胡发新

摘要：海南房地产估价行业从无到有、从小到大，从逐步摸索到规范前行，在多个方面取得突破，对全国房地产估价行业发展做出过一定贡献。作为估价行业的一个老兵，切实感受到行业的成长壮大，个人及创立的估价机构也随之成长壮大，享受到经济发展和行业发展的红利。30年来，海南估价行业与宏观经济尤其是房地产业紧密相关，但并没有随宏观经济周期波动而停滞发展，海南房地产业三起三落，估价行业却稳步成长。经过对当前经济环境深入分析，对行业发展路径审慎思考，对比发达国家估价行业发展历史，我们展望未来，相信估价行业不会灭亡，一定会在变革中不断前行，相信估价的刚性社会需求、公开公平公正的服务原则、成熟的技术方法、执业准则等行业生存基础不会改变，但行业要更进一步发展，需要与时俱进的理论创新、模式创新和管理创新，传统估价要谋求向大咨询转型，巩固估价以技术立业的根基，不断深化行业宏观管理，从战略层面规划行业发展方向，做好包括业务、人才、模式、管理、竞争等顶层设计，鼓励机构微观管理现代化、法制化和精细化。在百年变局、三期叠加的当口，估价行业应该主动改革以适应时代变革，进一步深化基础理论研究，探索新型发展模式，深挖估价需求，规范估价行为。估价人要坚定信心、坚守初心、有序竞争、大胆创新、积极转型，迎接下一个估价春天！

关键词：成长；坚守；变革；信心

回顾过去30年，海南房地产估价行业从无到有、从小到大，从逐步摸索到规范前行，在多个方面取得突破，对全国房地产估价行业发展做出过一定贡献。作为估价行业的一个老兵，切实感受到行业的成长壮大，个人及创立的机构也随之成长壮大，享受到经济发展和行业发展的红利。30年来，海南估价行业与宏观经济尤其是房地产业紧密相关，但并没有随宏观经济周期波动而停滞发展，海南房地产业三起三落，估价行业却稳步成长，不断壮大。

第一次听说“评估”这一概念是在大学读书期间，老师讲述他同学在海南开设事务所，1993年9月带着憧憬来到海南的我第一份工作又正好是在评估公司，当初很多人对估价的认识还处于未知领域，我和同事完成的第一个评估报告是在无估价规范、无报告模板情况下连夜赶工完成的，当时海南房地产处于狂热后的余热阶段，炒楼花依然盛行，时间就是金钱，客户第二天早上九点需要评估报告洽谈合作，时间紧，经验不足，我从新华书店买到唯一一本评估书籍后现学现用，在核实产权环节，客户提供的土地证原件我们是第一次见到，在当时条件下无法查档，互联网和移动通讯不普及，我们只能通过固定电话向房地产开发公司上班的朋友求证真伪，履行完评估核实程序后，几个年轻人分工协作，评估报告是手写原创打造，当时公司仅允许打字员和电脑维护员进入打字室，经过打字、校对、审核、盖章程序，第二天圆满完成任务，开启了我的评估生涯。

我国古代就有房地产评估，史料记载元代有房地产估价从业者，近代民国时期1930年《土地法》规定对土地进行评估，当代房地产估价从改革开放后复苏，随着1982年《中外合资经营企业法》的颁布，房地产估价兴起，1994年7月修订的《城市房地产管理法》明确国家实行房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度。1995年12月海南全省有61人通过全国第一次房地产估价师执业资格考试，这是海南房地产估价行业的第一支队伍。1996年3月6日经海南省民政厅批复，海南省房地产估价师学会成立，2005年再次更名为海南省房地产估价与经纪业协会沿用至今，经过近30年的发展，海南省估价师队伍达到522人，30年前海南全省含会计师事务所的评估部在内，总共只有6家机构从事评估工作，发展至今全省房地产估价机构已经达到80家，全省已经备案的房地产、土地、资产评估机构总共将近240家，这30年来海南房地产估价行业取得巨大进步。

海南房地产从1993年5月国家宏观调控开始一路下行，1998年亚洲金融危机爆发，全球经济陷入萧条，海南房地产业达到谷底。1998年8月，我主持评估的三亚南方大酒店和香港海逸酒店管理集团置换资产，我以估价师身份去香港参与置换谈判，当时香港楼市从高峰腰斩，置换标的香港中环国际金融中心78-88层房产的价格同样大幅下降。谈判过程中目睹了香港股市惊心动魄的一周，在李嘉诚家族打工皇帝霍建宁的办公室，置换谈判过程中他多次起身看盘，事后才知道他们的上市公司“和记电讯”是国际资本大鳄索罗斯攻击的三大龙头股对象之一。亚洲金融危机后的几年，海南估价行业并未受到较大冲击，大量半拉子处置反而带来业务增量。随着改革开放深入和市场经济的发展，1998年全国审计、评估中介机构开始私有化改制，也是在当年开始全国住房制度改革，中国房地产业迎来黄金20年，估价行业也迎来发展的春天。进入21世纪加入WTO后，中国市场经济体系日益完善，房地产估价机构分立改制风起云涌，我也顺应改革东风成立估价机构，享受到改革开放的红利，也感受到了市场竞争和创业创新的艰难，估价人要“潮起潮落平常心，公平公正守恒心”。

1999年住建部出台《房地产估价规范》GB/T50291-1999，房地产估价行业步入规范发展轨道。2000年6月海南省建设厅同意设立海南省房地产估价鉴定委员会，负责受理政府主管部门、法院和估价纠纷当事人委托，对房地产估价进行复核、鉴定，调查处理估价纠纷，我省在全国是较早开启鉴证和纠纷处理机制的省份。2004年《行政许可法》确立房地产估价师执业资格注册是行政许可项目。2005年3月31日海南省第三届人民代表大会常务委员会通过《海南经济特区城市房地产价格评估管理规定》，开创全国首个房地产评估地方立法先河。2008年4月29日海南省人民政府办公厅成立海南省房地产价格评估专家委员会，全国少有的在省政府层面确立专家委员会的权威地位。2016年9月27日发布《关于全省房地产评估报告统一使用防伪封面的通知》，全国率先由行业协会对机构服务产品进行统一标识管理。2022年建立海南省房地产司法评估专业技术评审人员名单库暨协会房地产估价专业技术评审专家库，2022年底首次开展海南省房地产估价机构资信评价活动，2023年12月出台《房地产估价报告抽查管理办法（试行）》，海南省房地产估价管理治理体系日益完善，随着时代进步，估价行业正在向市场化、法制化、民主化、现代化逐步迈进。

一个行业整体水平提升和学科理论突破需要广泛持续的交流与学习。1998在海口举办房地产估价师继续教育培训，海南省房地产估价协会首次聘请国内权威专家授课，课间争先恐后和老师交流的画面历历在目，通过交流探讨新问题、新思路和新技术，之后不断举办各种形式的培训班、研讨会，海南的估价师和机构均得到较大提升发展。纵观发达国家房地产估价发展历史，英国、新西兰、前西德、美国、日本、韩国分别于1792、1910、1932、1935、1963、1972年建立自已的房地产估价制度，目前房地产估价方面的理论创新和技术发展主要还集中在美国等西方国家^[1]，我国房地产估价行业复苏较晚，目前还停留在引进西方理论与技术阶段。估价理论经过200多年发展，已经成为成熟理论，估价行业经过历史长期检验属于社会刚需行业。

2010年1月4日中央赋予海南实施国际旅游岛战略，全省房价在一个月内几乎翻番，海南房地产快速发展给房地产估价行业带来持续景气。2012-2015年期间国家对房地产再次宏观调控，海南房地产业进入低迷阶段，但估价行业仍然能延续景气状态。这个阶段随着大数据估价的快速发展和估价机构数量快速扩张，竞争日益加剧，传统估价面临较大发展压力。

2018年4月13日中央宣布海南全岛建设自由贸易区（港），几乎同时，4月22日海南省出台对商品住宅实施全域限购的房地产严控措施，而且2018年前后中美贸易战开始明显升级，叠加2020年1月新冠疫情爆发，各行各业受到巨大冲击，但海南估价行业并未受到较大影响。新冠疫情爆发几天后海南省房估协会立即组织专家编写并在全国率先发布《关于新冠肺炎防控期间评估作业远程现场查勘工作指引》，解决了特殊情况下估价现场勘查的困难。直至2021年下半年房地产拐点出现，叠加整个估价行业拐点的到来，海南房地产估价行业才真正面临挑战。

2018年底海南省房地产估价与经纪业协会换届，我被选举为第五届会长，第一次肩负行业发展使命，顿感压力巨大。随着近些年估价行业面临挑战，大部分估价师及估价机构也面临压力，个人和机构需要拼搏，行业也需要凝聚共识，寻求变革和突围，通过规范管理和行业治理解决发展中的问题。2019年我倡导由省房估协会、省土估协会和省资产评估协会建立联席会议机制，30年来海南的三个协会第一次走在一起，对行业内的机构协同监管，我多次呼吁和倡导要建立全国性的信息推送、发布风险警示、黑名单共享平台和机制，加强协同监管，实现分公司属地管理与执业地备案制，全国一盘棋开展联合收费指引发布、统计平均成本价，严格实行收费报备管理，倡导中间价中标，改变恶性低价竞争局面。各地政府要对行业协会赋权，在全国范围内推动设立机构由地方协会初审，并完善机构退出机制，由住建部门与地方协会联合开展“双随机一公开”检查。合力推动机构管理办法尽快修改，鼓励机构整合做大做强，试点特殊普通合伙估价公司和中外合作估价所，还可以通过会费比例调节估价机构总数量，在全国开展估价机构资信评价和评估行业职业保险。此外行业需要从顶层设计，制定估价行业发展规划，在全国以党建引领开展执业道德教育，夯实估价人员底层信仰，重视人才梯队建设和境外资格互认。我还呼吁政府基础数据平台开放，行业协会制定并发布全国估价参数与地方参数，编制并及时更新《行业实用参数大全》。尝试广泛建立异业联盟探索新业务类型，全国联动制定创新业务指引，挖掘业务增量。

在分析当前经济和发展环境，对比发达国家估价行业发展历史，思考行业发展路径，我们展望未来，相信估价行业一定会在变革中不断前行，相信估价的刚性社会需求、公开公平公正的服务原则、成熟的技术方法、执业准则等行业生存基础不会改变，但行业想要更进一步发展，需要与时俱进的理论创新、模式创新和管理创新，传统估价要谋求向大咨询转型，巩固估价行业以技术立业的根基，不断深化行业宏观管理，从战略层面规划行业发展方向，做好包括业务、人才、模式、管理、竞争等顶层设计，鼓励机构微观管理现代化、法制化和精细化。展望未来，估价行业需要适应社会需求，探索技术变革，模式变革以及格式化报告的产品改革。

探索技术变革方面，可以对传统三大估价方法进行理论完善，比如：市场法可以通过大数据模型，扩充案例数量和修正因素，提高估价的精准度，对于简单估价标的也可以借鉴德尔菲法的思路创新比较法的运用，提高估价效率；收益法可以运用AI模型提高未来收益预测的可信度，也可以灵活运用收益法反算未来租金或收益，满足社会实际需求；成本法需要通过AI技术解决通货膨胀、功能性贬值、经济性贬值、利润率等参数取值随意性的痛点问题。

模式变革的一个重要方面是机构组织形式的改变，比如在估价行业试点特殊普通合伙模式，改变整个行业竞争格局和风险管理路径。在估价行业试点中外合作所，扩展人才发展思路和国际业务市场，为行业长远发展打开通道。

格式化报告的改革是适应社会发展需要，丰富估价行业为社会提供产品和服务的形式，比如：对无法执行估价程序的估价实际需求，提供价值分析报告、价格评估、收费价格咨询和口头估价等形式多样的成果，并通过制度设计强化有偿服务理念。推广评估和评审结合制度，推行评估方面的企业顾问制度，既可以扩大业务总量，又可以监督行业整体业务质量。

总之，海南房地产估价行业逐步成长壮大，我们随之成长，为之奋斗，贡献青春和汗水，估价行业要重拾信心，纵使宏观经济潮起潮落，估价行业始终屹立潮头，我们坚持客观公正的宗旨不能变，科学运用估价理论知识服务经济的初衷不能变，在百年变局、三期叠加的当口，国际环境发生重大变化、国内宏观经济和社会发展遭遇瓶颈，估价行业应该主动改革以适应时代变革，进一步深化基础理论研究，探索新型发展模式，深挖估价需求，规范估价行为。我们估价人要坚定信心、重振旗鼓、坚守初心、规范管理、凝聚共识、有序竞争、大胆创新、积极转型，迎接下一个估价春天！

参考文献：

[1]张协奎、陈伟清《中外房地产估价发展综述》1008-5769（2000）02-0052-06