吴赛珍

摘要：本文简单介绍上海市房地产估价师协会房地产估价专家委员会的作用，社会责任及专家委员会的自律管理。包括制度及专家队伍建设，专家承担估价报告鉴定和报告质量评审工作，落实社会责任，发挥技术指导作用等。

关键词：房地产估价专家委员会、专家队伍建设；社会责任

1992年10月党的十四大提出“我国经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济体制。”在社会主义市场经济体制改革的大背景下，土地、房地产估价行业应运而生。国有土地使用权及房地产作为特殊的商品，可依法进入市场流通。为房地产市场服务的房地产估价行业随之产生，30年来迅速发展成为一支年青的经济鉴证类中介队伍，各省市相继成立了土地、房地产估价师协会。1997年1月16日上海市房地产估价师协会成立，是房地产和土地估价合一的专业协会。

在社会主义市场经济体制逐步建立和运行过程中，2000年房地产估价行业经历了一次重大改革。根据《关于经济鉴证类社会中介机构与政府部门实行脱钩改制的意见》（国办发［2000］51号）及国土资源部、建设部的规定，2000年9月上海开始实施土地、房地产估价机构脱钩改制工作，包括人员、财务、业务、名称四个方面脱钩（简称“四脱钩”）。脱钩以后，估价机构成为市场中的“新经济组织”。“四脱钩”是市场经济发展和接轨国际的必然趋势。到2001年初，上海市的土地、房地产估价机构脱钩改制基本完成，估价机构的数量从脱钩前的98家，减少到61家。

一、成立房地产估价专家委员会的初心

改革开放后，上海的经济和城市建设出现了勃勃生机，城市更新、旧区改造高速度推进。1992年上海市政府提出旧改的目标：到本世纪末要完成365万㎡危房、棚户、简屋（简称“365危棚简”）旧区改造任务。2002年市政府发布《上海市城市房屋拆迁管理细则》（沪府第111号）文中第五十三条规定：“拆迁当事人评估结果有争议的，一方当事人可以向上海市房地产估价师协会组织的房屋估价专家委员会申请鉴定。拆迁当事人在收到评估报告后的15日内未申请鉴定的，以评估结果作为裁决依据；申请鉴定的，以鉴定结果作为裁决依据”。市政府授权房地产估价行业协会承担此艰巨的社会责任，是对行业协会自律管理的极大信任。

2002年4月“上海市房地产估价师协会房屋拆迁估价专家委员会”成立，在2002年7月4日协会年会上正式揭牌。房屋拆迁估价专家委员会成立后，立即开展评估政策咨询服务及房屋拆迁估价报告的鉴定工作，有效地维护了拆迁当事人的合法权益，保障城市建设项目顺利实施房屋拆迁。

随着房地产市场发展，房地产估价行业的业务范围全方位拓展，估价行业的健康成长，更需要加强对估价产品的质量监督及鉴证管理工作。按当时的规定，专家委员会受理估价报告鉴定的范围只限于房屋拆迁的估价报告，其他目的类型的估价报告如司法、落政、房地产转让、银行抵押等估价争议申请鉴定须报市房地局批准才可受理鉴定。2004年7月市局批准协会的请示报告，同意专家委员会更名为“上海市房地产估价师协会房地产估价专家委员会”（以下简称“专家委员会”），扩大受理估价报告鉴定的范围，可以受理各种目的类型报告的鉴定，并赋予专家委员会承担估价行业技术指导的职能。

2006年5月上海市房地产估价师协会第三届第二次常务理事会通过了《关于加强专家委员会管理职能和建立专家库的意见》（以下简称“意见”）。专家委员会的职责是加强管理和技术指导，组建和管理行业专家库，专家库入库专家承担估价报告的鉴定和报告质量评审工作。这是专家委员会成立以来的一项重大改革。

二、专家委员会自律管理及专家队伍建设

2016年1月协会对《意见》实施十年来的成效进行总结，提升为上海市房地产估价师协会的行规，发布了一系列自律管理的规程、规划、规定。如：《上海市房地产估价师协会房地产估价专家委员会工作规程》、《上海市房地产估价师协会房地产估价专家委员会专家管理的规定》、《上海市房地产估价师协会房地产估价专家委员会房地产估价报告鉴定工作规则》、《上海市房地产估价师协会房地产估价专家委员会房地产估价报告评审工作规则》。

这些规定进一步规范、细化了专家委员会自律管理的职能，简单归纳如下：

（一）专家委员会

专家委员会成员由协会理事会选举产生，其届别自第三届起与协会的届别同步。专家委员会的任务：

①负责本市房地产估价行业专家队伍的建设和管理。负责组建行业专家库，对专家库实行动态管理，对每期专家进行考核或年度履职评价，根据需要对专家库专家进行增补、调整；

②开展或参与本市及国家有关房地产估价标准、技术规范的研究、制定，推动行业技术创新；

③负责房地产估价报告的质量评审和鉴定，出具估价报告评审意见或估价报告鉴定结论；

④负责行业技术指导工作，组织开展行业技术交流和研讨；

⑤负责估价报告鉴定档案及估价报告评审档案的整理、建档工作，档案由协会长期保存。

⑥承担政府委托或转移的其他职能。

（二）专家库

从2006年第四期起设立专家库，入库专家由各估价机构（会员单位）按专家条件推荐，经专家委员会考评后择优录取，发文公布，向专家颁发专家证书。专家聘任期1-2年，第七期起专家聘任期改为2年。

①入库专家条件

·取得房地产估价师执业资格后，连续从事房地产估价实务6年以上，估价实务经验丰富，具有较高的估价理论水平及相关业务知识，能满足所承担的专业工作要求；是本协会的个人会员，在行业内有较高的声誉。

·熟悉领域相关的法律、法规、管理制度及行业技术规范、标准等，并认真遵照执行。

·热心推进估价行业发展，自愿承担专家委员会安排的工作任务，严谨、负责的态度及时完成任务。

·无违法违纪行为，诚信档案中无不良记录，作为估价报告完成人，近两年无估价报告被鉴定为“应重新评估”或被评审为“不合格”等情况。

②专家库专家的工作任务及权利和义务

·入库专家要承担专家委员会安排的工作任务。工作任务主要包括估价报告的评审或鉴定、继续教育授课、课题研究、咨询服务等。根据有关规定，专家完成工作任务后可享受工作补贴。

·工作中要严格遵守保密制度、回避制度，遵循公正、客观，独立的评估原则，恪守职业道德和执业规范及专家委员会规定的有关专家行为准则。

·专家的工作受协会保护。专家要珍惜专家荣誉，维护专家委员会、协会及估价行业的声誉，积极参加公益活动等。

·专家委员会对专家工作情况实施年度履职评价，对存在违法违规行为的、年度履职评价不合格的、连续两次无正当理由不参加工作的及因身体健康状况不胜任工作等情况的专家，专家委员会可终止专家资格。

（三）专家队伍发展状况

2006年建立专家库以后，专家队伍人数逐年扩大，第一期专家有30名，第十期专家有76名，第一期至第十期历时15年，共有230多名专家参加过估价报鉴定和评审工作。专家队伍的职业资格构成趋于多样化，专家的业务素质能适应各种目的类型的估价报告质量评价的要求，表1的数据可反映第一期至第十期专家委员会和专家队伍的变化情况。

表1  房地产估价专家委员会及专家队伍发展状况

三、估价报告鉴定和评审的工作规则

在估价报告鉴定和评审工作过程中，为保障专家坚持“公正、客观、独立”的原则完成任务，专家委员会制定了一些工作制度，要求专家库专家和协会工作人员执行。

（一）回避制度

协会工作人员在分配估价报告鉴定或报告评审任务、安排专家组人员时，要执行“回避制度”。不能安排专家承接自己执业机构或密切相关机构完成的估价报告；如果专家接到这类需要回避的报告，应立即退回协会，协会另安排专家接此任务。

（二）保密制度

协会工作人员在分发被鉴定或评审的估价报告前，先要复制隐去估价机构的名称和报告完成人及审核人的名字，然后才发给专家。

专家应严格遵守保密制度。鉴定组专家在独立完成报告的鉴定意见后，在专家组集体讨论鉴定综合意见的会上，专家可畅所欲言发表自己的意见，但会后不能散布专家组的讨论情况。

参与报告评审的专家在独立完成评审意见表后，不得外泄评审报告及报告评分的相关信息。

（三）使用“专家代码”的规定

专家委员会赋予专家库入库专家每人“专家代码”，在专家聘任期内可有效使用。专家代码仅专家本人知道，可通过专家代码收件（协会提供的有关资料、案例信息等）或反馈自己完成的报告鉴定或评审意见；在鉴定报告或评审报告意见表上用专家代码签名；现场查勘工作证用专家代码，不写专家名字；这为专家能客观，独立发表自己的见解创造良好条件。

（四）报告鉴定和评审工作严格按程序规范操作

①协会工作人员对申请鉴定的估价报告要进行合法性、完整性的资料审核，符合规定要求的才能受理鉴定，安排专家组。专家组接任务后，一般3天内安排现场查勘，10日内安排专家组合议会讨论形成鉴定意见及鉴定结论；专家委员会出具鉴定报告及鉴定结论，对合格报告的鉴定结论为“维持原估价结果”；对不合格报告的鉴定结论为“应重新评估”。

②专家组专家应参加鉴定工作的全过程，包括现场查看、独立完成自己的鉴定意见，参加专家组合议会讨论。

在现场查勘过程中，要进拆迁区片、要进户，做好现场记录。如遇拒绝进门或半路阻拦等侮辱性“礼遇”，专家组可立即停止现场查勘程序，专家委员会可出具“终止鉴定”的结论。

③估价报告评审实行初审、复审、会审三级审查制度。每篇报告安排初审专家2名、主审专家1名。专家要依据评审标准，独立进行分析、评定分值、指出扣分点或加分点，并说明理由，完成评审意见表。主审专家着重对初审结果进行复核，分析专家评分差距ΔS，把握专家组评分标准的一致性，综合评审意见。

会审由专家委员会组织，专家委员会、行政主管部门负责人及主审专家组成，对评审报告逐篇进行会审，重点审查评分不合格的报告及评分偏离度大、评分差距大的报告，形成会审结论。专家委员会负责写成评审结果报告，提交政府主管部门审定、发文公布。

四、积极发挥评估技术指导作用

估价专家委员会的技术指导作用体现在三方面。

首先，是专家库专家通过估价报告的鉴定、评审工作实务提高业务素质。专家参加报告鉴定和质量评审工作中，接触到大量复杂的各种目的类型的估价报告，通过专家小组会上结合项目的实务研讨，从各位专家的鉴定意见互相交流中，取长补短扩大知识面，对彼此业务水平的提高有直接的指导作用。专家在执业机构的估价工作中，起着“传帮带”的作用，间接推动本机构估价师重视提高估价报告的质量问题。

第二，专家组对年检报告的评审综合意见向被评审的估价机构反馈，评审“合格”的报告用书面方式反馈专家评审综合意见。对评审为“不合格”的报告采用座谈或约谈方式反馈专家评审综合意见，专家委员会通知机构负责人及报告完成人（报告上签名的估价师）参加意见反馈会，并邀请评审该报告的专家出席。“评审综合意见反馈”对估价师和估价机构的具体业务指导作用是很有效的。

第三，组织专家参加协会立题的课题研究项目。研究课题完成后在行业内推广应用，直接指导推进全行业重视估价报告的合法性、规范性和合理性问题，努力提高估价报告质量。

协会重视估价实务相关的课题研究，鼓励估价机构各自开展立题研究，对一些全局性的课题，由专委员会组织专家参加研究，如：

《房地产和土地估价报告评价体系研究》（2006年完成）；

《上海房屋拆迁中建筑物基准重置价格的应用研究》（2008年完成）；

《上海市住宅房地产交易环节计税价值批量评估》（2011年完成）；

《房地产（旧里）区片价格评估研究》（2014年完成）等。

2015年后随着房地产评估业务的发展又研究和制定了一批技术指引。

在研究课题完成后，在估价师继续教育培训会上向全体估价师进行介绍，并在全行业推广应用。

以《房地产和土地估价报告评价体系研究》（以下简称“评价体系”）课题成果应用为例，专委员会在2009年专家评审培训会上，对2009年的年检抽查报告评审按《评价体系》标准进行评分。对应实地抽样的95份估价报告，安排46名专家，组成95个专家评审小组。平均每位专家要参加6或7个评审小组，平均每人评审不同类型的估价报告6.5篇。专家评审完成后，我们对每个评审小组中各专家的评分差异程度进行统计分析，设定“评分偏离度P”和“评分全距ΔS”两个指标进行统计分析。

“评分偏离度p”按以下公式计算：

  式中：p_i —某评审小组中，某专家的评分偏离度

                s_i  —某评审小组中，某专家的评分值

—某评审小组中，各位专家评分值的算术平均值

2009年上海市房地产估价报告评审结果，按《评价体系》标准，专家评分偏离度测算结果见表2。从表2看出：P＜5％和5％≤P＜10％两项合计占比为74.1％；

表2  专家评分偏离度P分布表 （2009年检报告评审）

说明大多数专家的评分差异并不显著，评估结果基本一致、专家对《评价体系》基本掌握。

“评分全距ΔS”是对估价报告评分差异情况的简单测度，是对某篇报告专家评分的最大值与最小值之差。从表3看出：对某篇报告专家评分的最高分与最低分的分差ΔS超过20分的报告有12篇，占95篇报告总数的12.6％，说明这12篇报告的专家评审结果存在较大的分歧。这种情况的报告要引起注意，值得进一步分析或安排新的专家组重新评审。

表3   估价报告评分全距ΔS分布表（2009年检报告评审）

坚持评审标准，正确把握评审口径，不仅体现专家对估价报告的评价能力，更关系到报告评审结果的可靠性、有效性。这种检查方法既指导专家做好报告评审工作，提高专家的报告评价水平，也充分发挥专家委员会的技术监督管理作用。

五、结语

房地产估价专家委员会的作用主要体现在以下两方面：

1.推进房地产估价行业产品（包括估价报告、咨询报告及课题研究成果等）质量的提高，指导估价师提高业务水平，激励估价机构探索拓宽业务范围及竞争能力。

2.培育一支高素质的专家队伍。他们具有承担各种类型估价报告质量评价的能力，敢于承担难度较高的社会责任，如对房屋拆迁（征收）估价报告，司法、落政等情况较复杂、矛盾较大的估价报告作鉴定。专家委员会和专家顶着要“高估”或要“低估”的各种压力，坚持依法评估、诚信至上承担社会责任，提交“公平、客观、独立”的估价鉴定结论，努力做好为房地产市场鉴证服务的“第三方”。

我国房地产估价行业在计划经济向社会主义市场经济转型的大背景下成长、壮大，行业发展从借鉴国际上的估价理论和经验起步，虽然起步较晚，但行业的业务范围覆盖面及业务量却实现了跨越式增长。短短的30年发展，在估价理论、技术、经验等方面已赶上国际水平，能满足房地产市场发展的需求，在行业自律管理、承担社会责任等方面明显体现着中国特色。