丁金礼
摘要：2024年是 “国家实行房地产价格评估制度”“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”30周年。30年来，我经历了房地产估价行业从无到有、从弱变强、开拓进取、发展壮大的整个过程。回首往事，感概万千，仿佛就在昨天；时光流逝，旧曲重听，激励后人前行。今回忆过去，仓促成文，意在鼓励年轻一代估价师继往开来，薪火相传，谱写房地产估价新篇章。
关键词：坚守初心；砥砺前行；估价；三十年
屈指一算，本人从事房地产估价研究及实务工作已经整整33年，从一个风华正茂的热血青年到退休一年的老头，可以说人生基本托付给了估价，或者更实在地说，房地产估价是我的衣食父母。30多年前在改革中朦胧选择估价，那时初心已定；24年前义无反顾脱钩改制，个人命运已与估价休戚与共。30多年来，我经历了估价行业蓬勃发展直至目前市场迟缓的全过程，既有辉煌的估价业绩，也有面对各种现实的无奈。回顾总结这段过往，我经历了多个房地产估价业发展史上的“首次”，那是搏击风浪、砥砺前行的30年，更是豪情万丈、激情燃烧的岁月。
一、进房管选评估，借改革沐浴春风
1989年初，我调入隶属于南阳市房地产管理局的南阳市房屋所有权登记发证办公室，当时全国首次房屋所有权登记发证工作正在紧张进行中，因我本科专业是应用地球物理，学过测绘，发证办急需测量专业人员，于是我就被分配到房产面积测量岗位，参加了全国首次房屋所有权登记发证工作。当时房产测量比较简单，自认为不错的学历使我萌生了想法：房管局的工作偏重于政策，难度不大，有没有其他人轻易难掌握又有前途的工作？
一个偶然的机会，我看到了时任建设部部长的讲话，其中一句“房地产市场的核心问题是价格”对我很有启发，正巧单位一位曾在海军从事房管工作的军转干部爱岗敬业，订了一份专业刊物《房地产评估》，我看到了几篇房地产估价的专业文章后，自恃有点数学功底，自大地认为估价论文我也可以写。于是就在对房地产估价还不甚了解的情况下生涩地写下了《回归分析在房地产价格评估趋势法中的应用》拙文，竟在1992年第12期《房地产评估》刊物上发表，并得到60元的稿酬。当时60元在南阳市也不是小数目，对我有明显的激励作用，编辑还在汇款单附言中给我留言鼓励。初战告捷，“名、利”双收，从此一发而不可收，至今已发表专业论文70篇。
随着改革的逐步深入，发证办结束历史使命组建为房屋产权监理处、房地产交易所，两块牌子一套人马，并成立了评估科。随后我从办公室主任岗位调整到评估科任科长，从此开始从事房地产估价实务工作。当时没有房地产估价行业标准，各地都在积极探索房地产估价工作，南阳市人民政府下发了宛市府发（89）第111号文《关于房屋评估计价的暂行办法》，这就是地方房地产估价的“准则”。估价目的单一，只是为房地产交易过户缴纳税费提供价格依据。报告格式开始为8开纸单张表格式，报告名称为《房屋价值评估单》，估价方法没有具体定义，当时称为“房屋重置成新折扣法”，调节因素共五项，每项调节系数不超过10％。报告需要人工填写，为防止他人改动估价结果数字，加盖了“压数章”并一直延续下来，后来脱钩改制我们用电脑打印报告不加压数章，但其他成立的估价机构可能知道压数章的“妙用”，在电脑打印的报告上仍在盖章，有的银行反过来说我们不懂估价规矩，经解释后银行释然。
那时，还没有房地产估价师的说法，估价人员是通过房地产交易所选定人员后向房管局请示批准才能成为“房地产评估员”的，单位也没有房地产估价资质，直到1994年8月才首次获得省建设行政主管部门颁发的“城镇房地产评估资格等级证书”。当时的估价程序、估价方法、评估计算相对简单，略经培训即可上岗。现在看起来当时这种操作十分简单，但已属房管系统较专业的技术岗位，而且由于估价直接为纳税服务，因估价结果非常“重要”使估价人员十分“吃香”，收费严格执行文件标准，没有竞争，只有尊严。这段往事后来讲给估价师听，他们羡慕之余只恨出生过晚，没有赶上那个年代。这个阶段算是改革开放后房地产估价的萌芽时代，朦胧中透着生涩，晨曦里看到朝阳，就像一个姗姗学步的幼儿，踏上了充满希望的人生之路。从今迈出玲珑步，开启估价第一篇，第一代估价人沐浴着改革的春风应运而生了，其中就包括我。
二、全国首次考试，靠勤奋榜上有名
1995年，全国首次房地产估价师执业资格考试工作实施，我时任南阳市房地产交易管理所评估科科长。作为省辖市房管系统的评估科长，又热爱、选择了房地产估价这个行业，报考全国首次房地产估价师资格考试是必须的。虽然那时我已经开始研究房地产估价理论，且有一定的实务经验，但我还是有不小压力，因为我已发表多篇估价专业论文，如果考不上不好交代，压力加自尊促使我勤奋学习，工作之余总是手不释卷。
首次考试大家都没有经验，考试辅导教材中很多内容也是第一次接触，需要学习掌握的东西不少。尽管我自认为学习考试能力还行，感觉记忆力已有衰退，但“年龄折旧”不太明显，为避免名落孙山，只能尽量排除干扰潜心学习。考前学习冲刺阶段，河南天气炎热，蚊虫飞舞，有次看书时一只蚊子落在打开的书本中，我一气之下合上书本蚊子成了标本。事后我追悔莫及，心想这只蚊子应该是不咬人的，与我一样也在看书，只不过它视力差需要爬到纸上才能看清楚，甚至看到精彩处痴迷到临危不逃的境界，是我格局小了，心胸狭隘了。这本带蚊子标本的书珍藏几年后被朋友借走丢失，十分遗憾。
全国首次房地产估价师执业资格考试河南通过100名，1995年12月23日《房地产报》公布全国合格人员名单，1996年1月29日河南省建设厅在《河南日报》上公告全省合格人员名单，南阳市13人金榜题名，我是其中之一，往房地产估价的道路上又迈进一步。
三、机构脱钩改制，站潮头勇当先锋
（一）安阳会议拉开了估价机构脱钩改制的序幕
2000年10月13日，河南省房地产估价机构脱钩改制工作会议在豫北七朝古都安阳召开，贯彻落实建设部有关房地产估价机构脱钩改制工作精神。我时任由原评估科组建的局属二级单位房地产中介事务所所长。从豫西南南阳到豫北安阳当时没有高速公路，开车走省道、国道约900里路程，正值金秋时节，中原大地稻浪滚滚，玉米金黄，抬头仰望天高云淡，碧空万里，令人浮想联翩。安阳城区的安阳河古称洹水，历史悠久，殷墟出土的甲骨文中就有记载，洹水河畔也是袁世凯被逼下野后把控时局等待时机的隐居地和去世后的长眠之地。联想到自己来开会的目的，触景生情，填词一首：渔家傲·脱钩改制
金秋稻香天空碧，北上安阳九百里。洹水河畔定会议，旧规去，脱钩改制随风起。
人离故土思旧地，面对挑战选机遇。鱼和熊掌谁舍弃，无留意，拼搏弄潮展大计。
尽管受开会地域和内容限制，填词的韵律不尽人意，但多少抒发一些感情，体现一点志向。
（二）脱钩改制成立了走向市场的估价机构
1.彰显志向，改制机构起名“宏基”
安阳会议后，南阳市及所属县房管部门房地产评估所开始脱钩改制工作，我们在逐步妥善解决人员分流、脱钩人员买断工龄等敏感问题后，按照省建设厅要求完成脱钩改制工作。改制过程中我信心满满，凭着对估价行业的热爱和还算扎实的专业技术功底，立志要以房地产估价为平台，做一个“宏伟基业”。于是，先要给未来的机构起一个好名字，希望它能像这个字号寓意那样实现人生夙愿，也就像过去农村大人希望孩子身体健康、皮实，给男娃起名“狗蛋”一样。经查阅新华词典并经工商局核准，机构的字号定为“宏基”，理由一是寓意要干的事是“宏伟基业”，时时提醒我和员工要树立远大理想，不追求短期利益；二是“宏基”两字共十八画，暗含三六九，在传统观念中有吉祥、顺利、成功、长寿、团圆的寓意；三是“宏”字有宝盖头，预示有可观的经济收益，毕竟一个企业的正常运行要有财务支撑，每一个员工身后都有一个希望幸福生活的家庭，要给员工一个相对稳定、基本体面的收入；四是“基”字下边有“土”，站在经历亿万年才形成的大地上坚固平稳，寓意机构能健康、持续发展。应该说，给机构起字号主要考虑励志，但也有一些迷信色彩或者说图个吉利。现在看来，机构脱钩改制二十多年，除了事业不算“宏伟”外，基本实现了当时的设想，没有辱没“宏基”字号。
2.设计徽标，指明机构“发展思路”
有了机构字号，按当时的惯例，要设计一个徽标，不仅是机构的象征，还要有美好的寓意，指明机构发展思路。经过自己一段苦思冥想，徽标设计为一个圆，内部上方用“宏基”两字拼音第一个字母大写HJ艺术化处理组成形似展翅翱翔的海燕，又像一朵盛开的兰花，下部设计三横条。寓意是：圆代表边界范围，估价应有执业底线、规矩，不能突破；HJ艺术化处理图形象征宏基公司在商海大潮中不惧风浪、展翅翱翔，又像盛开的兰花一样生机勃勃并散发出难以人工合成的幽香，暗喻估价执业理念要有与众不同的突破性；三横条代表大海，也代表公正、公开、公平，寓意宏基员工有大海一样的胸怀，秉持公正、公开、公平原则。这个徽标后来就印在报告封面上，基本上代表了机构的执业理念，是宏基公司的良好外部象征。
3.制定训词，激励员工“奋发图强”
有了机构徽标，按当时的时髦做法，又弄了一个公司训词，为显摆自己还算是个“文化人”，把训词写成四言体，比较押韵，读起来朗朗上口：
宏基员工，时代精英；搏击市场，脚步不停。 干事创业，首正品行；互敬互谅，待人以诚。
善对客户，公正公平；信义为本，操守为重。 商海大潮，险象环生；优胜劣汰，适者繁荣。
务实高效，精益求精；百折不挠，永攀高峰。 同舟共济，持之以恒，宏伟基业，兴旺昌盛。
4.初涉商海，个人已被“劳其筋骨”
我虽对脱钩改制中的利弊权衡分析过，有一定的心理准备，但真正离开房管局温暖的怀抱，走向自负盈亏、前途未卜的市场时，也顿感失落和焦虑。失落的是，1979年自己16岁从农村考上全国重点大学，是当年全公社唯一的一名本科生，这肯定是祖坟冒青烟的结果。一路走来迈进当时十分吃香的房管部门，端上大号、结实、丰盛的铁饭碗，我却舍弃了体制内的好岗位，愧对列祖列宗，失落感还是不小的。焦虑的是，未来估价市场必定是放开竞争的，自己能否长期适应无情的商海大潮冲击不得而知。
脱钩改制后第一周我就发烧，为不误工作，白天上班晚上输液。接着头顶有一小块约1平方厘米的地方脱发，闲暇时摸摸光溜溜的脱发处自问：这难道就是梦寐以求的脱钩改制成果？突然有一天想到孟子语录“天将降大任于是人也，必先苦其心志，劳其筋骨”，终于找到了脱发的“理论依据”，当然，如果孟老夫子再加一句“谢其青丝”就更准确了。之后心情释然，不再纠结，加之改制后运行尚好，心态趋于平稳，脱发竟不治自愈，看来心态是一剂良药。事后回想，脱发一事非常及时并大小到位：一脱钩就脱发，是在告诫我困难无时不在，要有百折不挠的精神；脱发部位1平方厘米大小正合适，既不会“破相”又能使手指感知，是在警示我处事要有“度”、估价要有“规”；脱发后生出新发，是在提示我机构要有正确的经营理念才会生机焕发。此事对我极具启迪作用：凡事皆有利弊，务必保持逢苦不忧、遇喜不动、处事不惊、持之以恒的心态。
四、将职业当事业，凭创新赢得尊重
（一）脱钩初衷不改，坚持估价专业操守
我是从农村考大学走出来的学生，按当时的说法是贫农成分、学生出身，一穷二白，个人也有追求美好生活的强烈愿望，不能免俗。刚走向社会的年代正值改革开放初期，以经济建设为中心既符合国家政策又契合人民愿望，当然我也是人民的一员，说视经济利益为粪土是不真实的。但我属于原则性较强的人，信奉“君子爱才，取之有道”古训。在复杂的社会背景下，坚守了估价底线，遵循了房地产估价操守，即使脱钩改制之前，也能坚持估价原则和专业操守，尽管遇到一些嘲讽和不解，但多年延续下来竟带来意想不到的“好处”：一是有明显估价意图的单位和个人不会委托我公司估价，客观上规避了风险，二十多年来机构基本没有遇到危机，维护了持续发展的环境；二是树立了正面的公司形象，赢得了良好的口碑，为避开同质化竞争、提供高质量估价服务奠定了坚实的基础；三是因回避了一些业务，需要找补“损失”，倒逼自己研发房地产估价技术，进行估价创新，经长期积累竟搞出了多项创新项目并获得了经济回报。
30年来，在突出经济建设的大背景下，之所以能实实在在地坚持估价操守，是因为我把估价职业当作一生追求的事业，理想是为社会提供更有价值的专业估价服务，并尽可能做到尽善尽美，多少有点完美主义色彩，信奉只要把估价做好自然会有经济回报的观点，并不是为单纯追求经济利益而去估价。这种骨子里的朴素想法后来有名人总结为：追求理想顺便赚钱的人比追求金钱顺便谈理想的人赚的钱更多。当然，自己无法与那些名人相比，也没有比追求金钱者多赚多少利益，但这种思想是有道理的，特别是若干年后回头看更是如此。
（二）避开大众竞争，寻求估价服务突破
房地产估价市场放开后，正值房地产开发突飞猛进、蓬勃发展的年代，在政府经营城市的背景下，银行数量急剧增加，房地产抵押贷款估价业务迅猛发展。随着估价机构的大量出现，恶性竞争如影随形并迅速蔓延。当时我就思考，要想保持机构长期持续健康发展，就要走一条与众不同的道路，避开同质化大众竞争，提前布局，寻求估价突破。基本做法是：预测抵押估价恶性竞争将进一步加剧，就偏重估价难度大的房屋拆迁（后叫征收）和司法鉴定估价；等其他机构要进军房屋征收估价并故伎重演又搞“竞争”时，及时退出不再适宜从事的征收估价项目，重点做好司法鉴定估价，提升估价疑难问题的处理能力；当部分机构因估价质量等原因被银行除名需要“真抵押估价”，且征收估价环境重蹈抵押估价覆辙时，再杀回抵押估价项目，适时扩大创新业务。始终绕开大众竞争，避开风险，保持活力，寻求估价服务突破。
房地产估价传统业务类型相对简单且不受地域限制，很容易形成雷同的估价产品和固定的执业模式，最终导致恶性竞争愈演愈烈，机构生存困难。有创新能力的机构应注重差异化经营，尽可能避开一般性竞争，正如古训所言：畜马乘不察于鸡豚，伐冰之家不畜牛羊。现在看来，当初的想法后来起到了作用，既给一般机构留下空间，又避免了大部分同质化竞争严重机构出现的生存危机。
（三）探索疑难问题，坚持研发创新项目
房地产估价虽不是高科技项目，但也存在不少疑难业务，需要有一定的理论基础及实务技能的估价师才可承办，这是一部分机构不敢涉足疑难业务的原因，也是机构之间差异化执业的突破口。多年来，我们围绕房地产估价疑难问题进行积极探索：一是对一般房地产价格价值评估需求搞延伸服务，比如因人民法院处理继承、离婚及经济纠纷需要评估房地产价值中的房屋、土地分配价值，这种估价看似简单，实际需要清晰的思路和足够的数据、参数；二是对有市场需求或潜在需求但传统估价技术不能有效解决的估价项目进行创新，比如日照、采光损害赔偿估价；三是对估价创新过程出现的衍生产品再提供专项服务。
由于能够为社会提供真正的估价服务，有效解决了一些影响大甚至久拖不决的矛盾纠纷，受到了政府有关部门、人民法院、律师和当事人的信赖和专业尊重，有的甚至变成了我们的编外业务“宣传员”。
五、爱行业顾大局，激励我砥砺前行
（一）热爱估价行业，被授多项珍贵荣誉
1.2003年11月被首次授予“全国优秀注册房地产估价师”称号
2003年11月4日至5日，建设部、人事部在深圳召开“中国房地产估价师执业资格制度建立十周年座谈会暨房地产估价学术研讨会”，我被中国房地产估价师学会首次授予“全国优秀注册房地产估价师”称号，颁发一个合上后外形酷似32开书本的木制荣誉牌，打开为左右两个镶嵌黄铜色金属片，分别印有照片、编号及授予内容，编号058号，全国共96人。我一生获得荣誉奖项甚多，唯有这个荣誉牌制作最为精美，时常“请”出来观赏，面对奖牌回顾一下自己是否做到了“全国优秀注册房地产估价师”应该做的，以激励自己不忘初心、积极为行业贡献力量。
2.2010年10月被授予首批“资深房地产估价师”
2010年10月20日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布中房学（2010）8号文《关于公布中国房地产估价师与房地产经纪人学会认定资深会员和首批资深会员（估价组别）名单的通知》，我被授予首批 “资深房地产估价师”称号，全国共163人。
3.2022年5月被聘为“军队房地产评估专家”
2022年5月11日，我被中央军委后勤保障部房地产资源管理中心聘为“军队房地产评估专家”。对这个荣誉我十分珍惜，能利用房地产估价专业技能为国防建设尽微薄之力，聊补大学毕业时有机会但未投笔从戎、报效祖国之憾。
（二）勤于专业研究，参加所有学术活动
多年来，我参加了中房学几乎所有的专业学术活动，包括房地产估价国际论坛获奖、中房学年会演讲、全国房地产估价师继续教育培训班授课、全国性房地产估价报告评审、承担中房学研究课题、参与部分全国房地产估价师执业资格考试用书修改等。虽然这些工作占用了不少时间和精力，但对行业的热爱和对估价事业的执着始终激励我钻研估价理论、探讨估价疑难问题，为行业尽绵薄之力的同时也获得了不少荣誉。
（三）立足省级协会，坚持研发技术指引
我担任河南省房地产估价行业专业委员会副主任和河南省房地产估价师与经纪人协会副会长兼秘书长、会长近二十年，把提升全省房地产估价执业水平为己任，将自己的研究成果以省内授课、撰写公布《河南省房地产估价技术指引》等形式与全省同行分享，努力提高全省房地产估价师专业素养。目前已发布九个技术指引，第十个正在研究中。指引的定位是：细于规范，粗于报告，省内使用，全国水平。省级协会发布的房地产估价技术指引成为《房地产估价规范》与报告之间的技术纽带，对提高全省房地产估价质量起到了积极的作用。
六、三十年猛回首，人已老估价日盛
30年过去了，令我心潮澎湃、充满激情的难忘岁月无情地把我变成了老者，自己难免有大江东去、物是人非的感叹。但看到比我年长的专家、老总还在为行业默默奉献，新一代估价人正茁壮成长，无数同仁在孜孜以求、努力拼搏，更加坚定了我的信心：房地产估价行业正乘风扬帆、激浪前行，必定会赓续奋斗、再铸辉煌。
感叹之余仿《三国演义》开篇词填词一首，聊做此文终结曲：临江仙·估价30年有感
滚滚长江东逝水，浪花淘尽老兵。三旬执业展峥嵘。估价依旧在，本尊夕阳红。
白发邀聚庙堂上，喜见行业新风。一别故交难相逢。过往多少事，都付回味中。