深圳市世联土地房地产评估有限公司执行董事，瑞联平台创始人  李 娜

心之所向、素履以往——用创新诠释估价行业的未来

观点摘要：（1）房地产估价行业30年辉煌发展之路彰显了其专业价值，估价理论体系与人才建设推动行业发展，为我国经济社会发展提供高质量的专业服务，同时在保障交易公平合理、防范金融风险、维护社会公平正义、推动市场平稳健康发展中发挥了重要作用。（2）当前，房地产估价业务范围不断拓展，但市场化转型仍任重道远，同时行业青年人才匮乏、复合型人才短缺、梯队建设滞后等人才问题突出。（3）对国际上众多房地产估价行业新秀进行深入剖析之后，总结了国际房地产估价行业经验：一是中小机构深耕细分领域，做到专精特新；二是数字化、智能化应用不断加深；三是注重跨学科人才的引进与整合，打造复合型团队；四是平台化发展，持续优化客户体验；五是拓展绿色低碳等新兴估价业务，推动社会可持续发展；六是始终以客户需求为导向，提供创新产品和服务。（4）房地产估价行业正处于转型发展的关键时期，应围绕国家战略引领与行业发展要求，通过构建智能化的估价平台、打造高素质复合型人才队伍、创新多元化产品和服务、优化高效的组织架构，在新时代的竞争中脱颖而出，迎接更加光明的未来。

中国农业大学土地科学与技术学院副院长、教授  朱道林

不动产估价的现实矛盾与未来趋势

观点摘要：（1）现阶段的不动产估价行业，是伴随改革开放的步伐发展起来的。当前处于社会经济飞速发展的转型时期，既面临着巨大的挑战，同样存在一系列机遇。因此，思考与探索转型时期的估价行业发展方向，迎接挑战，抓住机遇，迫在眉睫。（2）不动产估价行业面临的矛盾：土地、房地产、资产等估价领域部门壁垒由来已久；市场参差不齐，恶性竞争愈演愈烈；估价技术与服务水平有待提高，算价多于估价；服务政府多于服务企业，程序性需求重于市场需求；AI技术带来冲击；转型时期宏观经济与市场低迷，业务需求萎缩等。（3）房地产快速发展的时代早已过去，在当前AI大模型时代，只有转型发展，主动适应市场需求，主动追求市场需求，主动转变服务方式，才是唯一出路。只要地球还有人，只要人类还住在房子里，房地产估价就一定有市场。（4）行业转型发展的未来趋势：一是坚持理论至上，提升估价能力。在长期积累的基础上调查市场、认识市场、判断市场、把握市场、求证价格。在完全竞争市场条件下，土地价格最终来源于土地产出品价格。二是服务好政府需求，更须服务好市场及企业需求，满足价值需求，提升业务能力是关键。三是重视技术赋能的理念，AI、大数据、系统平台（数据资产）已成为基础，提升技术竞争力是提升未来竞争优势的关键。

我国台湾地区不动产估价师公会创会理事长  卓辉华

我国台湾地区房地产估价新情况、新趋势及经验借鉴

观点摘要：（1）台湾地区估价师在房地产市场的任何周期都有业务做，即使在房地产泡沫时期，也有大量的不良资产处置、资产证券化、企业重组和并购的估价业务。（2）台湾地区估价新情况、新趋势：一是推动法定估价业务，包括公有财产价格、土地征收、容积移转、土地开发权益分配等；二是建立估价审议制度，由相关估价委员会对估价报告提出意见；三是通过仲裁处理价格纷争，由相关当事人遴选估价师担任仲裁人来调解争议；四是拟定估价技术公报，包括职业道德规范、估价报告示范文本等。（3）1998年10月台湾地区发布《都市更新条例》，土地稀缺使得都市更新成为建筑开发的主要土地来源，都市更新相关价值评估需要委托不动产估价师。（4）科技是为估价专业人士提升估价效率的重要辅助工具，希望估价师时刻回归初心与使命，公正客观专业估价，成为专业顾问、争议仲裁人等，运用高质量的估价专业服务创造公众利益、社会信任、产业品牌。

永业行土地房地产资产评估有限公司董事长、党委书记  潘世炳

把握重大政策机遇  推动房地产评估转型升级

  观点摘要：（1）当前，国内外宏观经济形势仍然严峻，全球经济下行压力显著增强，外部环境更加复杂，国内有效需求依然不足，经济回升基础仍需巩固，但长期向好的趋势没有变。特别是2024年9月26日中央政治局会议指出，有效落实存量政策，加力推出增量政策，为行业发展提供了新的方向和机遇。（2）房地产估价行业应立足新阶段，洞悉政策内涵，把握发展趋势，聚焦存量盘活、城市更新、老旧小区改造、绿色低碳、生态价值、数据资产等领域开拓新的估价和咨询业务，推动高质量发展。（3）估价机构需优化和提升管理水平，强化市场、管理、风控、技术、信息、文化“六位一体”企业管理模式，以人为本，提升研发实力、推动行业交流、加快数字化转型、树立品牌形象、加强文化建设等，实现可持续发展。

上海富申评估咨询集团董事长  樊 芸

破除体制机制障碍  拓展城市更新与估价服务新领域

观点摘要：（1）城市更新是城市发展的永恒主题，也是房地产估价行业始终关注的话题。（2）房地产估价机构参与新形势下的城市更新面临一些问题，包括政府主管部门观念有待调整、协同机制有待加强、主动性不够，以及房地产估价机构边缘化趋势。（3）未来发展几点建议：一是政府主管部门进一步调整理念，明确城市更新必须有第三方市场主体参与；二是加强协同机制，形成聚焦城市更新的合力；三是释放更多制度红利，支持房地产估价机构参与城市更新；四是推动中央事权改革成果，反哺整个房地产估价行业；五是协会和房地产估价机构主动作为，进一步转化调研成果，落地见效。

北京仁达房地产土地资产评估有限公司名誉董事长  闫旭东

向内而生  向远而行  面向未来估价发展的几点思考

观点摘要：（1）回望过去，改革开放波澜壮阔，土地有偿使用制度改革、住房体制改革、国企改制、物权法实施等为估价行业发展提供了蓬勃动力。全国房地产资产总值约600万亿，机会巨大。当前，宏观经济下行，整体需求下降，国家和社会对中介机构监管力度加大，责任风险显露，数字化趋势，挤压了房地产估价专业空间。（2）在面对困难和迷茫的时候，想要活下来，只有靠自己。向外，是依靠外部环境的向好和托举；向内，是依赖内部机制的完善与变革，即通过管理提效激发企业内生动力，重塑企业文化、健全组织、创新工作模式，同时外拓内修，实现稳健发展。（3）从美国估价行业数字化趋势来看，估价业务委托、估价报告撰写、案例选取和核验、成本参数选取、估价结果校验、估价报告评审等全流程均实现了数字化，数据科技对评估行业的影响主要体现在提高评估效率、优化评估过程、增强评估的准确性和客观性。（4）面向未来，估价底层逻辑发生变化：从单一的价值评估到房地产全方面评价，从单一时点到全生命周期，从关注市场价值到考虑收益价值，从偏重比较法到更看重收益法，从现时估价到贷后重估、处置估价等，从关注评估结果的合理性到评估程序的合规性。房地产估价机构需要运用数据科技手段，进行流程再造。

河南省房地产估价师与经纪人协会会长，河南宏基房地产评估测绘有限公司董事长  丁金礼

“专、精、灵”是中小房地产估价机构生存发展之路

观点摘要：（1）房地产估价机构应是提供估价专业服务的中介机构，应具备一定的“产、学、研”能力。一是生产能力，指出具报告、收取评估费，是区分机构大小的重要标志；二是学习能力，包括学习准则、估价原理方法和其他相关知识，是区分机构专业水平的标志；三是研发能力，指研究估价参数，研发延伸业务，创新新兴项目，是区分机构是否“强”的主要标志。（2）房地产估价机构需要面对、解决的问题：一是部分机构重视营销，轻视市场资料研究；二是关注经营业绩排名，未能体现估价本质；三是片面理解报告质量，套版实现弯道超车；四是部分机构缺乏预期，影响未来发展布局。（3）中小房地产估价机构的特征：一是所在地城市规模小，经济发展潜力弱；二是机构人员数量少，办公场所不够大；三是地域分布广泛，市场不可或缺。（4）中小房地产估价机构需要真正改变观念：一是改变执业理念，专业才能持久；二是培养总监人才，保证估价质量；三是部分机构营收低迷，适时整合有利发展。（5）中小房地产估价机构的生存发展，应避开大机构业务辐射的影响，发挥自己的优势。一要灵，体现在对市场反应灵敏，承揽业务迅速；但房地产估价机构的“灵”需要修正，要有底线。二要专，体现在对某些业务领域“专有”，对市场研究有“特长”；估价机构做“专”应发挥地利优势，研究专项估价，搜集分析资料，甚至可以做专家辅助人。三要精，体现在传统业务“技术精”、拓展业务“思路清”、创新业务“研发精”；中小机构做到“精”需要具备的条件包括企业文化“崇尚精”、从业人员“能力强”、激励具有“适用性”。

深圳市国策房地产土地资产评估有限公司董事长  骆晓红

大型房地产估价机构的未来发展

观点摘要：（1）当前，国际大环境、国内经济转型升级、房地产进入存量时代、资产负债表衰退等环境与形势变化给大型房地产估价机构带来挑战，面临供给、需求、扩张、管理、创新、人才和传承等七个方面的问题。（2）“五大行”发展经验：均是百年老店，专业能力强、服务领域广泛，注重人才建设、品牌宣传、研发投入和本土化发展等。（3）大型资产评估公司发展经验：有独特的行业背景，集中于北京、上海、深圳三个城市，扩张模式包括设立子公司或分公司，专业能力以会计财务为基础，服务行业领域跨度大等。（4）大型房地产估价机构成功发展的因素包括“天时”“地利”“人和”三方面，即发展起步时间较早、集中于北上深三个经济总量高的城市、聚集了素质较高的人才。（5）大型房地产估价机构未来发展的思考：一要活在当下，降本增效、开源节流、练好内功、夯实基础。二要谋划未来，包括制定发展战略、加强人才建设、提升专业能力、完善公司治理、围绕客户需求扩大服务领域、合作并购、科技赋能、研发创新、传承发展。

「联城行」首席创始合伙人，上海联城房地产评估咨询有限公司董事长  许 军

估价专业的价值与未来

观点摘要：（1）房地产估价专业的五种核心价值，包括满足社会发展需求、专业独立不依附、充满活力与生机、因专业而受尊敬和积累知本的长期价值，分别对应马斯洛需求层次理论中的生存需要、安全需要、社交需要、尊重需要和自我实现。（2）识别五种核心价值是为了坚定专业信心，并辨识房地产估价未来发展方向：一是紧紧围绕社会发展对房地产的根本需求；二是坚持做真实价值的朋友，独立判断，客观评价；三是与时俱进，研究新技术、新模式，创新发展；四是深耕专业和钻研精神，敢于做正确而难的事；五是尊重知本的逻辑，尊重人才，坚持长期主义，传承专业，传承企业。（3）本质上，房地产既不是投资品，也不是消费品，而是一种生产要素。房地产估价行业是围绕房地产/土地/自然资源这一重要的生产要素而展开的专业服务行业，是生产性服务业的重要组成部分。我国服务业的发展是不充分与不均衡的，生产性服务业的占比提升空间巨大。（4）当下房地产估价行业正在呈现的三个发展趋势：一是新模式，房地产估价行业要围绕房地产资源的要素利用效率的提升，成为创新型生产性服务业的重要组成。二是新服务，即以城市更新、自然资源领域为代表的多专业集成与全周期服务。三是新技术，即以AI为代表的技术革命带来行业变革。（5）估价机构为适应新模式、新服务、新技术，要培养“新估价师”，打造“新组织”。新估价师，应以新技术的应用能力为衡量；新组织，应以现代企业制度先进性为衡量。

清华大学建设管理系教授、博士生导师  吴 璟

建筑数据资产化及其价值评估

观点摘要：（1）当前，数据已经成为和土地、劳动力、资本、技术并列的第五项生产要素。我国建筑领域信息化、数字化起步早、投入大，BIM、IoT、数字孪生等技术在建筑领域快速兴起并日趋广泛应用，使得建筑尤其是收益型物业成为数据“富矿”。（2）建筑数据的作用在建筑物全生命周期管理过程中得到体现并日趋强化，数据要素的应用成为房地产行业实现发展动能转换的关键性机会。（3）率先在收益型物业领域推动建造数据资产入表不仅具备现实可行性，更是构建与新质生产力相适应的新型生产关系的要求。（4）“增量分析法”形式的收益法最适合用于评估收益型物业建筑数据资产价值，房地产估价行业在开展此类业务方面具有先天优势。基于收益法评估收益型物业建筑数据资产价值仍存在一系列技术难题，亟待依托试点项目集中研究解决。

上海百盛房地产估价有限责任公司总经理  杨 斌

面向未来的城市更新评估咨询服务

观点摘要：（1）新时期城市更新高质量发展目标带来一系列新挑战，但也产生了专业服务的新需求。上海创新提出了责任规划师、责任建筑师和责任评估师“三师联创”机制，推进城市更新高质量发展。（2）房地产估价师在识别低效利用、感知价值、关注房地产权益、熟悉政策、经济评估等方面的专业优势，能够胜任城市更新中责任评估师的工作职责。（3）城市更新中评估咨询的业务方向，包括谋划计划阶段的调查评价和更新单元识别、功能定位和更新方案编制、专题研究、产权归集方案和可行性研究、社会效益分析和风险评价；规划设计阶段的经济可行性分析、多目标综合评价；开发建设阶段的房屋征收评估、土地出让、补地价评估、抵押融资评估等传统业务，以及成本控制，为专项债、专项借款等进行可行性分析；运营阶段的租金评估、不动产证券化评估、退出价值评估，以及定位策划、投资分析评价等；更新项目的后评估与监测，开启新一轮的评价。（4）房地产估价师在评估测算、投资分析、协作沟通以及报告制作等方面积极提升能力，主动迎接与承担城市更新等各领域对专业服务的需求。

圆桌对话：未来房地产估价发展畅想

主持人：王波（深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司董事长）

对话嘉宾：

高喜善（北京首佳房地产土地资产评估有限公司董事长）

胡 峰（戴德梁行北区董事总经理）

李秀荣（厦门均达房地产资产评估咨询有限公司董事长）

李华勇（深圳市国房土地房地产资产评估咨询有限公司总经理)

王云松 (海南正理房地产资产评估测绘有限公司总经理)

常忠文（安徽中安房地产评估咨询有限公司总经理）

王 波：（1）30年房地产估价行业发展，从业者感到受益匪浅。我们的理论基础、知识积累、实践经验和写作功底都来源于房地产估价，必须要加强知识研究，把估价当做终身职业。（2）未来已来，人工智能将会极大的冲击各行各业，估价行业也不例外。当前，很多自媒体从业人员并不懂房地产，估价师有天然专业优势，应学会对外宣传自己、宣传行业，用自身专业影响客户、影响社会。（3）估价行业面临经济环境、房地产市场、科技进步三个方面的转变，年轻估价师应更好应用AI，未来估价业务还有很多拓展和延伸空间。

高喜善：（1）这次会议意义重大，参与者深感时代变迁，传统业务正面临行业内卷的局面，需围绕估价的核心逻辑，积极拓展城市更新等领域的相关估价服务。（2）城中村改造是当前需高度关注的业务领域，国家和地方出台了一系列政策推动城中村改造，其巨大的空间为估价师提供了许多机会。（3）估价机构需结合客户需求，积极参与其中，掌握影响价值的核心因素和变化规律，提供深度顾问服务并对结果负责，以在房地产以旧换新的大潮中寻求发展。

胡 峰：（1）房地产估价师应围绕房地产发展的三个阶段（建设时期、存量市场、资本市场）提供专业服务，当前仍处于初级阶段，应对未来发展充满信心。（2）新一轮科技革命对行业的冲击是不可避免的，估价机构可以更好运用AI技术助力高质量发展。未来，房地产估价机构需重视数据价值，提升专业性和培养人才，“专业+人才”是未来发展趋势。（3）金融领域的评估将成为重要发展方向，涵盖融资与交易等广泛领域，其中银行类业务占比很大，资产证券化、公募REITs等也具备很大潜力。（4）估价行业应充分利用评估资源，挖掘数据背后的价值。同时，努力提高自身社会地位和影响力，培养接班人，为经济发展贡献力量，为行业未来发展打下坚实基础。

李秀荣：（1）人工智能不可能取代房地产估价师的专业价值，如估价师现场实地查勘、与客户一对一交流、工作经验的积累等是技术不可替代的，可以利用新技术助力提升服务水平。（2）行业应关注乡村振兴等领域的评估需求，搭建评估数据库。（3）行业应形成开放合作、资源共享的模式，利用平台降低成本、提升效率，推动数据资产化，以应对市场挑战。

李华勇：（1）未来估价机构将深耕某一个领域专、精发展，估价师应拥抱人工智能，创新服务模式和收费方式，提供最高最佳利用分析，实现与客户共赢。（2）估价机构需转变思维，提供更多非标准化产品，探索发展合伙制模式。（3）估价机构可通过服务创新、细分领域深耕、业内整合及跨界发展等方式，实现可持续发展。

王云松：（1）大中小估价机构都应从传统的评估业务走向咨询顾问业务，估价业务会长期存在，估价师也应善用人工智能以保持竞争力。（2）未来，人工智能可能会对评估行业带来一定的冲击，但只是辅助的估价手段。（3）AI可能会替代部分估价师的工作，甚至改变行业生态，估价师需尽快且积极地使用人工智能。

常忠文：（1）估价是技术、艺术以及经验的结合，人工智能可能会对简单的估价业务带来影响，但是特殊的、个性化的、利益主体多元的业务仍需要专业的估价师来完成。（2）估价机构应积极拥抱人工智能来辅助决策。未来行业应培养跨学科，既懂技术、又懂管理的复合型人才以应对未来挑战。（3）估价师应依托专业素养和从业经验，聚焦房地产估价、评价、咨询三个领域，从房地产全生命周期管理出发，在金融、保险、养老等国计民生领域发挥作用，实现转型升级。（4）面对传统估价受冲击的现状，应持谨慎乐观态度，人类社会还是人类占主导。