赵志菲
摘要：本文主要讲述了房地产估价行业的发展历程、角色定位以及面临的挑战。该行业历经30年的发展，不仅是城市发展的见证者，更是百姓生活蝶变的助力者。然而，随着互联网的发展和政府职能的调整，该行业也面临着诸多挑战。作者指出，要想在行业中立足，就必须成为行业风范的锤炼者、信心与方向的引领者和技术赋能的先行者。
关键词：亲历；见证；信心
2024年，注定是一个不平凡的年份，这是新中国成立75周年，是全面贯彻落实党的二十大精神的关键之年,是深入实施“十四五”规划的攻坚之年。对于我们房地产估价行业来说，更是一个举足轻重的时间节点——这是“国家实行房地产价格评估制度”、“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”30周年。
春江潮水连海平，海上明月共潮生。
时也，势也，每个行业的发展变迁，始终离不开时代的车轮驱动；也离不开城市发展、技术演变、人才更迭带来的命题和挑战。半个甲子的岁月沉淀，房地产估价行业围绕着“揭示和表达房地产的客观价格”这一准则和圭臬，伴随着新中国城市商品经济、地产行业的萌芽、发展、跃升，成为见证时代发展、印证高质量前行的重要角色。
站在历史的时间轴上，我们应当有回望30年的欣然沉淀和初心复盘；更要有赓续传承、创新前行的勇气定力。当然，勇气和定力的来源，是对自身根基、发展定位、角色属性的准确判断——房地产评估，既是时代重要节点的亲历者、城市发展腾飞的见证者，更是百姓生活蝶变的助力者。
一、何为时代重要节点的亲历者？
这源自国民经济结构性发展的客观规律和房地产行业的本质属性。房地产行业是我国经济的支柱性产业，30年间，随着城市版图的日新月异和我国房价不断走高,房产在老百姓的日常生活中既是生活必需品,又是个人的重要大额资产。因此,如何对房地产进行正确合理的评估定价,对国家、房地产公司、信贷机构、房产中介机构和民众个人而言,都有着十分重要的意义。
1992年，中国实行了土地有偿使用，1994年，国家立法规定实行房地产价格评估制度。1999年发布的国家标准《房地产估价规范》，作为国家房地产评估业第一部国家标准，它规范了房地产估价行为，从技术操作上保证了估价结果的客观公正和合理。
应运而生、应时而兴。
从萌芽初期，房地产估价行业就明确了自身的职业定义：根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，对房地产在估价时点的价值进行估算和判定的活动——它不仅具有专业性、技术性、复杂性，更是科学、艺术和经验三者的结合。
走过三十载春秋。这段历程中，房地产估价师行业伴随着中国商品房、商品经济的萌芽、发展、腾飞，逐渐壮大，成为推动房地产市场健康有序发展的重要力量。
二、何为城市发展腾飞的见证者？
财经作家吴晓波在《激荡三十年》中，对中国市场经济浪潮的30年沉浮做了故事性的梳理和讲述，其中充满着拓荒者的无畏探索、引领者的跋涉前行。
房地产估价行业何尝不是如此——当我们在城市快速更迭的大街小巷穿梭；当我们见证着城市天际线不断跃升，这过程中，房地产估价的身影始终伴随——它评估的不仅是数字，也是城市纵深的价值肌理；服务的不仅是百姓，更是城市的发展版图延伸。
古镇钱塘，自古繁华，作为改革开放最早的先行地之一，房地产评估，也在第一时间推动着城市地产的萌芽起步。
90年代初期，互联网还没有诞生普及、媒体广告依然是稀缺品，伴随着城市核心商品房的开发和二手销售，很快催生了第一块评估业务——课税评估诞生。课税的价值赋能，很快解决了彼时的交易痛点，即不同类型、不同新旧和装修标准的二手房，其赔付标准的确定。通过评估师的定级，促进了交易市场的稳健起步。
2000年左右，所有的中介机构一律跟政府脱钩，房地产估价行业也于2001年实现脱钩，开始市场化，估价作为客观公正的中间媒介，对城市地块的拆迁建设，起到了立竿见影的效果。
比如，在老小区和城市厂区的拆迁工作中，因为制度的不完善、标准的不清晰，补偿价格没有市场价可做参考，导致房地产价值补偿双方的矛盾很明显，这当中，评估起了关键性的作用。通过科学的方法，确定公正合理的价格，对于推进征收的顺利推进、缓解人民内部的矛盾都产生了重要作用。
三、何为百姓生活蝶变的助力者？
城市是快速迭代发展的有机体，作为改革开放后最早在春风中苏醒的江南重镇，杭州以西子湖的婉约、钱江潮的澎湃，驱动着这座城市版图的日益扩大、能级的不断提升。这其中，地产价值随着城市区域的发展战略调整，迎来了众多历史性的节点——西湖整治、城市西进、钱塘江时代开启、城市新区开辟、城中村改造、三大世界文化遗产串珠成链……每一项重要的城市空间发展规划，都牵涉到百姓民生的结构性调整、生活版图的蝶变重生。
这其中，精准的评估数据、完备的评估机制、妥善的评估沟通，产生了无可估量的重要作用。
宋高宗曾有诗：“西溪且留下”，成为如今隽永江南湿地景观的重要注解，西溪湿地也是杭州自然与人居和谐共生的全球典范。
然而将时光拨回20年前，西溪湿地原住民的拆迁过程中，也曾经出现过许多不和谐的声音和群体性事件。
新世纪开篇，杭州大力推进西溪湿地综合整治工程，这个过程中，对原住民土地价值、房屋价值的评估就显得尤为重要。
由于长期“靠水吃水”，西溪湿地整治初期，需迁出大量的村民，为自然的修复保留重组的空间，这个时候，关于土地价格的衡量就产生了矛盾。
此时，评估扮演了定海神针的作用，估价师们深入现场调研，对周边房屋价值进行了全面评估。他们不仅考虑了房屋的物理属性，如结构、质量、位置等，还结合了历史价值、环境因素、政策影响等多维度指标，为政府提供了科学、合理的评估报告。这一报告不仅确保了原住民能够得到公正的补偿和妥善的安置，更为项目的顺利实施提供了有力保障。科学的评估手法、人性化的沟通手法，有针对性地寻求解答、化解矛盾，保障了整体综保工程的顺利开展，为如今“城市之肺”的和谐景象贡献了行业力量。
毫不夸张地说，房地产估价师的专业技能是城市建设的坚实基石之一。他们运用精湛的估价技术和丰富的实践经验，对城市中的房地产进行精准评估。
在西湖西进、城中村改造、旧厂房搬迁等一系列重大民生热点、民生实事的推进过程中，房地产估价师们以其专业的视角，对城市用地性质、容积率、建筑密度等因素进行深入分析，为政府提供了科学的规划建议。行业充分考虑了城市的可持续发展需求，注重资源的合理配置和空间布局的优化，这些举措，推动城市规划更加科学、合理，城市的未来发展更加有序、健康。
在土地征收领域，房地产估价师们通过对土地征收补偿方案的严格评估，确保了征收的公平性和合理性，估价师深入了解了被征收土地的实际情况和村民的利益诉求，为政府提供了公正的评估报告。不仅维护了农民和市民的合法权益，也为土地征收工作的顺利进行提供了有力保障。
四、时代蓬勃向前，唯一不变的，就是变化本身
和许多行业一样，房地产估价行业也面临着全新的机遇和挑战：随着互联网的蓬勃兴起、政府部门的职能调整、技术路径的更新迭代，我们的行业也出现了诸多痛点：房地产交易课税评估业务式微、评估业务量雪崩式的下降……挑战，源自多个方面：
（一）其一，信息化的快速冲击，“分一杯羹”的竞争者多了
信息化的快速发展，让技术公司大量跻身传统行业，京东、淘宝、工行等入库司法网络询价平台；同时由于种种原因，税务部门开始建立了存量房交易计税征管信息系统，交易课税不再需要估价机构的评估报告了，因此估价行业起步阶段赖以生存的业务——房地产交易课税评估面临重大挑战，近乎蒸发；
同时，在线估价平台席卷金融界，一些互联网信息技术公司纷至沓来，与我们的估价机构一起，实行网络估价服务，抢占了大量的客户资源。
（二）其二，评估行业的定义紊乱，“自乱阵脚”的心态多了
房地产评估有着严格的定义和属性，但是由于业务量的减少、竞争的高度挤压，出现了违背行业定义的诸多现象。如根据资产评估法，房地产价格咨询服务和房地产价格评估服务同样是对房地产价格的估算，但两者的界定有着清晰的边界——房地产价格评估服务是对房地产价格评定、估算，并出具房地产估价报告的评估专业行为，评估机构和评估专业人员对出具的评估报告承担法律责任，而房地产价格咨询服务不能出具房地产评估报告，不承担价格咨询服务行为的法律责任。
但两者的混淆时有发生，一些机构让评估服务变成了咨询服务，收费却按咨询服务的成本定价，而评估机构和评估人员需要承担出具估价报告的法律责任，权力和义务完全相左，对行业的规范性产生了不良影响。
（三）其三，从业者职业素养良莠不齐，不正当竞争多了
估价师行业，本身有着严格的职业规范，比如出具房地产价格咨询服务结果时不应出具带有“房地产评估”字眼，更不应该有估价师签字的内容；比如出具房地产评估报告时必须严格按照房地产估价规范，即使采用表格式估价报告，虽然可以比叙述式估价报告简明扼要一些，但其内容仍然应包含叙述式估价报告应有的内容，不能省略某些内容，包括所有的附件；又比如房地产价格评估服务决不能省略现场查勘这一环节，且应有二名估价师参与估价活动……
但是实际操作中，有不少机构和个体估价师不断违背这些准则，看似眼前得利，但对整个行业的规范性管理、标准性收费、制度化约束都会产生严重的负面影响。
以上这些现象，既有各行各业共同面临的结构性问题和发展性思考，也有估价师行业所独有的行业症候，如何在30周年的这个时间节点，以历史的眼光、以发展的自信、以拥抱变化的态度、以自我革新的精神，不断梳理优势、寻找蓝海、驱动迭代，考验着我们行业的每个人，也决定了行业接下来的发展态势。
五、首先，我们要做行业风范的锤炼者
不容否认，房地产估值数据和信息系统给金融业带来了高速、便捷的房地产估值服务，这是社会发展的一个必然趋势，大数据的先驱者正在给房地产估值业务带来一场革命，在艺术与科学之间的频谱上将其推向科学。
但是，在中国这个缺乏真实数据的社会里，加上每一处房地产又有其影响价值的不同因素，许多需要现场查勘才能发现和了解，单纯依照数据，无法提供比传统评估更准确的估值。
因此，从行业风范和职业操守上，每个估价师要坚信，房产的估价将永远既依赖于科学方法，也依赖于专业判断，从业者应当从自身的思想意识着手、从行业操守着手，不断锤炼自身的专业能力，规范从业的行为，方能在行业发展的浪潮中某得生存的空间。
其次，我们要做信心与方向的引领者。
房地产作为特殊的商品，估价是永恒的话题，估价师的重要性将长期存在，我们需要保持信心，同时也应该明确方向：今后我们重点去估哪类房地产，去估哪种估价目的的评估项目？
应当积极探索“新”、“特”、“难”的房地产估价业务，如农村房地产，损害房地产，历史建筑，车站，机场、码头，加油站，大型综合体，军队房地产，教育房地产，养老产业房地产，违法房地产，土地增值税计税价值，投资性房地产减值测试，集资房地产，经济适用房等等。
六、再次，我们要做技术赋能的先行者
评估，在英文中是estimate，esti这个词根指代“价值”，而其中也藏着“mate”这个词根，这就要求我们关注价值本身，注重良伴前行。
其一，关注技术创新，更多采用自动化和数据分析工具来提高效率和准确性。例如，使用无人机进行航拍测量和高精度地理定位系统进行测绘，可以减少人为误差并提高评估的准确性。
其二，关注人工智能和大数据应用：AI和大数据技术在房地产评估领域的应用将有望增加。通过分析大量的市场数据和历史交易记录，可以更准确地预测房地产价格趋势和评估价值，为投资者和业主提供更可靠的信息。
其三，关注可持续发展考量：全球对可持续发展的重视程度逐渐增加，将对房地产评估行业产生影响。我们需要更长远的视野，如考虑可再生能源、环境友好特性和碳排放等因素，以确保评估结果与可持续发展目标一致。
中国传统文化讲究修身、齐家、治国、平天下。个人价值的实现如此，一个行业的振兴也是如此。
我们应当时刻铭记初心——房地产估价行业的核心价值是公正、客观，因此，从业者应当在行业规范、职业操守、学习精神等方面严格要求自身，唯有做一把刚正不阿的“尺子”、立一座不偏不倚的“天平”，方能在汹涌的时代浪潮中，正己立人，丈量时代。