尚艾群
摘要：1994-2024是中国房地产估价行业不断开拓进取，发展壮大的30年。笔者深情回忆行业发展和职业历程，通过三个“第一次”，完成第一份估价报告、参加中国房地产估价师学会成立大会，参与首次房地产估价师考试组织和阅卷工作，为能够成为首批房地产估价师而自豪。30年初心不变，做一名称职的房地产估价师为机构尽职、为行业尽责的信念不变。致敬中国房地产估价制度诞生和中国房地产估价师与房地产经纪人学会成立三十周年，在中国共产党正确领导下，中国房地产估价行业必将在不断创新，持续高质量发展中走向新的辉煌。
关键词：房地产估价；初心
1994-2024是中国房地产估价行业不断开拓进取，发展壮大的30年。三十年，我们这一批房地产估价师已从而立之年步入耳顺之年，回顾行业的发展和我的职业历程，不禁感慨：卅载光阴弹指过，未应磨染是初心。
追溯到上个世纪80年代，中国内地房地产估价活动因城镇土地有偿使用制度和住房制度建立改革与发展而兴起。1993年，原建设部和人事部共同建立房地产估价师管理制度，第一次把从事房地产估价活动的专业人士命名为房地产估价师。经严格考核，1993年、1994年分两批共认定了346名新中国成立以来的首批房地产估价师，标志着中国内地最早房地产专业技术人员执业资格制度的建立。三十年来，伴随着市场经济的洗礼，互联网的推进以及数字化的引领，房地产估价的法律法规逐步健全、估价理论日臻完善、估价技术日趋成熟，房地产估价行业所提供的专业技术服务为当今房地产经济的健康持续发展起到了举足轻重的作用。
回首往事、历历在目。值此三十周年之际，作此杂文，致敬中国房地产估价制度诞生和中国房地产估价师与房地产经纪人学会成立三十周年。
一、知不足而奋进，望远山而力行
我是上世纪80年代后期接触房地产估价活动的。那一时期的中国，改革开放的浪潮风起云涌，为适应市场经济发展，房地产估价活动开始复苏，期间我参加了原住建部、省建设厅等组织的多次房地产估价业务培训，并取得了房地产估价员的资格，做过一些房地产交易的估价活动，但真正意义上的估价报告一直没有撰写过。直到1992年12月，中国扬子集团与德国西门子公司就转让中国扬子制冷有限公司进行洽谈，德方明确提出了房地产的价值不能由中国扬子集团单方面确定，而应由第三方提供房地产价值评估报告。由于时间紧迫，滁州市人民政府和中国扬子集团要求在规定的时间内尽快完成房地产评估工作并出具符合要求的估价报告。那时内地还没有相应的房地产估价方面的法律、法规和规章制度，也没有房地产估价技术规范指导，更没有像今天这样完善的理论书刊和实务案例。接到任务后，只能边学边干。没有电脑，没有打印机，没有测量记录仪器设备等，全靠手工、皮尺、小平板和自行车。通过现场勘查，收集并分析相关资料，对照培训教材，查阅和参考了大量的港台、深圳、上海的报告文本，终于在规定的时间内完成了我踏进房地产估价行业的第一份答卷。这份报告，现在看来，在方法运算上不成熟、文字描述上不规范、报告格式也不符合《房地产估价规范》要求，但正是这一次估价活动把我领进了今天所珍爱的房地产估价行业。也促使了我响应国家号召，自愿从公务员队伍中分流，带领着隶属于政府职能部门的估价事务所的伙伴们响应脱钩改制号召，在原滁州市房地产估价事务所的基础上组建了安徽中安房地产评估咨询有限公司，直至今日仍在努力工作，为社会经济活动提供高标准高质量的专业服务。
二、曾是昔年辛苦地、不将今日负初心
1994年8月15日，经原建设部同意，民政部批准“中国房地产估价师学会”成立。1994年9月中旬，深圳银湖度假中心迎来了中国内地首批房地产估价人士。新中国首批房地产估价行业的奠基人、理论编纂和创新者以及首批房地产估价师们齐聚一堂，共同见证中国房地产估价师学会成立的神圣时刻。
作为参会的安徽省代表之一，领到了我的房地产估价师资格证书，完成了我人生当中的职业转换，并为此无怨无悔奋斗了三十年。这次会议上，我第一次见到了柴强会长和一大批港台等地的估价学者和精英；第一次聆听了房地产估价技术理论的发展态势，感受了海外房地产估价行业的发展历程；也是第一次深层次思考房地产估价师在中国内地社会经济活动中的重要作用。领到房地产估价师资格证书的当晚，看到红彤彤的国徽大印，心情十分激动难以平复，深刻领会了1994年7月5日颁发的《城市房地产管理法》第三十三条规定“国家实行房地产价格评估制度”，第五十八条规定“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”所明确赋予的房地产估价和房地产估价人员的法律地位的法理意义，感受到了作为新中国首批房地产估价专业人员的历史重任，为能成为中国房地产估价师而自豪。
三、初心不与年俱老，奋斗永似少年时
1995年房地产估价的春天来了。原建设部、人事部于1995年3月联合发文《关于印发<房地产估价师执业资格制度暂行规定>和<房地产估价师执行资格考试实施办法>的通知》，房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。第一次考试时间紧，考试准备的重头戏是考试大纲和统一考辅教材。当时的考试教材白皮简装，考生们却如获珍宝，很多参考人员把教材都翻烂了。因考生人数问题，安徽蚌埠、滁州的考场设在滁州，作为原滁州市土地和房产管理局负责房地产估价工作的负责人，工作之余，除了积极协助了省考试中心、滁州市人事局落实考场等考务工作外，还积极帮助参考人员查找对考试有帮助的教材资料。那段时间我就像自己参考一样，紧张并开心。时至今日，看到现在装帧精美的考辅教材，仍深感1994年教材编写人员和参考人员的艰辛与不易，更感受到为了行业的持续健康发展至今仍不计得失、不懈追求、不断创新的教材编写者的伟大和崇高。
首次房地产估价师考试阅卷工作安排在北京白盆窑海军培训中心。1995年的白盆窑远不像今日这样繁华，北京的交通也没今天这样拥堵，三环还没有建成，印象很深刻的是玉泉营环岛，当时可是被称为世界最大的交通环岛，今已被三环替代没有踪影。来自全国的一百多名教授、估价师来到这里，通过十多天的辛勤工作，将遴选出第一次通过考试的房地产估价师。在白盆窑海军培训中心第一次遇见众多现仍在关心支持或在估价一线工作的先驱者：山西的马培生、天津的张弘武、上海的赵财富、内蒙古的许怀云、大连的刘明刚、青岛的刘诚德和云南的刘红芸等，由于时间久远，很多都记不得名字了。当时阅卷完全手工，任务繁重，许多人手都被订书钉划破了，时至冬日，天气寒冷，许多南方的同志不适应北方干燥的气候，嘴唇干裂甚至鼻子都出血，依然热火朝天，无人叫苦叫累。
四、行远自迩，笃行不怠
1995年的第一次全国房地产估价师统一考试距今已有三十个年头了，2024年的考试通知也已下发，估价师队伍从最初的346名到2024年已达十万之众。上世纪存在于行政体制内的估价事务所在脱钩改制的基础上，历经市场化洗礼，逐步规范发展。现今，全国房地产估价机构已逾五千余家。估价师们用自己的聪明才智和专业知识，通过勤奋耕耘，得到了全社会的肯定和尊重，已把房地产估价从最初的“小众”专业推上了“大众”行业的高度。一大批房地产估价师们在做好本职工作的同时，积极响应党和国家号召，投身到社会经济发展建设活动中，在城市更新发展和美好乡村建设中有他们身影，在参政议政中有他们的声音。很多优秀的房地产估价师被推举为县区、市、省和全国人大代表和政协委员，成为了在社会主义国家建设和社会经济发展中不可或缺的新的社会阶层人士。
三十年时间不算长，但行业的发展变化是巨大的。三十年来，我们有了《城市房地产管理法》《资产评估法》，有了《房地产估价规范》《国有土地上房屋征收评估办法》《房地产抵押估价指导意见》等一系列技术标准；我们的估价理论已从当初借鉴西方的基础上创新发展到今天具有中国特色的房地产估价理论，并指导着房地产估价师执业；如果将上世纪90年代初这代人估价称为手工时代的话，通过三十年来电子时代、互联网时代、数字化时代的发展，今天已向人工智能时代过渡了。三十年来，技术手段提升迅猛，执业的维度早已从当初的交易和抵押评估拓宽到了现今社会经济建设发展的各个领域。
三十年过去了，行业健康发展的步伐没有改变，我的初心仍在！做一名称职的房地产估价师为机构尽职、为行业尽责的信念将伴随着我继续前行。三十年成就即将成为过去，在中国共产党正确领导下，中国房地产估价行业在全体房地产估价人的齐心协力下，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会的正确引领，必将在不断创新，持续高质量发展中走向新的辉煌。