曲卫东

目前为房地产税收服务的房地产估价主要有两种情形：一是存量房交易征收契税核定交易价格的环节，二是未来征收房地产税时评估房地产税计税价值。第一种情况是伴随着存量房日常交易时发生的，第二种情况还处于房地产税改革研究之中，属于研究范畴，还有没正式开展。但服务于存量房交易契税征管的评估却是在房地产税计税价值批量评估空转试点和研究的时候发展起来的，是房地产税改革成果的转化。本文将沿着房地产税改革相关时间轴介绍为房地产税收服务的房地产估价发展及演变历程。

一、房地产税改革历程

我国从2003年开始加快推进房地产税的改革进程，选择北京、丹东、重庆、南京、深圳和宁夏吴忠市六个地区作为首批房地产税改革试点地区，从此开始了我国探讨研究批量评估的历史。总结2003年以来的改革进程，中国房地产税改革可以划分为以下几个阶段。

（一）起步阶段

从2004年至2005年，可以称为房地产税改革的起步阶段。在这个阶段，国家选定了六个城市开展房地产税改革空转试点，在试点地区分别开展了批量评税的理论研究工作，并取得了阶段性成果。北京市地方税务局完成了成本法批量评估模型的研究工作，并开发了可以完成成本法批量评估任务的CAMA系统。其他五个试点地区都接受了北京市成本法批量评估的研究成果。这个时期，南京市地方税务局研究了基准价格系数修正批量评估方法，分别通过市场法、收益法和成本法测算区片标准房地产的基准价格，并建立修正系数体系，从而可以借助于计算机技术实现南京市房地产的批量评估任务，这被称为“南京模式”。重庆市财税局也系统研究了基于三大经典估价理论的批量评估方法，并且研发了重庆市计算机辅助房地产批量评税系统。在这个阶段，重庆市的CAMA系统是全部六个地区中设计和开发最完善的，这个系统采用了当时最流行的软件开发模式——BS模式（浏览器服务器模式），具有用户界面美观大方，功能齐全完整，扩展性良好的特点。此外，重庆市的CAMA还植入了地理信息系统分析软件ArcGIS，能够开展房地产数据空间分析。深圳市借鉴了当地著名房地产中介机构的研究成果，基于当地相对比较完善的数据基础，已经能够比较好地完成批量评估任务，只可惜受到数据限制深圳的试点经验并不能简单地推广到其他地区。

（二）深化阶段

从2006至2008年，房地产税改革空转试点地区由六个扩大到十个，新增加了河南省、安徽省、福建省的某些地级市及大连市的个别城区。目的是为了将六个试点地区的前期试点经验推广，并加以深化。在这个阶段发现，推广首批六个试点地区批量评估研究成果并非易事，一些前期经验存在偏差，甚至是错误。例如，因为成本法是一种非常模型化的方法，原本以为成本法批量评估最为简单，将土地价值加上建筑物价值就可以得出评估结果。但事实并非如此，因为我国住宅形式主要是高层建筑，一个小区往往又有多栋住宅楼，如何将小区土地分摊到每一户住宅上是一个极难解决的问题。我国幅员辽阔，地区和生活习惯差异很大，影响房地产价值的因素纷繁复杂。此外，房地产交易真实案例的获取是普遍存在的困难。上述原因导致市场法批量评估模型运用到课税估价实践上存在很大困难。

（三）实践阶段

从2009年至今可以称为实践阶段。这个阶段的显著标志是前期试点成果的提炼和实践尝试，丹东市和杭州市的批量评估软件被推荐为全国批量评估标准软件，作为将来房地产税正式实施的备选软件。丹东市的评估软件功能完善，特别是房地产信息和纳税人信息的数据管理功能比较完善，与我国国情和房地产登记制度配合的比较科学合理。这个软件另外一个特点是软件包括了以市场法、收益法和成本法为基础的批量评估模型，具有标准CAMA的基本功能。杭州市既不属于首批六个试点城市和地区，也不属于扩大试点后的十个城市和地区。但是杭州市财政局直属征收管理局为了提高房地产契税征收管理水平，从2006年10月开始筹划建立房地产计税价值自动评估系统，2007年3月正式启动这项工作，2008年4月系统开发完成投入试运行。杭州市的这套软件虽然不是为了建立房地产税批量评估系统而开发的，但是却具备了批量评估软件的基本功能，而且是应用在税收征管实践上的唯一一套软件，其效果已经得到了实践检验。杭州市的这套评估软件的理论基础是房地产基准价格系数修正评估法，该方法有效应用的前提条件是全面系统掌握房地产市场信息和房地产数据。因此，杭州的模式或经验是指明了房地产税计税价值批量评估的工作模式，即首先进行系统全面的市场调查，然后测算住房的基准价格，并建立基准价格修正系数体系，最后将这些内容转化成计算机支持的批量评估系统。杭州市从实际征收的房地产契税出发，建立和开发了房地产批量评估系统，不仅提高了契税征管水平，而且还为房地产税的实施奠定了坚实基础。杭州经验标志着我国房地产税改革研究进入了实践阶段。

北京市于2009年也开展了住宅小区基准价格测算评估实践工作。中国人民大学土地管理系负责调查北京市高价住宅小区，测算高档住宅小区基准价格，并建立基准价格修正体系。这也是房地产税改革从理论走向实践的一个过程和尝试。

二、房地产税税基批量评估

国家从2003年开始深化房地产税改革，国家税务总局负责房地产税计税价值批量评估技术的研究。研究集中在如何采用三大经典评估方法，运用计算机辅助批量评估技术。通过两批次的空转试点取得了一定成果，具体如下。

（一）成本法批量评估技术

成本法的基本理论非常模型化，即房地产价值=土地评估价值+建筑物评估价值。目前，我国各个城市普遍建立了基准地价及更新制度，每个城市都具有基准地价，通过基准地价系数修正方法可以评估城市的每一宗土地的价值。如果根据建筑物的不同结构、用途、建筑材料、装修、设备设施等事先测算得出建筑物的重置成本单价，通过不动产登记系统获得建筑物面积，就可以评估得到建筑物的价值。因此，从理论上来看，成本法似乎最适合采用批量评估技术评估房地产的计税价值。

北京市是最早开展成本法批量评估技术研究的试点城市，北京市有相对较为完善的基准地价体系，北京地税局委托测算了北京市不同结构和用途的建筑物的建安成本。以此为基础北京市建立了成本法批量评估模型，并且成为首批6个试点地区中其他5个地区的学习榜样。事实上，成本法可以较好地解决部分商业房地产（例如，写字楼、政府办公楼、购物中心等）和工业房地产的评估问题。但是对于住宅而言，成本法存在着难以克服的缺陷或者说存在尚未解决的研究难题。我国住宅形式主要是多层和高层集中居住为主，几栋住宅楼共同占有一宗小区土地，住宅小区的全体业主成为这一宗土地的共同使用权人。运用成本法就必须知道每套住房所分摊的土地分额（面积或价值），才能通过土地评估方法获得每套住房的土地价值。这个问题在房地产管理领域和估价专业领域都还没有得到解决。在房地产产权管理部门有三种土地分摊观点：第一，根据面积分摊，即根据每套住房的建筑面积占该土地上全部建筑面积比例分摊；第二，根据价值分摊，即每套住房的价值占土地上房地产的总价值的比例进行分摊；第三，不具体分摊，而在产权登记证上注明全体产权人共同所有。前两种分摊方法都不能很好解决土地价值与成套住房价值的正确关系，例如，有些住宅的底层被开发成商业房地产，商业房地产的价值或土地使用年期都与住宅不同，通过面积进行分摊存在不合理之处。采用价值进行分摊对于新开发的房地产来说是可行的，而对于旧的房地产则存在困难，因为缺少当时登记的房地产原始取得价格，无法进行分摊计算。

成本法另外一个重要评估参数是建筑物重置成本，测算重置成本需要借助成本手册，也就是根据建筑物用途、结构、设备设施以及装修标准测算的重置成本表格。在美国、加拿大、澳大利亚、德国等国都有专业机构测算和编制的成本手册。估价师借助成本手册可以快速、准确测算建筑物的重置成本，成本法批量评估更需要这个成本手册。为此，国家税务总局委托中国房地产估价师与经纪人学会开展非居住类房产批量评估成本手册研究工作。学会召集行业内最优秀的估价机构开展研究，并于2014年底做了课题结题汇报。课题内容包括针对中国国情对建筑物进行系统分类和分级，并针对北京、成都、武汉、深圳等城市制定了成本手册编制的技术方案。技术方案将建筑物成本分解成土建成本、设备设施成本和装修成本三部分，根据建筑物分类和分级，可以迅速准确测算重置成本。应该说，这个科研课题建立了中国建筑物重置成本手册测算和编制技术标准，各地按照这个标准是能够编制出成本手册的。这个科研项目，为非居住类房产成本手册编制扫除了技术障碍，使运用成本法批量评估非居住类房地产计税价值成为可能。

（二）收益法批量评估技术

商业房地产评估通常采用收益法，收益法的基本公式如下：

                                                                                                                                  公式1

上述公式的应用前提假设是：评估房地产收益年期为有限年n，每年收益固定不变为a。如果采用上述评估公式，收益法也是非常模型化的评估方法，适用于房地产税的批量评估。但是仔细研究上述公式里面的评估参数，却发现难度不小。首先是房地产的收益a的求取问题。房地产收益可以分为毛收益和净收益两种，毛收益是直接从房地产租金或者营业收入推导得出来的，即房地产毛收益=单位租金x出租面积。从毛收益中扣除运营费用得出的收益称为净收益，运营费用一般包括管理成本、维护成本、租金损失风险成本以及税费。对采用毛收益还是净收益，专家学者持不同态度。笔者主张采用毛收益，因为运营费用扣除里面包含税费，具体而言是房产税、城镇土地使用税、增值税及附加。未来改革的房地产税将会包含房产税、城镇土地使用税等与房地产直接相关的税费。不同类型房地产的运营费用比率测算很可能包含了未来极有可能取消的上述税费，因此，净收益测算没有必要和意义。事实上，只要明确和统一资本化率的内涵，采用毛收益或者净收益在本质上都是一样的，对评估结果没有影响。

收益法批量评估第二个参数是资本化率的求取。资本化率的内涵非常丰富，不仅可以反映房地产收益能力与风险大小、房地产品质好坏，还可以对应不同的收益内涵。对应上面讨论的毛收益和净收益，可以将资本化率界定为对应毛收益的资本化率和对应净收益的资本化率。从这个意义上看，采用毛收益和净收益都是一样的，通过对资本化率这个评估参数的调整，可以得到一致的评估结果。比较而言，采用毛收益更简单一些，因为无需考虑运营费用率的测算，更加方便建立收益法批量评估模型。目前房地产估价师与经纪人学会已经制定了资本化率和报酬率测算的技术指引文件（草稿），并协调开展全国各城市的测算工作。在全国范围完成测算工作之后，采用收益法批量评估房地产税计税价值将变得更加可行，结果也更加精准。

第三个参数是房地产的收益年期n。收益年期一般通过房地产的预期使用年限减去已使用年限计算，考虑到我国土地使用制度的特点，计算结果还需要与该房地产所占用土地剩余使用年期进行比对。如果土地剩余年期长于建筑物剩余使用年期，则以建筑物剩余年期作为房地产的收益年期，反之，则以土地剩余使用年期作为收益年期。出于房地产税评估和征管需要的目的，采用收益法批量评估技术评估房地产的计税价值时是否需要考虑年期呢？笔者认为不同评估目的决定不同价值标准，计税价值评估目的决定评估的价值标准不同于一般交易目的的评估。尽管计税价值以市场价值为导向，但是更强调价值的合理性、一致性和公平性。基于这样考虑，笔者主张收益法批量评估商业房地产不考虑年期的影响。从税收原理上也可以更好解释不考虑年期的原因。例如，在一条商业街道同一区段上有两栋写字楼，其中一栋比较新，收益年期有40年；另外一栋相对旧一些，收益年期有20年。因为这两栋楼的规模相当，装修水平类似，区位一致，因此，它们的年收益都是一样的。如果出于交易目的评估这两栋楼的市场价值，因为收益年期不同，采用公式1计算得出的评估结果肯定不等。而出于房地产税评估和征管目的，根据不同评估结果计算的房地产税也不相同，这就会给上述两栋写字楼的经营者带来税收不公平问题。旧的写字楼价值低，交的税少，因此可以获得更高的经营利润，在经营上处于优势地位；而新的写字楼的价值高，缴交的房地产税高，经营利润低，竞争上处于不利地位。因为税收制度设计导致原本经营和竞争相近的房地产产生了不公平的竞争，这是错误的。从房地产税的内涵和服务目的出发，考虑年期也是不对的。出于一个区位的用途一致的房地产所享受的基础设施和政府公共服务是一样的，为此应该付出相同的服务成本——房地产税。因此，不管房地产新旧程度如何，只要所处区位相同，用途一致，就应该支付相同的房地产税。目前，国内关于年期的争论还没有停止。加拿大和我国香港地区房地产税批量评估经验也告诉我们，采用收益法批量评估商业房地产的计税价值不考虑年期问题，香港是根据房地产的年租金征收差饷的。

国内通过两批次的房地产税改革空转试点关于收益法批量评估的研究和实践还不够充分，得出的一些研究结论还不完善。2005年南京市地税局在汇报试点经验时曾经介绍了收益法的运用。南京当时的做法是通过收益法评估公式1测算典型商业街道的房地产收益价值，再运用统计学测算代表商业街道典型房地产的基准价值，继而通过街道等区位和房地产实体修正系数进行修正，最终得到待评估房地产的价值。实际上这不是收益法批量评估技术，而是市场法批量评估技术。正确的收益法批量评估技术路线要从建立租金的测算模型出发，通过分类分区的资本化率还原成收益价值，最后得到计税价值。

（三）市场法批量评估技术

市场法批量评估技术适用于交易频繁发生的房地产的计税价值评估，例如住宅。市场法批量评估模型通常有两种类型，一种是函数式模型，例如最常用的特征价格模型；另外一种是表格式的模型，常用的是基准价格和修正系数模型。前一种模型是运用统计学从房地产交易价格里面直接推导建立起来的，后者也是通过首先建立函数模型，然后再通过模型测算标准房地产的基准价格，同时测算标准房地产与其他房地产发生偏离的重要指标作为修正系数。相对于前者，后者更容易为纳税人所理解和接受。

国内关于市场法批量评估的试点和研究始于2004年北京地税局在亦庄经济技术开发区开展商品住宅特征价格模型的研究，该项目成功地建立了该区域的商品住宅特征价格模型。之后，又分别在宣武区牛街、广安门区域尝试建立了高层商品住宅特征价格模型，在海淀区建立了房改房的特征价格模型。北京市对特征价格模型在住宅计税价值批量评估模型研究上进行了细致研究，取得了令人满意的结果。南京市地税局在同期采用了基准价格系数修正方法批量评估住宅、商业和工业房地产价格。参加第一批试点的丹东市、重庆市和深圳市也都研究建立了住宅计税价值的批量评估模型，总体技术思路要么是采用特征价格模型，要么就采用基准价格系数修正方法。基准价格系数修正法实质上就是市场法的间接比较法，在拆迁评估中运用的比较多。

从2007年开始，杭州财税局开展了杭州市住宅小区调查工作，并建立了杭州市住宅小区楼盘表和特征价格模型，通过模型测算了全部小区每栋楼的标准房的基准价格，并建立了基准价格修正系数体系。杭州市所建立起来的基准价格及修正系数模型已经成功地运用在契税的征管上。国家税务总局在2009年春天在杭州召开了现场交流会，对杭州市开展的住宅价格评估工作给予了高度评价，认为杭州模式完全可以运用在房地产税改革的计税价值评估上，并且更符合中国当下的国情。尽管杭州模型最初是为了加强契税征管而研究开发的，但殊途同归，杭州模型就是一种实用的符合中国当下国情的住宅计税价值批量评估。因此，也可以说杭州模型为房地产税改革空转试点研究经验落地找到了证据，随后中国各地开始开发强化契税征管的存量房交易价格核定系统，并运用在税收征管实践上。杭州市住宅小区调查建立楼盘表和基准房价的具体工作是由浙江恒基房地产土地资产评估有限公司承担的，批量评估软件是由浙江天正信息科技有限公司开发的。估价机构负责市场调研，测算基准房价，建立楼盘表以及系数修正体系；专业软件公司负责开发和维护批量评估系统，并把估价机构测算的评估参数导入评估系统；两家机构相互配合，协助政府高质量完成契税征管工作。这种工作模式后来纷纷被其他城市采用。

三、批量评估技术标准研究

在经过起步阶段之后，总结起步阶段的试点经验，其中一个成果就是建立了批量评估技术标准，这个技术标准在深化阶段中得以被实践检验和完善。北京市作为最早开展房地产税改革试点城市积累了丰富经验，这些经验形成了北京版的批量评估技术标准。南京市作为首批试点的城市之一，完成了市场法、收益法和成本法批量评估模型的建立，因此，以南京的批量评估模式为基础建立了一个评估技术标准，这被称为“南京版本”。北京版本和南京版本代表了起步阶段批量评估的主要成果。国家税务总局综合了两个城市的技术标准，并形成了最终国家版本的“批量评估技术标准”。

（一）北京版本

北京版本的技术标准《北京市房地产计税价值评估技术标准》共分6章43条。具体是第一章总则，第二章评税要素，第三章成本法评估房地产计税价值，第四章市场法评估房地产计税价值，第五章收益法评估房地产计税价值，第六章术语概念和附则。北京版本的技术标准的特点是第三章至第五章，这三章将房地产批量评估的成本法、市场法和收益法的具体步骤——数据搜集、参数测算和选择、评估模型建立与检验、批量评估以及结果确定等都进行了仔细说明，具有较强的可操作性。这三种批量评估方法都是经过房地产税改革空转试点积累经验后总结出来的，带着明显的实验痕迹，其应用也受到一定限制。比如，成本法批量评估模型是：房地产税计税价值=房地产评估值×计税价值比例=（房产评估值+地产评估值）×计税价值比例。其中，房产评估值=房产重置成本×成新率，房产重置成本＝建安造价（1+间接费用比率）×建筑面积。只要建安造价及间接费用比率测算得准确，房产评估结果的准确率是可以保证的。土地价值是通过基准地价系数修正法进行评估的，即土地价值=宗地楼面熟地价×土地使用权面积=适用的基准地价（楼面熟地价）×评税时点修正系数×容积率修正系数×行业用途修正系数×土地使用权面积。收益法批量评估模型是通过对北京市西单商业街的商业房地产进行调查和研究后建立起来的，具有较强的实践应用价值，但测算出来的评估参数，诸如租金临街修正系数、运营费用比率和资本化率还不具备普遍适用性。

（二）南京版本

《南京市房地产税计税价值评估技术标准》包含6章39条，第一章总则和第二章评估要素与北京版相差不多。第三章至第五章分别是成本法评税、市场法评税和收益法评税，这三章将三种评税方法的步骤和流程都做了详细规定。第六章是计税要素与附则。南京版具有两个特点。第一，三种评税方法基本都属于同一种方法，即基准价系数修正方法。首先，通过成本法、市场法和收益法测算评税分区房地产的基准价格，再通过相应修正系数进行必要调整和修正，最后得出房地产的计税价值评估结果。因此，三种经典的估价方法在形式上被统一了，这种做法是否正确值得商榷。第二，南京版的附则非常多，因此，整个技术标准达到109页，4.7万字。附则共计20个，涵盖了成本法、市场法和收益法测算基准价的主要参数以及基准价修正的全部系数。从表面上看，南京版的评估规则具有很强的操作性，通过这个规则可以完成南京市房地产税的评估工作，但是如果通过三种方法测算的基准价格不具有代表性，测算的修正系数不准确，这个技术标准就会产生比较大的结果偏差，用基准价格系数修正法取代三种经典评估方法的技术标准是存在缺陷的。

（三）国家版本

在北京版和南京版的基础上，国家税务总局于2005年组织编制了《房地产计税价值评估规则（试行）》，这个规则包括12章，计40条。十二章分别是总则，术语，评税原则，评税方法与程序，数据收集与管理，房地产类别划分，评税分区，建立评税模型，模型检验与校准，评税结果，计算机辅助批量评税以及附则。从这个规则的结构可以看出，国家版本的技术规则是从房地产批量评估的流程出发，对批量评估的各个环节都做出了相应规定；不仅对三种批量评估技术方法和程序做出了相应规定，而且对数据的收集和管理，划分房地产类型和进行评税分区，建立评税模型，对模型进行检验和校正，评估结果认定以及计算机批量评估程序开发都做了原则性规定。因此，这个规则更符合国家层面规则应该具有的特点。可惜的是房地产税改革空转试点结束并没有真正开征，这个技术规则就只能束之高阁了。

2011年国家税务总局委托中国房地产估价师与房地产经纪人学会开展《房地产税税基评估技术与制度研究》课题研究，2012年底研究成果得到有关方面鉴定通过。该研究对房地产税税基评估中的关键技术问题和制度做出了系统全面的研究，并对房地产税落地开征初期、中期和未来成熟期提出了可行的技术方案。

四、上海和重庆房产税改革试点

2011年1月28日，上海和重庆率先试点推行个人住房房地产税，标志着中国房地产税改革进入了一个新阶段。表1是两个城市个人住房房产税征收改革方案的具体内容，两城在房产税征收对象、税率设置、免税面积等方面都存在差异，其中征收对象范围不同是两座城市最大的政策设定差异。上海仅针对增量住房征收房产税，而重庆房产税征收对象包含了个人拥有的独栋商品住宅及新购的高档住宅，同时涉及到存量市场和增量市场。此外，重庆也对同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房进行无免税面积的房产税征收，旨在防止外来炒房投机行为。重庆的房产税征收政策侧重高档住宅，符合“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的房地产调控理念，从房产税的渠道对高档住宅市场形成有效制约；而上海的政策以多套房为主要征收对象，对炒房行为起到了一定抑制的作用。

表1  重庆和上海房产税改革试点方案

从征收管理角度比较两市房产税方案可以看到，在重庆市只要新建住宅一经纳入房产税征收数据库，该套住房就被打上房产税的“烙印”，不管日后该套住房如何流转，都要征收房产税。而上海则是动态的，如果缴交房产税的家庭将拥有的住房售出，达不到两套住房的交税标准，则该家庭不再继续交税。所以，两个城市房产税征收管理的负担是不同的，上海需要针对家庭拥有住房的情况做出相应的调整。

上海、重庆两市的房产税改革方案总体来说对房地产税所起到的宣传作用大于实际税收效果，两市房产税征收规模有限，对地方财政作用不大，对房地产市场价格也没有明显的调控作用，但是毕竟是中国针对住宅恢复征税试点的两个城市，让人们认识和接受了针对住房使用环节征税的新规定。此外，两地也积累了房产税征收管理的工作经验，加强了与房地产评估中介机构之间的合作。

五、总结和未来趋势

中国房地产税改革空转试点从2003年展开至今已经过了21年，经过两轮空转试点以及后续强化契税监管的存量房交易价格核定系统的应用，国家有关部门积累了丰富经验，产出了大量成果，包括若干著作、培训教材和论文，甚至是房地产税实施的技术标准草案。从2009年开始，房地产税相关立法工作也在开展，全国人大法工委也组织了多轮讨论和意见征询活动。似乎房地产税的正式实施呼之欲出了。

2008年以来，中国房地产估价师与房地产经纪人学会积极跟踪房地产税试点情况，积极参与有关课题研究工作，起草了《关于开征物业税的报告》、《国外和我国港台地区物业税情况》、《我国现行房地产税制演变和物业税研究、试点情况》、《开征物业税的不同观点、意见综述》、《居民物业税负担、物业税年收入及征收成本估算》、《非居住房产批量评估成本手册编制研究》等研究报告。2011年承担了国家税务总局委托的《房地产税税基评估技术与制度研究》、《我国国情与房地产税功能定位相关问题研究》两项科研课题。研究过程中搜集了国内外大量房地产税有关的图书、文献资料，积累了丰富的研究素材，为房地产改革探索做出了卓越贡献。

然而时至今日房地产税依然没有落地实施，甚至是没有再继续空转研究。笔者认为原因是多方面的，尽管表面上看做了大量的技术准备和人员储备，但是房地产税改革的核心问题实际上并没有回答清楚，相反一直存在较大争议，这才是阻碍房地产税改革的真正障碍。

（一）受益税和财产税观点之争

中国当前的房地产税体系在一定程度上体现了受益税与财产税的特点。受益税强调根据纳税人从公共服务中获得的利益来征税，这在契税等税种中有所体现，因为契税通常与房地产的交易和转移相关，反映了房地产交易带来的经济利益。然而，财产税则更侧重于基于财产本身的价值来征税，这在房产税和城镇土地使用税中得到了体现。

然而，当前的房地产税体系在两种观点之间并没有达到完美的平衡。一方面，税种之间存在重叠和交叉，导致重复征税现象，增加了纳税人的负担。另一方面，由于征收标准的不统一，不同地区之间的税负存在不公平现象，影响了税收的公平性。

未来的房地产税究竟是财产税还是受益税呢？中国房地产税改革向美国借鉴和学习了很多，美国林肯土地政策研究院曾多次协助中国有关部门赴美国学习和调研。美国房地产税是典型的财产税，因此我国房地产税改革之初自然也是按照财产税的思路开展试点研究。但是随着研究的展开，逐渐发现一些问题很难回答清楚，比如我们的土地制度是公有制，城市土地所有权归国家所有，纳税人只拥有一定年期的土地使用权，因此，严格意义上讲中国的房地产并非完全的私有财产。因此，针对非完全私有财产的房地产按照财产征税原理征税存在理论障碍。这一点也是房地产税改革中被质疑最多的。如果采用受益税的原理征税，政府提供基础设施等基本公共服务，谁使用谁付税，评估的房地产计税价值作为税额计算依据，就能够完美解决上述问题。因此，笔者建议应该尽快明确房地产改革的受益税理论方向，学习借鉴香港特区差饷征收管理经验。

（二）从租计税与从价计税选择

从租计税和从价计税是房地产税征收中的两种主要方式。从租计税是根据房地产的租金收入来征收税款，从价计税则是根据房地产的市场价值来征收税款。实际上，租金和价值之间是存在着联系和转换的关系的。租金采用资本化率按照一定收益年期进行资本化后就能转化为价值，这就是收益法的基本原理。根据这个原理从租计税与从价计税并无区别，但对租金相同而受益年期不同的房地产而言，从租计税与从价计税就存在区别，采用从租计税两个房地产的税负相等，采用从价计税收益年期长的房地产税负就要高一些。如果采用财产税的原理，从价计税是合适的方法；如果采用受益税原理，则从租计税才是正确的选择。

（三）合适的开征时间点

中国全面开征房地产税的时间点选择是一个复杂而敏感的问题。全面开征房地产税可能对社会稳定和经济产生一定影响，特别是在房地产市场波动较大的情况下。此外，对于已经拥有较高房价的城市而言，全面开征房地产税可能增加居民的经济压力。因此，在选择开征时间点时，需要综合考虑多个因素。首先，需要评估房地产市场的稳定性和发展趋势，确保开征房地产税不会对市场产生过大的冲击。其次，需要考虑居民的经济承受能力和心理预期，避免引发社会不满和抵触情绪。最后，还需要加强税收征管体系的建设和技术支持，确保税收征管的效率和准确性。

综上所述，中国未来房地产税改革需要在受益税原理与财产税原理之间做出选择，并研究和优化从租计税与从价计税的计税价值批量评估方法，在技术准备、人员储备充足和法律环境完备情况下选择合适的开征时间点。如此才能确保房地产税改革的顺利推进和社会经济的稳定发展。

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[15]基准房价理论与实践，耿继进、汪友结、张晖著，人民出版社，2014年3月。

[16]我国房地产税税基评估技术与制度研究报告，中国房地产估价师与经纪人学会，2012年12月。

[17]非居住类房产批量评估成本手册研究报告，中国房地产估价师与经纪人学会，2014年12月。