高喜善

摘  要：征收拆迁评估（简称征拆评估）作为城市更新中重要的一个环节，承担着巨大的社会责任，对推动城市发展，促进社会和谐具有重要的意义。笔者从上世纪九十年代在北京市房地产价格评估事务所工作开始至今任职北京首佳房地产土地资产评估有限公司的董事长，从事征拆评估相关工作近三十载，岁月如梭,回忆如影随形，期待能够通过本次的分享和交流，与同行在思维碰撞中迸发出更多的创新火花，为估价行业的发展镌刻精彩华章。

关键词：征拆评估  城市更新  阳光规范  高质量发展

一、前期积淀-征拆评估的萌芽

上世纪八十年代，国家实行计划经济，福利分房是主要的住房政策，其典型特征为：等国家建房，靠组织分房，要单位给房。北京市在涉及到当时央产、军产、私产的置换时，均按照当时的《北京市房屋估价办法》仅对建筑物来进行分部分项计算置换标准，这也是以后北京市征拆评估中房屋重置价格的起源。

图1：北京市房屋估价办法

上世纪九十年代初期，我国从计划经济尝试向市场经济转型，开始推行住房制度改革，在福利型分房基础上导入住宅商品化，随之而来的是旧房拆迁的启动。1991年3月22日，国务院出台《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第78号），该条例自1991年6月1日起施行，标志着城市房屋拆迁工作开始进入依法实施阶段。

大面积的整体拆迁与之前的“见缝插针”的分散建设不同，对于整个的拆迁项目要求有组织、有规划、有流程，作为城市房屋拆迁的辅助环节，房屋拆迁评估也开始应运而生。同期，由于土地出让评估和房屋拆迁评估的技术需要，1992年8月，由北京市房地产市场管理处的估价科演变而来的北京市房地产价格评估事务所（以下简称市评估所）应运而生。

市评估所成立后，专门研究制定了《北京市房屋重置价格评估办法》，选用部件计分法作为房屋重置价格的评估方法，对确定平房和楼房的重置价格进行了具体规定，平房划分为9个部件，分列为9个计分表，共设262个计分项目；楼房按结构、装修、设备三个部分划分为11个部件，共设计分项目121项，非常齐备细致，成为了当时拆迁评估的主要测算标准和依据。同时市评估所作为全市房地产市场估价的职能机构，在拆迁补偿估价业务开展过程中，也起到了指导、监督和负责重大项目的作用。具体的拆迁补偿估价业务由北京市各区县房管局所属估价所组织开展。

按照当时的《城市房屋拆迁管理条例》，北京市城市拆迁项目基本以区政府为主导，主要实行“产权调换”的方式，主导影响因素为安置面积和安置人数，拆迁补偿属于从属地位，加上被拆迁人普遍有上楼改善居住环境的渴望，拆迁评估工作的开展整体上比较平稳和顺畅。

但是到了九十年代后期，随着经济建设的发展和市场经济体制的确立，房地产热开始兴起，人们对于房地产开始有了更多期望，同时，伴随着人们生活水平的提升，拆迁补偿中的“产权调换”弊端也有所显现，首先安置住房的地点相对固定，对于被拆迁人的工作生活有一定的影响，其次部分安置住房的质量问题也导致拆迁双方的矛盾突出，为了促进房地产市场经济体制的进一步发展，房屋拆迁的补偿安置方式及相应的拆评估方法在2000年代初期有了明显的改进。

二、方兴未艾-征拆评估的市场化迈进

2001年6月，《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）出台，该条例自2001年11月1日起施行。同年，北京市政府也发布了《北京市城市房屋拆迁管理办法》（北京市政府第87号令），新条例和新办法均对拆迁补偿的方式有了修订。“房屋拆迁可以实行货币补偿，也可以实行产权调换”、“实行货币补偿的，补偿款根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定。”上述两项条款的推出，是拆迁补偿方式的一大进步，是房地产拆迁安置补偿标准的重大突破。对当时的拆迁评估来说，其价格内涵为包括土地在内的房地产完整价值。这既是崭新的市场，也是严峻的挑战。

为了使房屋拆迁补偿评估能够做到真正意义上的独立、客观、公开、公正，排除行政干预等一切干扰正常房地产估价的障碍，同时也为了响应国务院发布的关于经济鉴证类中介机构脱钩改制的文件精神，在21世纪初期，房地产估价机构开始进行脱钩改制，北京市房地产价格评估事务所也响应号召，脱钩改制为北京首佳房地产评估有限公司（以下简称首佳评估），成为按《公司法》规范运作的法人主体。

脱钩改制后，首佳评估在原评估事务所的技术沉淀基础上，继续致力于对拆迁评估的研究和业务实践。2003年12月建设部发布了《城市房屋拆迁估价指导意见》，对城市房屋拆迁评估的估价目的、估价依据、估价原则、估价时点、职业道德、估价程序、价值标准、估价方法、估价结果异议处理办法等方面均做了规范指导意见。对于首个具有指导性和可操作性的拆迁估价规范性文件，全行业掀起了学习、研讨、积极贯彻实施的热潮。首佳评估也在认真研读学习该意见后，结合自身积累的拆迁评估经验，在《中国房地产估价师》期刊上发表了意见解读。

图2：首佳评估的对于指导意见的见解

在拆迁补偿货币化、评估机构公司化、拆迁估价规范化的大背景下，由于评估结果直接关系到被拆迁人的最重要、最关键的利益点，原本在拆迁生态圈中不受关注的拆迁评估顿时备受瞩目，新的拆迁评估技术标准和工作流程体系的建立完善至关重要。北京市相关部门和行业协会陆续出台了《北京市房屋重置成新价评估技术标准》、《北京市房屋拆迁评估技术鉴定办法》、《北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案》等政策和标准。为北京市开展被拆迁房屋市场价格评估打下了坚实的基础。

同时，评估公司参与拆迁评估工作的市场化选聘机制也开始形成，为迎接2008年北京奥运，2002年北京市开始投入资金建设奥运场馆，北京市奥运场馆区拆迁评估项目开始公开向社会招标，这也是北京市第一个公开招投标的拆迁项目。奥运场馆区的房屋拆迁工作因拆迁量大、情况复杂、资金紧张、时间紧迫等多种因素影响，难度非常大。首佳评估集中内部技术骨干组建了一支精干和高效的项目团队，并做了非常充分的准备工作，同时结合项目的实际情况提出了很多针对性措施，最后从众多投标公司中脱颖而出，一举中标拆迁评估的第6号标段，也打响了首佳评估发挥市场竞争优势的第一枪。自此，拆迁评估业务也开始步入市场化的轨道，依托于房地产市场的蓬勃发展，北京市的拆迁评估业务也如火如荼地开展起来。

随着大规模的城市建设，拆迁、征用房屋越来越多，同时商品房、个人私有住房制度也逐渐完善，所以在拆迁人和被拆迁人之间的矛盾也越来越突出。在2007年出台的《物权法》明确规定只能为公共利益才能够征收私人的财产，并且要给予相应的补偿。2007年修订的《城市房地产管理法》也已经明确授权国务院就房屋征收工作制订相关的行政法规。新的形势要求对因公共利益导致的房屋征收与普通的市场房屋拆迁行为区别对待并进一步规范。

三、破旧立新-阳光征拆，一把尺子量到底

2011年1月21日，国务院发布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号），同年6月住房和城乡建设部发布了《国有土地上房屋征收评估办法》，“拆迁”改为了“征收”，不再允许开发商成为拆迁方，强调补偿价格的市场公平性，纳入了监察、审计流程，对房地产价格评估机构和房地产估价师的评估工作进行了规范并明确了相关违规行为及罚则等，征收条例和评估办法的出台标志着征收评估的法律程序向规范化转变、征收补偿的标准向等价公平化转变。

在此期间，北京市政府相关部门、估价行业协会也在积极探索征收评估的技术问题，经过了几年的摸索和探讨，总结经验，提炼精华，先后出台了《北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法》、《北京市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法》、《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》等政策文件，至此，关于征收评估的制度越来越完善，再加上《房地产管理法》、《资产评估法》等法律法规对于注册估价师的责任约束，征收评估逐渐走上了有法可依、有制可循、阳光规范的道路。

征收评估是市场拆迁项目链条中的重要组成部分。事关被征拆人的公平补偿和项目能否顺利完成。一份客观公正的征拆评估报告十分重要。这就要求执业估价师既要严格依照相关政策和标准，又要科学把握市场价格水平；同时估价师还要具备良好的沟通和解释能力，俗话说拆迁拆迁，一步登天！这充分说明被征拆人对征拆本身或多或少存在着超出市场水平的高预期，如何科学解释和引导，降低被征拆人过高的补偿预期从某种程度上比做出一份客观公正的评估报告更具挑战。同时，被征拆人也都存在着既患寡更患不均的心态，被征拆人在关注自身安置补偿水平的同时，更加关注与其他被征拆人补偿水平之间的合理性，包括整个项目开展的全过程各环节是否体现了公平、公开、公正的三公原则。因此一份客观公正的评估报告固然重要，但对于整个征拆项目的顺利完成还是远远不够的，如何将三公原则体现在征收拆迁的全过程各环节，让被征拆人从内心相信补偿安置政策和价格水平公平合理至关重要。

四、因势利导-征拆评估的业务延展

在当前的政策背景下，阳光和谐的征收拆迁环境日趋形成，征拆评估的客观公正已经不能满足老百姓的需求，征拆补偿标准的透明、征拆程序和信息的公开、如何让被征拆人真正理解和认可项目实施过程中总体的公平公正是项目成功的痛点和难点。

从事征拆评估的估价师常年在征收拆迁工作的一线，熟悉征收拆迁政策与流程，并对核心价格、政策和市场的把握更为准确，在补偿谈判过程中，能够正确引导被征拆人的预期补偿价格，能够协助征拆主体客观引导被征拆人提出的不合理的补偿要求。同时，评估机构不仅从事专业的房地产评估，对于评估以外的其他工作也多有参与，比如会参与北京很多土地一级开发过程中涉及到的征收拆迁项目在立项之前要进行项目评估、可研，方案测算，甚至还要做社会风险评价、技术支持等一系列工作。因此，充分挖掘自身优势，协助征拆主体解决项目开展中的痛点和难点，将阳光规范贯穿到征收拆迁全过程的方方面面，解决征收拆迁服务中存在的不公开，不公平，不规范等一系列问题，使征收拆迁服务实现高质量发展是当前的业务方向，对综合能力要求也比较高，值得从事征收拆迁评估的机构和从业估价师去挑战和尝试，征收拆迁全过程管理服务就是顺应市场要求而拓宽出来的产品。

征收拆迁全过程管理服务从整体过程看可以分为三个阶段:一是前期准备阶段，该阶段工作主要包括项目调研、编制项目建议书、设计组织架构及操作流程、调取基础资料、初步设计安置补偿方案、办公环境准备等内容；二是实施、编制安置补偿方案阶段，这个阶段工作主要包括实地查勘及数据整理、被征收拆迁房地权属、面积及安置人口认定(即“确权”)、编制被征拆人补偿及安置方案(即分户补偿方案)等内容；在准备就绪之后就进入第三阶段实施征收拆迁工作，这个阶段工作主要包括政策宣传、征拆谈判、签约文件审核、款项发放、档案管理、后期服务等内容。

首佳公司在上述业务基础上开发了以“阳光智慧征拆”为代表的项目管理信息系统，运用大数据和信息技术让阳光智慧征拆服务模式走向云端，靠技术保障征拆信息的透明和程序的公平公正，让被征拆人在征拆全过程各环节真正感受到公平公开公正。近些年来在北京乃至全国许多地区取得了多个征收拆迁项目奖励期百分百签约，零群访的良好效果，进而打开城市更新过程中征拆工作的新局面。

图3：征收管理业务服务体系

征收拆迁全过程管理业务作为征拆评估转型的新型业务，全国已有很多房地产估价机构带头尝试转型并取得了可喜的成果。随着房地产市场进入平稳和下行周期，征收拆迁的工作程序和补偿水平将会更加规范和透明。征收拆迁补偿也将从市场非理性上涨时期的拆迁暴富、拆迁致富，最终回归到拆迁改善居住生活水平的理性轨道上。征收拆迁工作也将进入到更加规范，更加透明，更加公平公正的阶段，专业的房地产评估机构和从业人员将更加有所作为。

五、结语

征拆评估历时已有三十余载，从计划经济到市场经济，从市场经济再到法制时代，每个时代都有不同的特点，征拆评估伴随着时代的进步也在不断的演变和升华，依靠资质、模本、套路已经不能满足客户和市场的需求，依靠估价机构和从业人员的专业实力和综合素质为客户解决痛点、难点问题才是根本。征拆评估如此，估价行业亦是如此。打铁还需自身硬，值此房地产估价行业发展进入三十而立年代的重要时刻，希望首佳评估可以携手同行共同努力，推进征拆评估生态的良性发展，助力房地产估价行业实现高质量发展。

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