙份额投票。（4）探索建立合伙人导师制度，包含合伙人培育计划、学生选拔、职业导师队伍建设、开展教学及实习实践活动等。（5）合伙企业文化的“合”是“合抱之木”的“合”，是“君子和而不同”的“和”，是“道不同不相为谋”的“合”。
王常华
蓄价值观之势，谋新发展之能
观点摘要：（1）以“专业、诚信、创新、合作”价值观促进组织管理。“专业”赋能组织管理包括专业数字化系统、专业培育机制及专业多元培训；“诚信”赋能组织管理包括恪守职业道德、诚信贯穿日常并融入管理；“创新”赋能组织管理包括组织构架、管理制度及业务模式创新；“合作”赋能组织管理包括新员工拓展、设立员工俱乐部及组织员工旅游。（2）面向未来，估价机构在人才的培养上应呈现多元性；持续完善公司规章制度体系、制定清晰的职业发展路径，通过透明的机制确保全体员工都有公平的机会、资源和权利实现发展目标；给予员工充分的成长空间与包容。
估价机构管理组织架构设置思考
观点摘要：（1）估价机构管理组织架构设置至少要面对如下问题：股东层与执行团队的设置与权限划分、执行团队的组织架构设置模式、组织架构中的岗位设置与目标分置、岗位与人员的关联等。（2）估价机构的特征决定要尽量避免出现只负责内部协调、内部控制的“管理岗”，所有的中高层岗位都要与某个目标相对应，总经理是机构第一业务岗。（3）估价机构管理者应该加强管理学基本理论知识学习，并结合自身管理经验，做好充分调研了解，从组织架构的设置原则、模式与要求进行思考。（4）没有绝对完善的设置管理架构理论，估价机构必须根据自身规模、发展阶段、人员组成与社会资源等各因素，确定适宜自身发展的组织架构与管理体系。
司徒荣轼
广东国众联行资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司执行总经理大数据背景下房地产估价机构的数字化转型之路
观点摘要：（1）当前房地产估价行业现状：三大传统业务萎缩；行业内外不良竞争加剧；估价机构的数字化程度普遍偏低。（2）房地产估价行业数字化转型的三个机遇：线上评估需求增长，市场发展空间大；大数据时代带来的评估工具的改革；政府对房地产估价行业的放管服改革。（3）房地产估价行业数字化转型的六大困境：估价业务模式仍以传统模式为主；估价人员“数字化素质”较低；线上数据质量不高，覆盖面不完全，导致估价难度较高；资源、资金难以保障，中小企业的问题尤其突出；金融机构以及阿里、京东大数据的冲击；数据隐私和安全问题。（4）估价机构数字化转型的实现路径包括业务专业化、价格市场化、数据信息化、加强交流合作和数据保密能力。
骆晓红
深圳市国策房地产土地资产评估有限公司董事长
估价机构的传承与发展
观点摘要：（1）估价机构传承模式有内部经理人接班模式、代际传承模式、机构整合模式。（2）估价机构的传承是机构基因、无形资产和企业家精神的传承，好的传承是通过组织完成的，发展是传承的最好方法，一代股东要逐步放权，二代要守正创新。（3）未来5-10年，估价机构将进入传承高峰期，传承的成功与否，直接关系估价机构和行业的可持续发展。（4）传承是一项艰巨的挑战，越早制订传承计划，成功传承的可能性就越大，稳定发展的确定性就越大。
许 军
合伙创新——新时代估价行业的新发展理念
观点摘要：（1）新形势下，房地产估价机构面临业务类型单一、技术水平滞后、人才短缺、企业规模偏小等难题，行业市场竞争已经触及成本线，行业发展处于“明斯基时刻”。（2）行业发展离不开新发展理念，面临传统业务萎缩、新业务领域不断涌现的情况，行业应形成共识：供给侧改革是唯一生存之道。（3）当前，房地产估价行业已经开展的供给侧创新包括两类，一是围绕理论、方法、知识、经验等要素资源的专业创新，如城市更新、绩效评价、租金评估及REITs等；二是围绕资金、数据、信息技术、跨界人才等要素资源的技术创新。但这两类创新因普遍缺少核心要素资源，导致大多数机构没能形成核心竞争优势。（4）模式创新是第三类创新；是房地产估价机构提升核心竞争优势、实现可持续发展的解决之道；是在理念、规则、制度等方面的创新，如合伙创新，通过把优秀的人用更有效的方式凝聚在一起持续创新。（5）合伙创新可以充分发挥群体优势、避免个体局限、突破股权界限、形成人合平台，因此可以突破估价机构在资金、人才、数据、品牌等方面的瓶颈；合作制的本质在于制度，需要以共识的机制，形成议事规则，建立合伙制度；合伙制的七种作用包括汇集、整合、择优、规模化、强化、互利、分工。
圆桌对话：内部治理有效路径探讨与分享
主持人：闫旭东（中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长，北京仁达房地产土地资产评估有限公司名誉董事长）丁金礼（河南省房地产估价师与经纪人协会会长，河南宏基房地产评估测绘有限公司董事长）高喜善（北京首佳房地产土地资产评估有限公司董事长）胡 峰（戴德梁行北京公司总经理、北区估价及顾问服务负责人）杨丽艳（深圳市国房土地房地产资产评估咨询有限公司董事长）李秀荣（厦门均达房地产资产评估咨询有限公司董事长）高藕叶（天津博成房地产土地资产评估有限公司总经理）Q1：如何建立总估价师制度？总估价师制度可以发挥哪些作用？
丁金礼：（1）河南省总估价师（估价总监）制度建立的背景：业务风险大、同一机构内部估价报告水平不一、机构间同质化竞争严重。（2）总估价师的定位与选拔：选拔各估价机构中水平最高、知识最全面的估价师成为总估价师，实现估价机构全覆盖。（3）总估价师的职责：组织内部学习、协调内部业务工作、传承传统业务、创新新型业务。（4）总估价师制度的作用：通过总估价师把关估价技术，可以提高估价质量；为行业培养一批专门研究估价技术的专业人才。（5）根据估价能力将估价师分为四类：一是“技乏”（技不如人）类；二是“技能”（一技之长）类，能够熟练解决常见估价问题；三是“技巧”（技高一筹）类，能够解决疑难问题、延伸拓展性问题；四是“技艺”（技艺超群）类，可以进行创新。一般机构要有一个“技能”类估价师；大机构要选用“技巧”类估价师，至少有一个“技艺”类估价师。
Q2：估价师学徒制的探索情况及其在业务拓展中发挥的作用？
高藕叶：（1）推行学徒制改革可以从以下方面进行：一是“走出去”，选择优秀估价师去高等学府进修；二是“请进来”，请行业知名专家对估价师进行指导，以师傅带徒弟方式一对一地指导具体项目操作；三是积极推行估价师人才考评制度，确立人才培养具体目标，如10年成为行业专家、3-5年熟悉行业体系等。（2）房地产估价服务特点决定了实践经验的重要性，为传承实践经验，应做好：在新老员工衔接时，通过提前上岗、在实践中了解岗位具体职责；前置估价师实习训练制度，提前了解行业，考核通过后上岗，以减少新估价师犯错误的几率。（3）通过将带徒弟与薪酬体系结合，提高优秀估价师带徒弟的积极性。（4）以房地产估价业务为核心，可以进行延伸的业务有工程造价、专项审计和城市更新中的成本审核等。
Q3：大公司应如何进行组织机构变革？如何培养人才？
高喜善：（1）面临估价业务多点化、小型化、低收费化、作业难度加深的现状，通过合伙制改革、任用年轻估价师，可以推动创新，打造企业发展优势。（2）合伙制不只体现在法律关系上的变化，更多体现在合作机制上，通过改变利益分配机制，使公司利益与个人利益保持统一。（3）组织机构变革包括对管理层内部职责、公司架构等的调整。如，通过改变利益分配，促进团队创新，包括提高新业务的业绩系数、增加激励等；通过制定好的选人机制，对有冲劲、有想法、有执行力的“三有人才”进行激励。
Q4：国际公司在内部治理方面的借鉴？
胡 峰：（1）人才与企业是相互成就的。一方面，企业应创造公平、公开、平等、透明的内部管理环境，如在薪酬制度中，以人为本，保证薪酬能够按照已制定的激励制度透明地执行，以调动人才的积极性、主动性。另一方面，企业要实现高质量可持续发展，不断开拓新业务，为人才提供发展的空间。通过切实尊重人才、简化内部治理、搭建发展平台，吸引更优秀的人才进入，实现人才与企业共同发展。（2）许多估价需求是在与客户不断沟通交流中产生的。过去估价业务以投后管理为主，未来将以房地产资产管理业务为主；资产管理业务主要来源于金融机构，估价机构应从专业、数据支持角度，为金融机构资产管理提供顾问服务。
Q5：美国房地产估价行业发展的有关借鉴？
吴 数：（1）美国估价师社会地位、经济收入普遍较高，年龄普遍较大，平均年龄为49.5岁。（2）美国房地产行业经历了大开发、供需平衡、存量为主（REITs快速发展）的三个阶段；几次转型期间，均为房地产估价机构提供了发展机遇，部分估价机构抓住行业转型机遇做强、做大。（3）当前我国已进入存量房时代，房地产估价行业应坚定信心，抓住REITs快速发展带来的机遇。
Q6：数字化转型对房地产估价机构发展和内部治理的作用？
杨丽艳：（1）数字化转型是企业内部治理的重要手段，房地产估价行业数字化转型已迫在眉睫，否则将被数字经济时代所淘汰。（2）数字化转型需要长期、持续的资金投入，企业应提高重视、制定长期战略。（3）数字化转型，对外应提升数字化服务能力，对内应持续进行系统迭代，以适应企业内部管理的需要，提升管理效率。
李秀荣：（1）数字化是房地产估价行业要面对的全新场景，也是让行业产生新的收获方法。房地产估价机构应借助行业多年的数字化转型经验、积累的大量数字资产，抓住国家数字经济发展的机遇。（2）房地产信息化系统可以集合优秀估价师经验，搭建完整、持续更新的知识库，弥补估价师知识结构单一的不足。