许 军 佟圣楠

摘要：在过去的三十年里，中国房地产估价行业不仅见证了国家的繁荣发展，更经历了自身的深刻变革。自1994年实施房地产价格评估制度及评估人员资格认证以来，这一行业的成熟不仅体现在技术和规范的完善上，更在于它在社会经济结构中所扮演的重要角色。世界百年未有之大变局加速演进，加快构建房地产发展新模式、发展新质生产力迫在眉睫，房地产估价行业在调整和创新的过程中，深入理解和重新定义其核心价值和贡献是关键。而在另一个维度上，对于身在房地产估价行业中的从业人员来说，30年的发展过程，意味着职业生涯与一个行业的共生共渡，这个过程还原到人的基本需求来看，也体现出行业的独有价值。因此笔者尝试基于马斯洛的需求层次理论，结合行业从业人员与行业共同成长、共同发展中的多层次的需求实现，进行总结和对应，提出了估价专业对于从业人员有“满足生存需求、专业独立不依附、充满活力与生机、因专业而受尊敬、逐渐积累专业的长期价值”等五个层次的重要意义。回顾过去三十年的发展历程，中国房地产估价行业已成为不可或缺的专业领域，为社会经济的发展做出了重要的贡献。展望未来，这个行业有望继续其创新与发展的脚步，为中国乃至全球的经济市场贡献更多的专业价值和智慧。同时重要的是，在每个从业者个体来说，这是一个不断认识行业丰富的内在价值和意义的过程，这个过程同时也反映在每个从业个体本身的自我觉醒与成长。在中国房地产估价师与房地产经纪人学会成立三十周年之际，我们更应该认识到这个行业的长期价值，并积极推动其向更高标准、更大范围的发展前进。

关键词：房地产估价；长期价值；马斯洛需求层次理论；新质生产力；全要素生产率

在过去的三十年中，中国的房地产估价行业经历了深刻的变革与发展。自1994年国家正式实行房地产价格评估制度与评估人员资格认证制度起，这一行业不仅在技术和规范上日臻成熟，更在社会经济结构中扮演了不可或缺的角色。伴随着中国房地产市场的蓬勃发展，估价专业不断地在实践中探索和优化，成为了一个极具活力的领域。值此中国房地产估价师与房地产经纪人学会成立三十周年之际，我们有必要回顾和总结这个专业的长期价值，展望未来的发展方向。

房地产估价，作为一个专业领域，其价值不仅仅体现在对价格的客观评估上，更在于其对经济社会发展的深远影响。通过准确的市场价值分析和专业咨询服务，估价师帮助市场参与者做出理性的决策，促进资源的合理配置和市场的健康发展。同时，随着市场经济的发展和法规的完善，房地产估价行业也在不断地推动自我革新与专业进步。

作为行业的热爱者和长期从业者，笔者深刻感受到这个专业对于个体的职业生涯和专业成长的重要意义及其蕴含的重要价值。一个行业的发展，不仅带来对社会、经济等外在的重要作用，同时也对每个身在其中的行业从业者带来重要影响，这种影响对于每个个体来说，不仅非常重要而且深刻，事实上这个影响对于行业发展来说也是一个重要的维度，这也是行业多年来所较少研究的。行业需要有优秀的人才推动才能持续健康发展，因此非常有必要针对行业对于从业人员的这种影响和作用做深入的分析研究。因此我们结合马斯洛的需求层次理论，我们来探讨房地产估价专业价值对于从业者的作用和意义，有以下五个方面：

一、满足从业者的基本生存需求

房地产估价作为经济活动中的一项关键服务，不仅仅是对物业市场价值的简单测算，更是满足个人与社会发展需求的重要基石。特别是在人口密集、经济活动频繁的地区，其作用尤为明显。

根据七普的统计和测算，中国城镇住宅的总面积约为350亿平方米，住宅房地产的总价值则大约为500万亿，上海的这一数据分别为7亿平方米和40万亿。随之产生海量的房地产相关的经济、社会活动，因此房地产估价行业等相关的专业服务需求的市场潜力巨大，足以在可预见的未来内满足从业者的基本生存需求。此外，在推动房地产行业向新发展模式转型的过程中，关注存量市场的城市更新和自然资源的综合价值，是当前发现行业发展新的动力来源和实现高质量发展的关键策略，在这一过程中也产生了大量的估价相关专业需求。

以香港和上海为例，2023年香港的GDP约为2.7万亿人民币，注册估价师人数超过3000人。相比之下，上海的GDP则高达4.7万亿人民币，但注册估价师人数只有1000多人。上海的GDP高于香港，理论上对估价服务的需求更大。然而，估价师的数量并不成比例，这意味着随着市场的进一步发展，估价专业服务还会有更多的需求，估价服务的供给还需要有新的量和质的提升。

房地产估价服务类型多样、内涵丰富、专业性强。中房学编制的《房地产估价业务目录》涵盖了评估、评价及咨询等76个小类业务；《上海市房地产估价行业业务指南（试行）》则进一步将估价业务细分为4大类共84种业务类型。这些类型覆盖了从住宅、商业到工业物业的估价，几乎涵盖了房地产市场的全部领域。这种详尽的分类不仅显示了房地产估价行业的复杂性和专业要求，也彰显了估价服务在维护房地产市场秩序和促进资源合理配置中的核心作用，是市场运作不可或缺的一环。

房地产估价业务类型

房地产估价服务不仅是技术活动，更是满足个体和社会生存需求的一种保障。随着经济的不断发展、城市的更新和需求的变化，估价行业将继续扩大其影响力，对经济社会发展起到支撑作用。从行业30年发展来看，经济发展、房地产行业有沉浮起落，但是估价行业因专业服务的旺盛需求，始终保持了良好的生命力和发展空间，对于认真踏实好学勤奋的行业的从业人员，都可以得到个人的生存需求的基本保障。

在众多的社会各种就业岗位的收入水平来看，估价师作为高知识水平、高专业水准的岗位，收入水平保持在中等较高的水平上，在上海这样的高消费水平的城市，估价师也能保持一个相对比较体面的生活水平。

二、体现专业独立不依附的特质

房地产估价行业，在过去30年的发展历程中，已成为我国经济社会发展的重要支柱。其核心价值在于专业独立性，这使得房地产估价不仅是技术性的分析判断，更体现一种对公平交易和市场健康的“第三方”的专业意见。行业一直以“独立客观公正”为最重要的价值理念，走了一条“专业独立不依附”的道路，我们可以深入探讨这一职业的长期价值和其背后的深层意义。

房地产估价师的独立性是其职业行为的基石。这种独立性保证了评估结果的客观性和公正性，使估价师在评估过程中不受外界因素的不当影响。在市场经济中，这种专业独立性尤为重要，因为它直接关系到房地产交易的公正性和透明度。

一方面，尽管房地产估价单个项目的收费可能不高，但这种价格结果同时也带来了正面效应，相当程度上减少了因经济利益诱惑导致的职业道德风险。估价师通过分散的业务项目保持经济独立，在面对众多的个案估价业务活动时，单个项目的收费不会影响整体的发展，相当程度上避免了因项目的大额收费带来的外部影响。另一方面，房地产估价师资格的获取难度高，这不仅确保了从业者的专业能力，也提高了行业门槛，防止不具备专业能力的人员进入，保持了行业的整体质量和信誉。同时，严格的资质监管和持续的职业培训确保估价师能够在变化的市场环境中保持其专业知识的前瞻性和更新性。

在估价企业的层面，自从行业脱钩改制后，在市场化的企业管理模式下，房地产估价机构“自负盈亏、自谋生路”，保持了企业重大决策的自主性。这种自主性带来的好处是对于规范经营的企业来说，可以保持自主经营决策，也自主承担对应责任和风险，更重要的是在于保持评估过程的独立性和客观性的自由。正如孟子《富贵不能淫》言：“富贵不能淫，贫贱不能移，威武不能屈，此之谓大丈夫”，绝大多数的估价机构和估价师，在面对各种压力和诱惑时，仍然能够坚守职业操守，维护了评估的独立性和公正性，这也是区别于其他众多不同行业的独特一面。

房地产估价行业的独立性不仅是职业道德的体现，也是市场经济健康发展的需要。在促进房地产市场透明、公正的同时，也保护了消费者和投资者的权益。近期恒大的“假账”事件带出的专业服务机构被绑架操纵的严重后果，更说明了估值、审计等这类专业服务独立性的重要性。展望未来，随着市场的进一步成熟和法规的完善，房地产估价行业将继续在维护经济秩序和推动社会公正中发挥其不可替代的作用。这一行业的长期价值，在于其坚守专业独立的原则，是房地产市场不可或缺的核心力量。

三、具有新质生产力特质的创新活力和发展空间

新质生产力的兴起标志着生产力的重大飞跃，其特征在于引入新技术、新服务和新业态。新质生产力的本质是利用新技术，提升创新新的服务，产生新的业态，推动全要素生产力的全面提升。全要素生产率作为衡量多种生产要素投入效率的指标，涵盖了劳动、资本、土地等要素，对于现代经济的高质量发展至关重要。

新质生产力与全要素生产率

中国经济当前已经步入高质量发展阶段，全要素生产率的不断提升成为推动经济增长的重要动能。在这一背景下，房地产的角色备受关注：它是一种投资品还是消费品？我们认为，从房地产估价的角度来看，两个答案都不完整，事实上房地产是社会经济发展中的生产要素的重要组成部分。而房地产估价的实质，是对生产要素的评估和专业服务，其目的和方向是有效提升房地产作为一种生产要素的生产效率。

另一方面，从我们国家目前的经济发展特点来看，服务业是重要的发展动力（占GDP比重接近60%），相对发达国家的服务业占比结构来看，我国的生产性服务业的占比还偏低。生产性服务业与其对比的生活性服务业及各类制造品服务内容有着本质区别。作为制造业的中间产品投入商，生产性服务业的发展对于中国经济具有深远的意义。相较于发达地区如欧美，我国生产性服务业尚存广阔的发展空间。估价行业作为其重要组成部分，属于技术服务和信息服务的一种，在过去的30年中，随着技术的进步和服务业态的创新，房地产估价行业不断吸纳和融合新技术如大数据、人工智能等，提高了服务的精准度和效率。例如，通过大数据分析可以更准确地预测房地产市场趋势，通过人工智能优化估价模型，使得房地产评估更加客观和科学。

中国经济活力发展方向-生产性服务业

房地产估价行业的核心价值在于准确评估房地产资源的价值，这一评估不仅关乎资金的配置效率，也直接影响经济资源的合理利用。通过专业的房地产评估，可以实现资源的最优配置，提升资本、土地的使用效率，从而推动全要素生产率的提升。在中国经济转型升级，迈向高质量发展的当下，房地产估价行业的角色变得尤为重要。

房地产估价行业应继续探索信息、数据、人工智能等各类新技术的应用，不断提升服务质量和效率。同时，估价行业也应该加强与社会各类主体的链接和服务，企业、各类组织、社区等主体对房地产作为生产要素的关注点，会衍生出对专业服务的需求，是未来估价行业更广泛的发展空间，通过提供更多维度的评估服务，支持更广泛的社会经济活动。因此估价行业也应该关注可持续发展，评估房地产项目在环境和社会层面的影响，推动绿色建筑和智慧城市发展。

中国经济的未来发展路径将依赖于提升全要素生产效率的新质生产力。生产性服务业中的新服务和新业态将成为经济活力的重要来源。房地产估价行业将聚焦于提升房地产资源的要素利用效率，成为创新型生产性服务业的重要组成部分，为经济的持续增长和结构优化贡献力量。

四、因专业而赢得尊敬

在我国实行房地产价格评估制度与房地产价格评估人员资格认证制度30周年之际，我们对比全球房地产估价行业的历史与发展，自1868年英国皇家特许测量师学会（RICS）成立，到1932年美国估价师学会（AI）的成立，再到1994年中国房地产估价师学会的成立，这一专业领域在不同国家经历了持续的演变与成长，共同的特点是“生生不息”。尽管中国的房地产估价行业起步较晚，但在短短30年间，它已成为国家经济社会发展中的一支不可或缺的力量。

全球（部分）房地产估价行业的历史与发展

房地产估价专业不仅是一个技术服务领域，更是一种文化与价值的传递。在城市更新领域，特别是上海市在2023年提出的“责任评估师”概念，突显了估价师在城市高质量发展中的关键角色。责任评估师不仅关注具体的价值评估，更需要对综合效益、综合价值以及价值实现策略进行研究，推动“资源、资产、资信、资金”的要素整合，解决“跨周期、跨区域、跨类别”的综合问题。专业的评估师在这些重要的城市建设、经济活动、社会发展过程中发挥着越来越重要的作用。

上海“责任评估师”制度

无论是我国还是从世界多个国家和组织的发展历程，估价行业的专业从业人员，始终遵循的是以其专业性赢得市场尊重的人才成长发展路径。在我们的行业中对专业研究越精深，对专业技术的综合应用越全面，对跨专业的知识结合越丰富，越能得到行业同仁的尊重，也越能得到政府和市场各方乃至大众的认可和尊重。

五、积累专业的长期价值

估价行业并非一蹴而就，它是时间的积累和经验的沉淀的结果。与其他行业不同，房地产估价的核心在于“知识”的积累，而非“资本”的积累。这种“知识”的积累涵盖了丰富的业务经验、专业资格的持续学习与提升、综合能力的全面发展、专业创新的不断探索、团队领导力的培养以及行业影响力的扩展等多个方面。这些要素共同构成了估价行业长期稳定发展的基石。

在估价行业，没有捷径可言。项目的成功和收入的增长都需要长期的积累和不懈的努力。从最初的市场调研到详尽的数据分析，再到准确的评估报告，每一步都是经过深思熟虑和专业技能的展现。这种持续的努力不仅增加了估价师的专业信誉，也为客户提供了可靠的决策支持，推动了房地产市场的健康发展。

联城行专业人才培养路径

专业资格的认证是估价行业长期价值的重要保障。随着30年来中国房地产估价师与房地产经纪人学会的成立与发展，专业资格认证制度得到了不断完善，确保了行业内从业人员的专业水平和道德标准。这种制度不仅提升了个体估价师的专业素养，也提高了整个行业的公信力，使得市场各方对估价报告和评估结果更加信任和依赖。

在面对市场变化和技术进步的挑战时，估价行业展现出了强大的适应能力和创新精神。从传统的市场方法到现代的数据分析和智能技术应用，估价师们不断探索和采纳新的工具和方法，以提高服务的质量和效率。这种技术与方法的更新不仅使估价行业更加高效，也使其在面对复杂和多变的市场环境时保持竞争优势。

估价行业的专业人员通过这些持续的学习获得持续的“知本”积累，并通过不断的实践工作接受市场的检验，确认这个“知本”的价值。这是一个持续的、开口向上的增长过程。区别于这些年来很多其他沉浮起落的行业，有些行业入行的起点价值很高，但是随着行业波动，会跌入谷底，究其原因是因为其所创造的价值本质上存在泡沫或者真实价值缺失。这些年来我国强调经济发展中要“脱虚向实”的纠偏就是针对这样的一些领域。对于规范发展、坚守行业职业操守的机构和从业人员来说，这是一个长期发展能不断地积累价值的行业。走的越坚定越稳健，越能积累长期的价值。

综合上面的五个方面的价值分析，我们结合马斯洛的需求层次理论，可以看到下图中的对应关系，这也是我们房地产估价行业对于每一个从业人员来说的最根本的价值。

马斯洛需求层次理论与房地产估价专业的价值

房地产估价行业将面临更多挑战和机遇。一方面，世界百年未有之大变局加速演进，全球经济的波动、国内市场的调整以及政策的变化都将对估价工作提出更高要求。另一方面，技术的快速发展，如人工智能、大数据和区块链技术的应用，将为估价行业带来革命性的工具和方法，提高工作效率和精度，同时也会对从业者的技能要求提出新的挑战。

每一个具体的评估活动都是对这个专业价值的体现与传承。在这个变化不确定的时代，房地产估价不仅要适应当前的市场环境，更应积极预见未来可能的变化，积极引领行业走向更加科学和透明的未来。房地产估价行业的持续进步和创新，不仅能提高行业整体的服务质量和评估准确性，还能进一步提升公众对此专业的认识和信任。

在这样的大背景下，我们每一位房地产估价师都应该成为不断学习和自我更新的典范。通过不断学习新知识、掌握新技术、适应新趋势，我们可以更好地服务于社会经济的发展，为客户提供更为精确和公正的评估服务。同时，我们也应当积极参与行业标准的制定与更新，为提高整个行业的专业水平和公信力作出贡献。

作为行业的一份子，我们不仅仅是在进行房产评估，更是在为建立一个更加公正、透明的市场环境而努力。每一个准确的评估都是对市场信任的建设，每一次公正的服务都是对社会责任的履行。通过我们的专业工作，我们不仅在满足客户的具体需求，也在积极参与社会的构建和发展。

站在这个重要的历史节点上，回望过去，我们对自己所取得的成就感到自豪；展望未来，我们对行业的发展充满期待。我们有理由相信，随着时间的推移，房地产估价行业将继续在中国乃至全球经济的发展中发挥其独特而重要的作用。我们每一个人都是这个重要行业的见证者和参与者，让我们共同期待并创造一个更加美好的未来。

后记：

作为一名深爱这个行业并立志为行业奋斗终身的从业者，在整个职业生涯中始终在不断感受这个行业的深刻价值，尽管偶尔会有彷徨迷惑受挫不解，但是始终坚持在行业坚定前行。借此30周年的回顾机会，仔细究其原因，才感受到根本是在于这些重要的价值，平时看来似乎点点滴滴若隐若现，但深入体会又如洪钟大吕绕梁不绝，原来行业众多继往开来、前赴后继、不断涌现的专业人士都在这条通往长期价值的道路上。

以此文纪念行业30周年，与行业同侪共勉，我们都在路上！

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