徐进亮 张弘武 王全民

摘要：经过30年发展，中国房地产估价行业逐渐进入到一个重要转折期，需要新的扩展探索。近年来中国历史建筑估价已经发展为一项较重要的新兴业务，对城市更新、古城保护、解决社会纠纷、存量用地再开发、老工业遗产盘活等方面有着不可替代的作用。站在估价行业长远发展的更高角度看，历史建筑估价不仅是一项业务，更是一个“产业链”，需要我们构建“产业+市场+技术+人才+数字”综合服务体系，做好市场模式创新、人才培养建设、服务转型引领等。中国房地产估价行业只要不断创新引领，致小博大、整合资源，必定会有更好发展。

关键词：历史建筑；估价；行业发展

中国房地产估价行业发展历经了30年辉煌成绩，在国民经济发展中起着不可忽视的重要作用。但也要看到近几年，随着经济模式的转变，传统估价业务范围和规模逐步发生萎缩变化，给估价机构带来了较大的生存和发展危机。一些估价机构清晰认识到了市场的变化，努力尝试和探索新的发展之路，逐渐向其他业务领域延伸。探索需要房地产估价机构熟悉新时代行业发展方向，把握发展机遇，提升专业基础，拓宽估价业务新领域，推动机构的可持续、高质量发展。房地产估价业务探索新的发展通常有两种模式，一是扩大业务范围，转型向其他咨询业务领域延伸；二是重点挖掘新兴评估业务，细化专业服务。

中国历史建筑估价业务就是近年来一个较重要的新兴市场。2018年10月，中共中央办公厅、国务院办公厅联合发布了《关于加强文物保护利用改革的若干意见》，该《意见》明确提出了三大关键方向：一是全面构建文物资源资产管理机制；二是积极促进文物的合理利用；三是完善社会参与机制。这三点均紧密关联于估价业务，标志着中国文物与遗产系统在保护利用管理体系中的运营理念和管理制度正经历着重大调整。特别是2020年9月，习近平总书记强调“要建立健全历史文化遗产资源资产管理制度”，这一举措将文物资源资产管理提升到了国家资产管理的高度。紧接着，2021年中共中央办公厅、国务院办公厅发布的《关于在城乡建设中加强历史文化保护传承的意见》中，强调了历史文化遗产的保护利用传承，要求以价值为导向、全面保护、合理利用、传承发展，并倡导多方参与，形成合力，同时注重社会文化效益、生态效益与经济效益的协调统一。同年，国家文物局与财政部联合颁布了《国有文物资源资产管理暂行办法》，明确将文物资源资产管理情况纳入本级政府的年度国有资产报告，并向本级人大常委会报告。此外，该办法还提出了文物资产价值量化与保值增值的具体要求，标志着文物管理正由传统的保护性资源管理向更为全面的资源资产管理转变，这一变革具有深刻的制度性意义。

面对这一机制的重大调整，如何适应并有效实施成为了一个亟待解决的现实问题。国务院公布的第三次文物普查结果显示，全国共登记了不可移动文物766722处，加上更大规模的历史建筑和建筑遗产，如何准确量化这些文物建筑的资产价值，以及如何确保它们的保值增值，已成为当前文物管理领域亟待解决的重要课题。这不仅需要深入的理论探索和研究，还需要在实践中的不断创新和尝试。

需要明确的是，历史建筑作为城市文化的璀璨瑰宝，其估价不仅为城市更新提供了坚实的科学依据，更在促进历史建筑资源整合得用、古城保护的可持续性发挥了至关重要的作用。在处理历史建筑相关的产权、使用、修缮等纠纷时，公正的估价能够成为解决纠纷的有力支撑。此外，历史建筑的估价还有助于我们识别其潜在价值，为存量用地的再开发以及老工业遗产的活化提供重要的策略指导。

在当前，无论是对历史建筑进行维护、修缮，还是进行投资、利用，甚至是面临迁移、拆除的决策时，参与主体都需要仔细权衡各种利弊。价值评估，作为基础和核心的标准，起着决定性的作用。同时，可利用性和经济性也是不可忽视的权衡标准，尤其是经济价值，更是投资者关注的焦点。因此，将可利用性和经济考量纳入遗产保护管理之中，建立健全历史建筑估价技术体系显得尤为迫切和重要。2018年，最高人民法院、国家文物局等五部门联合发布的《涉案文物鉴定评估管理办法》中，文物经济价值评估的概念得到了正式提出，为历史建筑的估价工作提供了更为明确和有力的政策支持。朱光亚（2020）^（1）提出作为不动产的建筑遗产除立足于公众利益、社会与历史的价值外，还具有商品社会的另一个属性，即经济价值。张杰（2019）^（2）认为城市更新与织补需要通过经济创新来提升。习近平总书记2024年春节前在天津古文化街考察时强调要保护和利用好历史文化街区，使其在现代化大都市建设中绽放异彩。堵不如疏，加强政策引导和利益导入，通过对特定收益、成本或额外效益的衡量，促使人们其改变行为决定，促进“弃拆为保”理念转变。

鉴于历史建筑在城市文化中的核心地位，其估价诉求已日益成为蓬勃发展的新兴业务市场。合理量化历史建筑的经济价值，对于推动其合理利用、修缮、投资的社会参与具有重大意义，同时也支持了国有资产管理、司法鉴定与行政处罚的有效实施，有助于减少市场纠纷、维护社会稳定。

然而，当前市场上历史建筑估价领域存在严重的不规范现象。一些艺术品鉴定中心或非专业评估机构利用市场信息的不对称性，进行随意评估，导致结果失真，给社会和经济带来了极大的负面影响。作为房地产估价师，我们肩负着时代赋予的专业责任，迫切需要解决这一问题，其紧迫性和必要性不言而喻。

历史建筑估价作为一项新兴估价业务，不仅是一个不可忽视的业务类别，更应当构建成一个完整的“产业链”。这一产业链应当包括鉴定断代、估值定价、测绘修缮等多个环节，类似于文物古董市场。目前，文物古董鉴定估值已经形成了完整的产业链，但历史建筑估价领域尚待完善，因此其未来发展潜力巨大。

从估价行业长远发展的角度来看，历史建筑估价不仅是产业链的构建，更是推动行业转型升级的重要机遇。我们应紧抓这一历史机遇，构建“产业+市场+技术+人才+数字”的综合链，促进产业跨界融合，完善产业生态模式。这样，我们才能更好地发挥历史建筑估价在推动城市文化保护与发展中的重要作用。

一、产业整合

通过整合历史建筑估价相关的产业链资源，如房地产估价机构、历史建筑研究咨询机构，甚至是投资平台、金融机构等，形成产业合力，推动估价业务的深入发展。

（一）研究成本优化—历史建筑保护资金使用效率提升

梳理分析目前历史建筑保护资金现状问题。通过资产价值量化，研究历史建筑保护、修缮、利用等行为，分析政府、产权人与使用者等利益方之间的博弈关系。分析历史建筑特征要素对保护资金使用的影响。细化预算流程，优化成本结构，突出保护重点，探索保护资金有效使用方式，提升资金使用效率，体现资产保值。

（二）研究效益增值—历史建筑合理利用引导与管控

以历史建筑特征要素、区位环境因素、相关利益人因素为决策变量，以历史建筑维护建筑成本、周边环境为约束条件，研究历史建筑在利用过程中各要素与社会效益、经济效益的交互效应。探索历史建筑合理利用与有机更新的引导路径，促进资产保值增值。

（三）多元参与—社会资本参与及激励

通过历史建筑保护利用投资现状分析，梳理社会对投资历史建筑保护利用的动机认知和痛点卡点，重点分析产权、利用、特征要素、保护限制及价值量的影响度。分析资产价值量化对引入社会资本产生的效应，探索利益分配格局重构，明确政府承担投入责任及由市场机制调配的各自范围。从完善市场准入、扩展参与渠道、强化金融支持、提供财税优惠等角度，优化社会资本参与的适宜发展模式。支持政府资产管理，梳理资金渠道，为历史建筑保护利用提供了经济角度的科学依据。

二、市场模式创新

积极探索符合历史建筑估价特点的市场模式，如引入市场竞争机制、推动估价结果的市场化应用等。

（1）理论研究：历史建筑估价不同于传统估价业务，需要有新的基础理论作支撑，比如建筑遗产的经济研究在目前国内仍然薄弱。

（2）技术规范：历史建筑经济价值不同于普通的房地产价值，具有特殊的历史文化价值、特殊使用价值以及特殊保护限制条件影响；有别于可移动文物，其市场拍卖案例比较很多，鉴定专家很多，而历史建筑案例较少；同时可移动文物更重视的是历史文化价值，基本不考虑使用功能，历史建筑需要正常使用，不用则容易损坏。因此，常用的房地产估价技术方法不宜直接适用历史建筑估价，我们应运用房地产估价原理，重新调整其具体公式与技术参数等，建立起适用于历史建筑估价的技术规范，刻不容缓。

（3）宣传推广：公众教育与宣传是历史文化传承的重要工作。估价机构可参与其宣传服务。在保护好历史信息、建筑风貌等物质载体的基础上，深入挖掘并展示历史建筑蕴含的历史文化信息，在开发改造运营中进行文化展示宣传，提升线上与线下的宣传推广方式，讲述历史故事、打造老厂名片，为广大公众所知。

（4）管理机制：要建立好产业链，也要设置好相关的管理机制。主管部门特别是行业学会，在推出历史建筑估价技术规范的同时，应认真设置：相关考试制度（入门标准）、特殊估价收费标准建议、特殊对象估价报告评审机制、估价争议审核处理流程、违规人员处罚通报机制等。

三、人才培养与建设

加强历史建筑估价人才的培养，提高估价人员的专业素养和职业道德水平，为估价业务提供坚实的人才保障。

（1）制定符合业务发展的培训课程体系。对于新兴业务来说，相关知识和技能非常重要，需要根据业务特点发展趋势制定符合市场需求的培训方案，包括培训教材、课程体系、实践教育等，才能够确保培养适宜人才，符合行业发展需要。

（2）建立青年人才培养机制。新兴业务展需要更多的青年人才，有更多的创新思维，因此培养青年人才的机制需要改革，特别是要推广实践性的教学模式。

（3）注重基础知识的教育。虽然我们估价师已经具备一定的专业知识，但历史建筑估价需要的专业技能和知识较为特殊，其建筑修缮、工程设计等基础知识依然是必须掌握的，要注重基础知识的教育。

（4）吸引具有专业技能的优秀人才。对于从业人员，不仅要在估价师中挖掘，也要吸引建筑、规划、工程学等专业人才进入这个行业，提升专业发展的速度和竞争力。

（5）与相关的历史建筑机构进行联合培养。培育优质的综合性人才资源也是历史建筑保护圈共同的愿景。

四、服务转型引领

推动估价服务从单一的评估向咨询、策划、投融资等多元化方向发展，提升估价服务的附加值和竞争力。

（1）历史建筑经济价值的市场评估。涉及转让、抵押，征收、收购、融资、入股等市场行为，城市更新、低效用地再开发、公房重组、存量资产盘活、历史地段开发、资金渠道拓展等领域都亟待历史建筑经济价值的显化，确保更多的历史建筑得到妥善保护和合理利用。

（2）历史建筑涉及司法鉴定与行政处罚的评估。2018年《涉案文物鉴定评估管理办法》第十三条规定：涉案文物鉴定评估机构可以根据自身专业条件，并应办案机关的要求，对文物的“经济价值”进行评估。针对文物建筑损毁的行政案件的执法同样需要历史建筑估价的技术支持。

（3）租金评估，资产保值增值。许多历史文化遗产项目资产由国资平台或企业单位所持有，确保年租金的合理计算，达到资产的保值增值，也是财政管理部门的基本要求。可以成为估价机构的长期业务。

（4）资产建账。国家要求全面建立资产管理机制：一是为摸清家底；二是为文物资源资产后续计量，调整至“文化资产”科目显化；三是为强化“专业评估计价”，资产的计价依据；四是选用现行法律法规是否匹配，账务核算是否规范标准等；五是提炼文物文化资产明细分类核算原则，紧跟文物资产管理实施细则的推进。估价机构时不我待。

（5）产权调查与登记。产权作为资产管理的核心。国家要求建立完善常态化的国家文物登录制度，建设国家文物资源大数据库。盘活资产必须要产权清晰。文物的第四轮产权调查、登记与整理已经开展。估价机构也要积极参与不可移动文物或历史建筑的产权调查。

（6）项目利用策划、咨询与投资经济评价。项目投资者特别是国资平台，对于投资历史街区项目的整体改造与开发利用需要科学的项目经济评价，估价机构正是可以充分发挥特长，大到一个街区项目投资（利用策划与经济评价），小到某处历史建筑的民间投资利用（历史文化遗产利用投资顾问），业务前景广阔。

五、数字化转型

利用大数据、人工智能等先进技术，推动历史建筑估价业务的数字化、智能化转型，提高估价效率和准确性。如CIM、BM三维建模、历史建筑数字孪生系统、历史建筑市场交易平台、历史建筑文物资产管理系统、历史建筑市场信息数据库、依托历史地段的文化数字化、场景活化等。估价机构应依托数字化建设，积极参与历史建筑资产清查、登记、评估、租赁、交易等经济行为。

随着时代的演进，历史建筑估价业务逐渐崭露头角，从最初的边缘化议题到现今成为关注的焦点，相关部门对于历史建筑的经济价值和文物资产管理态度也从避而不谈到积极面对。这一转变充分彰显了估价机构在历史建筑资产管理、利用分析与经济评价领域的深厚专业功底和创新探索精神，这正是我们估价行业从业者的专业素养所在。回顾中国房地产估价行业三十年的发展历程，我们不难发现，市场模式的创新、人才培养的建设以及服务转型的引领是推动其茁壮成长的三大支柱。其核心生命力便在于不断的“创新引领”。当前，随着高质量新时代的到来，房地产估价行业正迎来新的发展机遇。我们需要不断推陈出新，实践创新，以小博大，整合资源，更好地服务于社会和市场，推动房地产估价行业的可持续发展。这是我们每一位估价行业从业者共同的责任和使命。

参考文献：

[1] 朱光亚等.建筑遗产保护学[M].南京:东南大学出版社,2020.

[2] 张杰.存量时代的城市更新与织补[J].建筑学报,2019(7),1-5.

[3] 徐进亮.历史性建筑估价[M].南京:东南大学出版社,2015.