吴正红，唐 琳，李 彬，姜红丹

（深圳市自然资源和不动产评估发展研究中心，广东深圳，518040）

摘  要：本文旨在通过系统回顾和总结深圳市自然资源和不动产评估发展研究中心（以下简称“深圳评估中心”）三十五年发展历程，重点分析和探讨其在房地产估价和研究领域的成就贡献，试图展示和反映我国房地产估价行业波澜壮阔的发展历程。深圳评估中心作为全国首批、深圳第一家且唯一一家公益性房地产估价机构，秉承“专业铸就价值”的理念，在土地有偿使用价格评估、土地房屋征收补偿价格评估、房地产抵押价格评估以及房地产计税价格评估等方面取得了显著成就，不仅为深圳市经济社会的快速发展提供了有力支撑，还为深圳市乃至全国房地产行业的蓬勃发展做出了积极贡献。

关键词：房地产估价；土地有偿使用价格评估；土地房屋征收补偿价格；房地产抵押价格评估；房地产计税价格评估

一、单位概况

1987年，新中国土拍第一槌在深圳敲响，拉开了我国土地管理制度改革的宏伟序幕和房地产市场化发展的伟大进程。在这股改革浪潮中，深圳市政府于1989年批准成立了全国首批、深圳第一家且唯一一家公益性房地产估价机构——深圳市物业估价所，即现今深圳评估中心前身。深圳评估中心作为深圳市规划和自然资源局直属事业单位、深圳市首批法定机构试点单位之一，承担着全市公示地价评估和咨询、出让底价评估和测算、土地房产计税价格评估和咨询、自然资源资产核算和规范标准制定以及为有关法规、规章、规范和配套政策提供服务等职能，是目前深圳市唯一一家为政府和社会同时提供全市域公示地价和房价服务的公益性评估机构。

自成立以来，深圳评估中心始终秉承“专业铸就价值”的理念，在中房学等行业组织的引领和指导下，经历了三十多年的稳健发展，在土地有偿使用价格评估、土地房屋征收补偿价格评估、房地产抵押评估以及房地产计税价格评估等领域成果丰硕、效果显著，获得了各级部门及业界的广泛认可，不仅为深圳市房地产市场管理工作提供了强有力的支撑，还为深圳市乃至全国房地产估价行业的蓬勃发展做出了重大贡献。此外，深圳评估中心于2013年成立了博士后创新实践基地，联合北京大学、深圳大学、哈尔滨工业大学以及中国科学院深圳先进技术研究院等多所高校及科研机构累计培养博士后80余人，为行业高质量发展奠定了良好的人才基础。深圳评估中心现有博士及博士后40人，占比28%；高级职称51人，占比36%，其中教授级高工9人，占比6%，专业背景涵盖土地资源管理、房地产估价、经济管理、财政学、计算机、地理信息系统、遥感、地质学、生态学、海洋科学、 法学等多种学科领域，在人才培养和技术储备方面具有良好的基础。

二、发展历程

深圳评估中心根植于深圳这片改革开放的热土，从一张白纸起步，以敢为人先的勇气和精神，在评估领域大胆探索、勇于实践。从最初的物业估价所，到如今集房地产评估、自然资源评估以及地质环境监测评价为一体的综合性评估机构，深圳评估中心始终走在行业前沿，其发展历程充满改革与创新。

（一）初创与奠基（1989年-2000年）

上世纪80年代，我国开始启动土地管理制度改革，其核心之一是土地有偿使用制度改革，深圳作为首批土地有偿使用制度改革试点城市，于1987年12月公开拍卖了新中国成立后首块国有土地使用权，开创了我国土地有偿使用先河。在此背景下，土地房产估价行业应运而生，深圳市物业估价所于1989年7月诞生，成为国内首批探索与实践房地产估价行业的先锋。经深圳市政府批准，深圳市物业估价所是深圳市物业（地产和房产）估价的职能机构，这一时期负责开展各类物业转让、出租、抵押等的市值评估和确定；办理土地、房产管理条例、实施细则规定的估价事宜，出具物业价格核定书；对征用土地、收回土地使用权及相关拆迁补偿的物业评估或审核；受委托对物业估价服务机构的房地产抵押贷款评估报告进行审核确认；发布深圳经济特区物业估价指数、地价指数、基准地价；指导其他物业估价服务机构工作等；经深圳市物业估价所及其审核、确认的其他物业估价服务机构所评估确定的物业价格和租金标准，作为有关行政部门登记、征税、收取有关行政收费的依据。

这一时期，深圳处于经济特区快速发展的初期，土地房产估价需求如雨后春笋般涌现，深圳市物业估价所承担了大量且类型各异的土地房产估价实务性工作，如协议出让价格评估、基准地价评估，公告市场地价评估、土地房屋征收补偿价格评估、房地产抵押评估等，积累了宝贵的土地房产估价经验和实践成果，为早期国家土地管理、房地产管理领域的法律法规以及规范性文件的制定提供了大量真实的案例和素材，为房地产估价行业规范化发展做出了积极探索。随着市场日趋成熟与行业日益规范，深圳市物业估价所的评估流程也日趋规范，为其后续快速发展奠定了坚实的基础。

（二）整合与提升（2001年-2009年）

上世纪90年代末至本世纪初，国家对经济鉴证类社会中介机构实行脱钩改制，2001年，根据中共中央、国务院有关精神，深圳市物业估价所更名为深圳市房地产估价中心，专职承担政府职能性、公益性以及社会服务性的的房地产评估业务，具体包括：负责政府土地及房产招标、拍卖、出让底价及房地产价格的评估，征地拆迁评估、课税评估等；负责全市公示地价系统的数据更新维护；受委托对合法房地产评估机构出具的房地产抵押评估报告进行审定；协助法院、仲裁机关以及政府部门处理房地产价格纠纷等。2007年，为进一步深化政府管理体制改革，创新政府提供公共服务的方式和手段，深圳市房地产估价中心纳入法定机构试点单位，探索事业单位独立运作、自我发展、自我约束和自我管理的现代运行新模式。2008年又与深圳市房地产研究中心进行整合，整合后更名为深圳市国土房产评估发展中心，主要增加了负责收集、整理并经授权发布全市住房发展的相关信息和数据，承担全市住房专项调查，为住房发展的相关标准、规范的制定、修订和实施提供咨询和评估服务等。

这一时期，根据国家改革发展要求和深圳实际工作需要，深圳市物业估价所进行脱钩改制和整合，业务范围有了较大变化，房地产评估业务回归为政府职能性、公益性、社会服务性，不再承担市场评估业务，另外还增加了房地产市场发展研究和地质环境资源评价业务，从而形成了更加专业、更加全面的业务体系。随着我国房地产市场日趋成熟，估价行业也逐步走向规范化，深圳评估中心不仅实现了全市域房地产的片区价、楼栋价评估，还在中房学的指导下，遵循行业规范，制定了严格的评估标准和流程，培养了一批具有专业素养的房地产估价师，为其后续的改革创新和发展奠定了数据、技术和人才基础。

（三）创新与发展（2010年至今）

2010年以来，深圳评估中心紧跟时代步伐，积极开展土地房产评估领域的创新研究，重点解决其中基础性、关键性的科学问题与技术，如在房地产计税价格评估、标定地价评估领域进行了大胆创新，创新性构建了适用于我国国情的房地产批量评估方法，并应用时空大数据、地理信息系统、人工智能等现代信息技术不断创新评估工具，优化评估流程和方法，最终构建了覆盖方法设计、技术实现以及系统研发的房地产计税价格和标定地价的批量评估体系，为全国开展类似工作提供了方案参考和经验借鉴。

在保持房地产估价核心业务的同时，深圳评估中心还紧盯社会经济发展需要，积极拓展新业务领域：一是在2014年加挂“深圳市地质环境监测中心”牌子，增加全市公益性地质环境和矿产资源的调查、评价与危险性评估，负责地质环境监测及其数据库建设、地质灾害的预警预报以及地面坍塌事故及重点防治工程的调查、评价等职能；二是在2019年率先开展了自然资源调查监测评价和价值评估核算研究，为政府开展自然资源调查监测评价、自然资源资产有偿使用、自然资源合理开发利用等工作做了积极准备，为后续承担自然资源相关工作奠定了技术基础，为深圳乃至国家开展自然资源管理工作提供了有力的技术支撑。

这一时期，深圳评估中心还十分注重国际交流学习。自2011年以来，在中房学的指引下，深圳评估中心先后多次派遣团队核心成员参加国际估价官协会（International Association of Assessing Officers，简称IAAO）和国际财产税协会（International Property Tax Institute，简称IPTI）等行业内顶级会议，积极学习国际先进的评估理念和方法，并在会议上发表主题演讲展示中国房地产评估的卓越实力和独特见解，为中国房地产评估行业在国际上赢得声誉；此外，还积极主办了多场有关房地产税基评估的国际研讨会，不仅吸引了世界各地的专家学者前来交流探讨，更成为了一个汇聚行业智慧、推动创新发展的平台。

图1. 深圳评估中心分别于2011年、2014年、2017年举办有关房地产批量评估国际研讨会

三、主要成就

回望过去，深圳评估中心每一步成长不仅仅是一代代评估人的薪火相传，更离不开中房学等行业组织的风雨相伴。深圳评估中心有幸以其自身成长见证了我国房地产估价行业从无到有、从小到大、从弱到强的伟大历程，还为深圳经济社会和房地产业的健康发展做出了重要贡献，具体体现在以下四个方面。

（一）土地有偿使用价格评估（1989年至今）——阳光地价的先行者

随着土地有偿使用制度改革的不断深入，深圳地价管理体系历经多次变革，从1990年左右的协议出让价格标准开始，到1993年的基准地价标准、1997年的公告市场地价标准、2006年的公告基准地价和市场评估地价并存，再到2017年提出以标定地价为核心的地价体系，深圳评估中心作为技术支撑部门，一直探索实践地价测算评估方法和技术，经历了协议地价测算、基准地价测算、公告市场地价评估以及现在的标定地价评估和标准制定等工作。在此过程中，深圳评估中心一直致力于推动阳光地价制度建设。早在1997年，受主管部门委托，深圳评估中心研发了《深圳经济特区土地定级估价系统》和《深圳经济特区宗地地价测算系统》，实行电脑辅助测算地价，使深圳成为全国最早实行电脑辅助测算地价的城市。

图2. 1997年深圳实行电脑辅助测算地价

除了推动机制建设，作为阳光地价的实践者和先行者，深圳评估中心还持续推进地价测算评估方法创新。基于土地估价的基本原理以及多年地价评估的深厚积累，深圳评估中心在土地剩余法估价理论与方法的基础上创新性构建了土地剩余法整体估价，最终通过综合应用系数修正法和剩余法整体估价完成了全市约2000个标准宗地不同用途的标定地价评估，实现了评估方法从单一到综合、评估模式从个案到批量的转变；通过不断完善地价测算规则及其评估系统，逐步实现深圳市地价评估测算信息化，为2019年深圳成为全国率先全面应用标定地价奠定了坚实的基础。阳光地价的实施不仅提高了地价的透明度和统一性‌，还为深圳优化营商环境、提升城市发展潜力做出了重要贡献，更为全国推行阳光地价做出了先行示范，有力推动了全国地价阳光化进程，促进了全国土地市场的健康发展。

图3. 2019年深圳全面应用标定地价

（二）土地房屋征收补偿价格评估（1992年至今）——城市发展的助推器

自上世纪90年代以来，随着深圳社会经济的迅猛发展，国有土地资源的紧缺性愈发凸显，促使以向农村征地为核心的土地管理体系迅速建立。为有效应对这一挑战，确保土地资源的合理配置和城市规划的顺利推进，同时维护被征收人的合法权益，深圳市政府于1992年、2004年分别出台了针对原特区与原特区外农村城市化的相关政策和措施，成功实现了全市集体土地国有化转型，深圳也因此成为首个城镇化率100%的城市。

在这一历史进程中，深圳评估中心发挥了重要支撑作用。根据土地房屋统一征收征用补偿的原则，深圳评估中心不仅协助主管部门科学制定深圳市土地房屋征收补偿价格标准，同时还创立了土地房屋征收补偿价格评估督导机制，指导监督社会评估机构开展土地房屋征收补偿价格评估。为进一步确保土地房屋征收补偿价格标准的科学性和公平性，深圳评估中心通过制定规范化的土地房屋征收价值评估流程，研发了深圳市征收地拆迁评估公共平台。该平台在“西气东输二线工程广深支干线拆迁评估”等数百个征收地拆迁评估项目中成功应用，实现了土地房屋征收拆迁补偿价值规范化信息化评估，为早期的深圳土地征收和后续的城市更新工作的有序开展提供了重要支撑，为深圳实现城市发展所需的土地空间储备及积累做出了不可磨灭的贡献。此外，在2016年以前，深圳评估中心还承担了政府投资项目的土地房屋征收补偿价格评估工作，不仅体现了其在专业评估领域的卓越实力，还彰显了其在推动城市发展进程中的责任担当。

图4. 深圳市征收地拆迁评估系统验收会现场

（三）房地产抵押评估报告审定（1995年-2006年）——金融安全的守护者

1994年《城市房地产管理法》颁布，进一步推动和规范了我国房地产抵押制度，有力促进了房地产交易市场的蓬勃发展。同年，为规范深圳市房地产抵押行为并保障政府优先受偿权益，深圳市政府修订出台了《深圳经济特区物业估价管理办法》，要求深圳评估中心作为物业估价的职能机构，负责审定国有银行房地产抵押价格评估报告。这一举措不仅体现了深圳在防范早期房地产金融风险方面的独特智慧，也为全国范围内房地产抵押价格评估规范化树立了典范。从1995年到2006年，深圳评估中心以严谨专业的素养，在这十二年里累计完成了9.5万份抵押价格评估报告的审定工作，审定金额累计高达8245亿元，成功核减了249亿元，有效规范了估价行为，降低了信贷风险，为早期深圳房地产市场的金融安全筑起了一道坚实的防线。

在此期间，深圳评估中心还充分依托丰富的实践经验，积极为房地产估价行业规范献言献策、参与国家房地产估价规范研究，为行业规范化发展贡献了深圳智慧和力量。1999年《房地产估价规范》正式发布并实施，房地产抵押价格的评估工作日益规范，至2006年深圳评估中心圆满完成了历史使命，退出了房地产抵押评估审定工作，然而其为房地产抵押估价发展所做出的贡献已铭刻在历史的长河。

图5. 深圳评估中心审定房地产抵押价格报告样式及数量统计

（四）房地产计税价格评估（2011年至今）——税收公平的践行者

自2009年起，为加强存量房交易税收征管、推进房地产税收一体化管理，国家财税部门明确要求在全国范围内实施存量房交易按评估价核定计税政策。为确保评估价格的准确性、公平性与权威性，深圳市政府授权深圳评估中心承担全市存量房价格评估工作。面对既要满足当前需求又要兼顾未来发展的双重诉求，深圳评估中心基于多年房地产评估的深厚积淀并科学借鉴国际房产税实践的先进经验，采用全覆盖、一房一价批量评估模式，于2011年创新性构建了符合我国国情的房地产计税价格批量评估方法和技术体系——房地产整体估价法，并配套研发了基于GIS的房地产整体估价系统（简称GAMA系统）。凭借这套方法体系，深圳评估中心在2011年迅速完成了全市已登记住宅一房一价评估、2012年完成了全市已登记非住宅一房一价评估、2013年则完成了全市未登记房地产评估，使深圳成为全国首个实现区域全覆盖且一房一价评估的城市。截至目前，深圳评估中心已圆满完成23轮评估，实现了全市存量房全覆盖一房一价评估。

图6. 深圳市房地产整体估价系统（GAMA系统）和一体化服务系统界面截图

深圳评估中心始终以实际行动推动着税收公平。近年来，深圳评估中心不断追求技术革新，充分利用地理信息技术、时空大数据以及深度学习等人工智能技术，持续优化GAMA系统，不断助力评估数智化转型升级，为低成本高效率且公平一致性的批量评估提供坚实的系统支撑。十多年来该项工作积累了丰硕的工作成果，取得了显著的应用效果，赢得了行业专家的高度赞誉，一致认为项目成果总体达到国际先进水平，其中融合多源时空大数据的房地产动态评估技术以及三维GIS与房地产整体评估集成技术方面更是处于国际领先地位。在此期间，深圳评估中心还积极协助财政部、国家税务总局以及中房学等相关部门开展我国房地产税基评估管理办法、技术规范以及批量评估标准等相关课题研究，为未来房地产税税基评估贡献自己应有的力量。

图7. 以往深圳市存量房计税价格评估成果专家评审会现场缩影

图8. 深圳市存量房计税价格评估专家智库

四、总结展望

三十余载风雨兼程，深圳评估中心始终勇立潮头，积极响应时代召唤，主动承担起房地产估价领域的重难点工程，通过专业务实的房地产估价服务和技术支持，为深圳土地管理制度改革和房地产市场平稳健康发展提供有力支撑；三十余载岁月积淀，深圳评估中心坚持改革创新，紧扣行业发展需要，持续开展房地产估价方法和模型的创新研究，充分应用现代信息技术不断改进评估工具，为房地产估价行业高质量发展提供方法和技术参考；三十余载守望相助，深圳评估中心在中房学等行业组织的帮助和指导下，积累了丰富的房地产估价实践经验和研究成果，获得了各级部门及业界的广泛认可，为深圳市乃至全国房地产估价行业的发展做出了积极贡献。

深圳评估中心，作为一名成长于深圳这片改革开放热土上的估价行业的改革先锋、城市价值的洞察机构，未来必将继续肩负起房地产估价行业改革试验的重任，将继续发扬“闯”的精神、“创”的劲头，“干”的作风，在中房学带领下，与广大行业同仁一道，共创房地产估价行业美好明天。

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