热烈祝贺中国房地产估价师与房地产经纪人学会成立30周年。在这个重要日子里，能够作为优秀房地产估价师代表在此发言，我深感荣幸。这份荣誉不仅仅是对我们个人的嘉奖，更是对我们过往多年坚持的充分认可，是对现阶段拼搏奋进的诚挚激励，也是对未来估价行业不断创新与高质量发展的深切寄望。

人生最开心的事情就是做自己喜欢的事。我记得上学时朱道林老师说“学好了估价有一碗饭吃”，我一直铭记于心，努力学习，希望毕业后能有这样一口饭吃。毕业后非常幸运成为《中国房地产估价师》杂志担任编辑，能经常和行业前辈大师打交道，耳濡目染下，开拓了我的视野，也提高了理论认知。三年后我想了想还是得需要估价实践，于是进入了一家国际房地产咨询公司，想了解他们都在做什么。就这样一路走来，在房地产金融，特别是房地产资产证券化方向越走越深，做了一些事，也有一些体会。

回顾房地产估价行业过去的经验，我认为既要“不变”，有所坚守；又要“求变”，有所革新。不变之处在于，房地产估价在我国房地产行业健康发展中扮演着举足轻重的角色。作为房地产交易公平公正的基石，房地产估价为交易双方提供了合理的价格参考依据。特别是在房地产金融这个交叉领域，合理的估值可为金融机构与投资人提供可靠的决策依据，为房地产市场的良性运转、为金融市场的稳定发展牢筑安全底线。

求变之处在于，房地产行业的融资需求是在变化中发展的。无论是从间接融资向直接融资的转化，还是从增量资产向存量资产的转变。我们房地产估价师如何找到自己的位置发挥专业服务，是多年来我一直思索的问题。如今有一些想法，和大家做个汇报抛砖引玉。

2005年前后，快速成长的房地产企业有急迫的直接融资需求，逐步谋求香港H股上市，那时我刚进入机构，有幸参与到龙湖地产、金隅集团、万达集团等知名房企赴港上市，以及北京华联新加坡发行REITs等评估工作。从而了解到房地产直接融资业务中评估的要求，也为后续房地产证券化业务开拓打下了基础。

2008年，国务院办公厅首次提出“REITs试点”后，我们便开始了对资产证券化REITs这类产品进行研究，到2024年已经是第十六个年头，这期间参与以下几个方面的工作：

第一是参与规范起草。这些年我参与了比较多的证券化业务规范草拟工作，其中包括中房学的《房地产投资信托基金物业评估指引（试行）》，《深圳证券交易所资产证券化业务问答》，以及公募REITs制度中涉及估值的内容等。在这一过程中，我们将在实践中沉淀的经验和提炼的问题如实地反馈给政策制定者，尤其是让房地产系统外的监管者进一步了解评估业务、重视评估业务。

第二是坚持不懈开展研究。多年来我们陆续推出一系列专题报告，包括连续发布了八年的《亚洲REITs研究报告》，持续五年发布了《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》。这些报告全部是公开公益发行，在市场上产生了较大的反响。我们考虑问题一定不能只是从公司的角度而是要从行业角度，把行业的规律找出来，大家都按规律办事，行业才能健康发展。

第三是积极探索实践。从2008年开始研究海外REITs到2014年顺利完成了中信启航市场第一单的类REITs估值，到现在目前市场上类REITs、CMBS发行总规模超500单；公募REITs目前发行57单，其中不动产REITs34单。

最近公募REITs如火如荼，从估值角度看， REITs产品的定价高度参考评估师的资产估值。房地产估价师的工作在REITs中意义重大，对投资人的投资决策、管理人的经营决策尤其是风险防范起着至关重要的作用。估值结果的准确性直接影响各方决策的科学性与合理性。

可喜的是，经过试点阶段三年的探索，公募REITs市场已形成以收益法（DCF）作为主要估价方法的实践共识，同时以资本化率作为对估值结果合理性验证的重要参考依据，得到了原始权益人、监管和投资人的认同，研究发现REITs不动产权类资产发行时资本化率水平与市场大宗交易提取资本化率水平接近，说明不动产权类公募REITs底层资产的估值具有较高的合理性。行业对房地产估价师的专业性高度认可，从而大大提升房地产估价师在资产证券化和公募REITs的作用和社会地位。

各位领导、各位同仁，REITs的不动产资产类型丰富多样，前景非常广阔。我们测算过，目前美国REITs市值占股市在3%，我国仅占到0.14%左右，扩容潜力巨大，是当前新形势下的新机遇。

展望未来，随着房地产存量市场的进一步发展，不动产“投、融、管、退”模式不断成熟，估价业务将从传统模式不断向高质量的咨询顾问、工程尽调、ESG服务、资产管理服务等全链条多元化服务发展，同时也会对房地产估价顾问队伍提出更高的要求。我们愿继续秉持理想、付诸行动、坚持不懈，与各位携手共进。

最后再次对中房学的认可和肯定表示感谢，我将永远怀着谦逊和感恩的心态，不忘初心，砥砺前行。

谢谢大家！