张弘武

摘要：本人在房地产估价行业发展的初起阶段，参与了我国首次房地产估价业务培训的教学工作和最早房地产估价岗位培训的师资培训工作，主持了专科“房地产估价”专业的创办工作。现将能记起的点点滴滴，汇集起来与诸君分享。

关键词：房地产；估价；教育培训

本人原是一名力学教师，与房地产估价本无交集，没想到与估价不期而遇结下了不解之缘，以至于愈陷愈深至今不能自拔，虽年近耄耋依旧奋蹄不已。房地产估价专业技术的独特魅力吸引了无数有识之士为之折腰，有人可能觉得估价是雕虫小技不屑一顾，只要“以模脱坯”即可某生糊口。其实不然，估价技术的变化多端奥妙无穷，没有人能穷尽房地产价值的影响因素和量化方法，正是这种无穷无尽的变化才使人着迷。

本人虽然从估价行业形成伊始就钟情于此，但人微言轻水平有限无甚建树，不过在业内浮沉几十年总还有些感触。值此中房学成立三十周年之际，将点点滴滴亲历之事分享给社会各界，以便让更多的人了解估行业发展历程，或可增加估价行业对社会影响。基于本人一直在舌耕布道，兹将房地产估价教育培训的有关事宜总结起来以飨读者。

可能很多人都以为房地产估价是舶来品，其实我国估价方面与各国相比不遑多让。此项专业技术在我国自古有之，近代在开埠较早的天津、上海等城市也一直就有房地产估价的经济活动。我国古代开展房地产估价活动时，许多国家还是荒蛮之地，当今不可一世的美国还在茹毛饮血。但中国在专业技术的传承方式上，习惯于师徒或父子之间的口传心授（不是这种模式不好而是速度太慢，难以满足人才需求量），没有形成完善的教育教学模式。我国正式开展房地产估价的教学活动确实晚于欧美等西方列国。虽然没听说国外的高等院校设置了估价专业，但他们的行业自律组织和一些院校都开设了估价相关的课程，用以培养更多的从业人员。

一、我国最早的房地产估价业务培训

我国最早由官方组织的房地产估价业务培训始于1988年。当时由于住房制度改革、房地产市场交易以及合资企业经营的需要，促使房地产估价服务的需求越来越多。虽然在大城市的房地产管理部门也有一些从事房地产估价的工作人员，但为数不多而且作业极不规范。因此尽快培养出一定数量房地产估价专业人员已经是当务之急，于是建设部房地产业司决定在全国开展房地产估价业务培训。由于我校开办了“房地产经济与管理”专业，而且在1986年接受建设部委托与南开大学合作，在津成功举办过一期“全国房地产经济师资班”。其中一些教学内容，与房地产估价培训所需内容相近，具备了一定的办班基础。因此房地产业司这次举办房地产估价业务培训也拿天津作为试点，责成天津首先对三北（东北、西北和华北）地区开展估价业务培训。本人因为就是“房地产经济与管理”专业的教学管理者，而且参与了1986年“全国房地产经济师资班”的前期策划和教学管理，也曾到香港考察接触过测量师，所以被领导派去参与了部分教学工作。

培训的内容房地产业司并没有圈定，只是给了一本台湾出版的《不动产估价》书籍的复印件作为参考资料。据说，这是当时国家图书馆收藏的唯一一本房地产估价书籍。后来，建设部政策研究中心又协助我们联系了美国估价师学会，经协商该会寄来了五本他们出版的书籍，其中包括了后来中房学翻译出版的《不动产估价》（当时给的是第九版）和《房地产估价词典》。这些是当时非常珍贵的参考资料。

这期培训班，参与教学内容编篡和课堂教学的人员，大多是房地产管理系统从事理论研究和管理实践的老先生，以及南开大学的教师。授课内容基础理论方面并不弱，但在实践环节没有能够提供更多案例进行分析，不过在那个年代已经做到极致。这是中国首次由官方组织的房地产估价业务培训，可以理解为一次估价专业的启蒙教育，为房地产估价行业的发展奠定了一定的基础。现在还可以偶遇一些参加过那次培训的学员，他们后来考取了估价师的资质，终身从事了这一职业。

二、房地产评估员岗位培训

随着房屋商品化的深入发展，建立完善的房地产交易市场，已经是我国房地产业发展战略的重要组成部分。为实现这一目标，迫切需要一支素质高、能适应改革需要的房地产基层管理人员队伍。为此，建设部在1991年发布了《关于房地产评估员等四个岗位实行岗位培训制度的通知》（建才[1991]47号），通知规定：“建设部决定在房管所（站）长等五个岗位已实行岗位培训制度的基础上，对房地产评估员、交易所所长和房屋修缮工程定额员、预算员等四个岗位实际岗位培训制度。其中评估员一九九三年实行持证上岗”。通知对房地产评估员的岗位必备知识及能力作出了严格要求。

（一）岗位必备知识

1．懂得房地产经济学基础理论知识。

2．识建筑图纸，懂房地产测绘，掌握房屋构造、结构分类及房屋质量等级的评定标准等知识。

3．熟悉建筑安装工程概预算知识。

4．熟悉主要建筑材料的品种、规格、用途及市场价格知识。

5．掌握房地产价格理论、价格政策及价格评估的原理、方法和工作程序。

6．熟悉民法、经济法和房地产交易有关政策法规。

7．掌握房地产公文定作知识。

（二）应达到的工作能力

1．能运用房地产经济学的基本原理指导工作；

2．能对房屋的质量完损等级作出正确鉴定；

3．能准确绘制房屋平面图、测绘地籍、地形图，能正确提供建筑工程概预算，为房地产价格评估提供正确的依据；

4．能运用评估专业知识，正确地进行房地产价格评估业务，并正确撰写评估报告。

5．能正确处理房地产合同与评估申请、复议、费用收取等项工作。

6．具有初步协调各方面关系的能力，做好服务工作。

从建设部当时的要求来看，评估员的知识和能力并不亚于目前的某些估价师。我校当时承担了估价员岗位培训师资培训的任务，本人也参与了天津和一些外省市的岗位培训的教学工作。

三、房地产估价学历教育

据了解国外并没有房地产估价相关专业，在一些院校商科的教学中会有一些与估价相关的教学内容。我们习惯于专业技术人员应该由相对应专业来培养，而且后来房地产估价师执业资格考试报名，也要求“取得房地产估价相关学科”学历。但当时社会上有专业人才需求却没有对口专业培养，总觉得是件憾事理应补缺。由于我校属于行业办学，有责任和义务按照行业的实际需求设置专业，教学行政管理部门也允许专业调整和增设。所以从上世纪九十年代初开始，就一直探索房地产估价的专业建设问题。1992年房地产估价专业的人才培养方案终于出炉，而且报请了上级教学行政主管部门批准，房地产评估专业从1993年开始面向全国招生。

由于在专业开始创办时估价师执业资格考试尚未开始，无法预知考试内容。当时只是按照估价专业人员从业必须的知识和能力，以及所具备的教学条件制定了教学培养方案。教学计划中所开设的课程，除了公共基础课以外，专业基础课和专业课主要有：房屋建筑知识、建筑工程概预算、微机应用、房地产经济学、房地产法律、涉外房地产、房地产金融、房地产市场、房地产产权产籍管理、房地产测绘、技术经济学、房地产价格评估原理、房地产价格评估实务、国有资产评估等。选修课有：房地产城市规划、统计学原理、会计学原理和房地产开发概论。选修课的开设，是因为教学行政管理部门对于专科教学有课程门数限制，超过上限教学培养方案无法通过。所以各校在申报教学计划时，将有些课程设为选修课，其实在教学过程中也要求必学必考。

虽然所设课程不能做到与资格考试无缝对接，但教学方案所安排的教学内容已经逼近执业资格考试所需的能力点和知识点，学生毕业后可以应对执业资格考试。因此，本校毕业生在房地产估价领域里从业者甚多。

该专业经过多年的社会实践和教学实践，专业名称和教学内容都在不断调整。专业名称曾用过“房地产估价”“房地产市场与估价”“房地产经营与估价”和“房地产智能检测与估价”。“房地产经营与估价”很长时间被固化在教育部的专业目录中，培养目标主要是房地产估价和房地产经纪从业者。最近几年根据住建部教学委员会的意见，教育部将专业名称改为“房地产智能检测与估价”，课程设置更趋向于对实物状况的认识和分析。目前社会上对房地产质量检测服务的需求较大，专业调整可能更有利于学生就业。

对于已经通过考试的注册房地产估价师，国家又建立了注册房地产估价师续教育制度，估价行业的教育培训体系已日臻完善。房地产估价本来就是小众群体，有了估价相关专业培养再加上相近专业跨转，从数量上已能满足社会需求，但估价人才的专业素养还有进一步提高和完善的空间。房地产估价不是精准的测算，而是需要有丰富的经验对价值作出判断。前文所提到的我国传统的学徒制，可能更有助于估价师经验积累和估价专业能力的提高。在去年中房学的年会上本人已经倡导推行“学徒制”，以便培养出更优秀的估价专业人才。

学会已逾而立之年，正是健康发展的关键时刻，急需大量能力较强的专业人才。现代教学体制可以解决估价人才数量问题，学徒制可以拔高人才的专业素养。殷切希望能通过多种形式，为房地产估价行业的发展培养更多优秀的专业人才。本人虽已垂暮，仍然愿尽绵薄之力。