辛彦波
摘要：欣然回首房地产评估发展30年的黄金时代，本文首先以第一人称情怀，充满激情地抒发对评估职业的浓郁挚爱情愫；然后以简史脉络纵向追溯评估思维源远流长,对比近30年评估瞩目的成就，阐述这个时代催熟了评估的主旨，表达对经济高速发展30年的感恩；最后以评估人的集体身份，思考“我是谁、从哪里来、到那里去”哲学命题，探讨和求索评估使命和未来发展。
关键词：房地产评估；黄金时代；经济发展；30年礼赞
缘于房地产评估（下文简称“评估”）的职业魅力，吸引千万评估人长期锚定于该领域且一直歆享其魅力之中。回首30年评估发展辉煌历程，我和每个评估人一样，饱含豪情地抒发评估情怀、感恩黄金时代，并深思时代的评估——
一、30年，职业的情怀，情怀的职业！
初涉企业改制评估，便开启了遇见评估、学习评估、司职评估、挚爱评估、修为评估的职业历程，从懵懂邂逅的感性新奇到日久生情的理性拥趸，竟然几近30年了。一个漫不经心的肇始，竟凝炼为一场心无旁骛的修行。
这是个年轻的职业，多少评估人已携青春奉献；这是个公众的职业，多少评估人愿倾注激情服务大众，并由衷欣慰——
曾经参与的司法鉴定、贷款融资、征收补偿、产权交易的服务，让评估的鉴证印迹与时俱进。
恒久秉承的合法公道、诚信专业、重约控险、真实合规的理念，让评估的公众认知日益彰显。
职业基因的评定估算、交易纽带、价值联通、定纷止争的功能，让评估的社会价值与日俱增。
评估是艺术实践和理性思维的默契，是智慧探索与感性行为的融合，是将理性融入艺术的实践，是将艺术融入理性的生活。于是评估从一种职业，嬗变成为一种身份、一种责任、一种自豪、一种生活、一种情怀。
评估离我们不远，我们离评估太近，因为经济发展、日常生活离不开评估。评估不是高居庙堂之中的玄妙，也不是评估师身份才具有的标配；评估既有阳春白雪的一丝不苟，又有下里巴人的平易近人；既能撑起国有资产保值增值的“保护伞”，也可筑就寻常百姓权益受损的“隔火墙”。评估可以为国有资产交易做鉴证、上市公司资产置换出对价、土地招拍挂测算起拍价、税收征管核税基、房屋征收算补偿……也可以为产权人买卖房屋献咨询、给创业者抵押房产谋市值、帮房市投资者做出预判、教职场小白谈房租……
评估让我们心有灵犀，评估思维会开启多彩智慧的生活，让我们升华感悟，运用评估的思辨、评估的理性去面对世俗的烟火、生活的感性，运用评估的严谨和多元方法表达公平与仁义，运用评估灵感在闲适与消遣中表达情怀。
是的，评估人，只要亲近了评估，就会自发地萌生对这个职业的情怀，深耘了评估，就会自豪地沉醉于这个饱含情怀的职业！
二、30年，评估的时代？时代的评估！
30年，半个甲子；30年，惊鸿一世！30年，评估人劈波弄潮的黄金时代！
30年，评估跃动于经济改革、市场鼎沸中，成就目不暇接，社会地位与日俱增。人们不由惊叹：这30年，是评估繁华了这个时代，还是这个时代催熟了评估？
当我们把思维触角沿着历史脉落延伸时，会欣慰感慨：是伟大时代造就了时代的评估，因为评估一直娴静地伴生于人类社会变迁，但熠熠高光时刻，仅仅从这30年肇始——
评估早于文字太久，无法确切地沿时间维度溯源寻踪，但如果从古人生产和生活中物品交换的应用场景开始，突破时空物我观念限制，引申到民众生活与文化层面角度，对评估应用做一个大纵深、广视角的思考，我们会得出结论，远古人类社会存在，就有交换，就需要原始的评估思维。此时不妨设定一个必然存在过的场景：在某冬天傍晚的两个猿人，一个评估了对方手里尚未啃完的半个鹿腿，一个衡量了对方占踞的狭仄山洞，他们默契地达成交易，以残缺的鹿腿交换山洞的居住权。于是一个再也不为饥肠辘辘而抓耳挠腮，一个再也不为无容身之地而愁眉不展。
评估勿须货币去表白，评估勿须文字记录，只要各自估算的使用价值或投资价值相当，物物交易、服务实物交易就能达成。
评估是货币的先行者，从来不是货币的衍生物；评估是文字的急先锋，从来不是文字的依附者。
通过使用评估语言叙述历史，可更体味评估生命力的悠长。“完璧归赵”中的双方一定对和氏璧与15座城池进行评估，秦王一定采用假设开发法对建造万里长城进行可行性研究，千金买邻的买者一定采用投资价值锚定房价。曹冲称象是成本法的天才运用，愚公移山的“山不增，而子子孙孙无穷匮”也是收益法迸发的信念……评估一直或隐或现地共生于庙堂市井。古代官方、民间都有评估专人，如西周时期的质人，宋朝至清朝时期的牙人。试想一下，《清明上和图》的市井街巷、商肆行商繁荣，如果没有评估思维的加持，哪有当时和谐定价、公平交易、税赋丰盈、定分止争的烟火繁华。
可见，评估伴生历史变迁，须臾不离社会，润物细无声在历史的血脉中，仅仅30年前，市场经济俨然催化剂，让评估应时嬗变！感恩这辉煌的30年，赐予评估蓬勃发展的土壤，成就评估发展的黄金时代！“神女应无恙，当惊世界殊”，此时此刻，让评估人欣慰地盘点30年评估的成就，并感恩这个时代红利吧——
经济发展，生产要素跨主体、跨地域、跨部门、跨行业有序流动，而流动需要以市场价格的标签衡量对价。时代发展唤醒了评估“市场联通”的角色，使其彰显发现房地产价格的功能，为静态资产赋予了动态的市场价值内涵，激活了生产要素的动能，成为经济发展的“起搏器”，让评估有机会履行提高市场效率、规避市场失灵、引导理性交易、保护主体合法权益、防范金融风险、促进社会和谐等职能。
1994年颁布的《城市房地产管理法》“国家实行房地产价格评估制度”确立了行业的法律地位，成立了中国房地产评估师学会（现更名为 CIREA），架构了行业的主体资格和治理结构；1995年实行执业资格全国统一考试制度，成为遴选房地产评估师的途径；设定了房地产评估师、评估机构行政许可项目。应时代评估发展需求，行管部门有序颁布《评估规范》《术语标准》等，形成了比较完善的评估理论方法体系，建立起了公平竞争、开放有序、政府监管、行业自律的发展态势。
评估职能日益突出，并上升为专属的社会责任，价值（格）鉴证愈发固化为法定需求。如：《城市房地产管理法》“房地产价格评估，应当……参照当地的市场价格进行评估”；《征收条例》规定对被征收房屋必须评估；《人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》“起拍价由人民法院参照评估确定”；《民法典》中民事侵权赔偿价格确定，均需法定评估。30年来，评估人直接参与抵押物增信、房屋征收、城市更新、司法鉴定、产权交易与税基评估等重要经济行为；间接参与了国有企业股份改制、兼并重组、主辅分离、破产清算、中外合资、合作以及收购行为，让评估与时俱进的时代性充分展现。
竹子从土里长出需要五年的时间。在前四年中每年仅在土下增长3厘米，从第五年开始，以每天约30厘米速度迅速成长，只需两个月就能长到15米。这是竹子的生长特性，前四年主要是在土壤中延伸和建立强大的根系，第五年则是迅速地破土成材。
评估俨然翠竹成长，生命张力中悄然酝酿着躁动，在此30年中，邂逅辉煌的时代而厚积薄发，不会辜负孕育其疯长的沃土，冲破矜持节节拔高。
三、30年，沉淀的思考，思考的沉淀！
30年的恢宏时代，不仅培植时代的评估，更造就了使命如磐的时代评估人！“我是谁？从哪来？到哪去？”柏拉图提出的这个哲学终极命题，也拷问时代的评估人，探究时代的答案。时代的评估人啊，只有解析这个答案，才能继承远古评估血脉，借势黄金30年，踔厉前行，并让今天的思考微光成炬，照见未来。
我是30年淬炼的时代评估人！评估人自豪地说——
是紧扣时代脉搏的弄潮儿。30年前，经济改革潮起潮涌，市场亟需资产定价者时，一群敢于挑战自我、勇于担当时代使命、敢于缔造未来的拓荒者，信心十足地投入陌生而期待的职业中，汲取传统评估思维绵薄的营养，臻化理论，活化实践，锤炼为职业禀性丰满的时代评估人，在时代的市场中尽显英雄本色，不愧时代弄潮儿！
是经济领域的金领匠人。时代的评估人，具有明确的自我社会定位认知、彰显个性和服务经改的时代责任，能更加脚踏实地劈波弄潮。评估人化身金领匠人，焕发出总设计师的职业气质，以经济学原理为基础，以数理统计学、逻辑学、高等数学为工具，借用自然科学的专业知识，设计科学技术路线，为市场联通提供独具匠心的技术成果。
是纷繁俗世中的理性经济人。时代的评估人是可知论的践行者，坚信事物是可以被认知的，可以凭借专业知识、感觉器官及其延伸（科学仪器）完全认知事物，且完全认识事物是必然。 因此评估人化身为理性经济人，在市场中体现个体的“利他、顺势”职业性格；既能关注买卖各方的交易心态，又能沉浸于市场中，超脱地推演影响交易形成的外在、内在因素，永葆理性经济人角色和思维，矫正惯性经验的失控，求索理性价值的回归。
从远古走来，在经济繁荣中复兴。评估人由衷地感慨——
第一，从伟大的时代中走来，在与时俱进中蜕化。时代的评估，复兴于90年代初市场经济的建立，伴随着外资的注入、土地价值的回归、国企改制的启动、资源的唤醒激活、资本的优化组合、资金的有序流动，评估需求应然地被时代浪潮激活。期后亦步亦趋地在金融不良资产处置、抵押贷款增信、实施城市更新中，开拓一个个红海市场。
第二，从文明荟萃中走来，在学以致用中淬炼。擅于从其他学科中汲取菁华作为工具，并通过技术路线组合成工具箱，解决实践问题。与评估具有血缘关系的学科不胜枚举——
经济学中交替关系原理衍生为替代原则，边际量原理活化为收益、成本递增递减原则，外部性原理活化为经济折旧，消费者剩余原理决定了投资价值类型。逻辑学中同一律演化评估中的客观性原则；充足理由律要求应选尽选不同评估方法、决定可比实例真实性；排中律衍生评估的合法性原则、最高最佳利用原则；矛盾律阐明评估中的价值类型、评估目的、价值时点的唯一性。
还有，统计学大量观察法——收集案例、积累信息；统计分组法——类似房地产分析、分区域分用途对市场分析；综合指标法——建安成本确定；时间数列分析法——环比增长率、比基增长率分析；指数分析法——复利计算；相关分析法——土地与建筑物适应原则、房屋各部分的均衡原则。高等数学中的二元回归分析、建模分析、敏感性分析、置信区间分析……
积学以储宝，酌理以富才。时代的评估，就从厚积薄发、海纳百川中走来。
时代的评估人使命光荣，有所为有所不为，不忘初心，踔厉前行——
首先，到新质生产力中去。践行党的二十大报告，评估人主动拥抱新质生产力，践行“新”的四个维度。一是新劳动者：时代的评估人致力于充分利用现代技术，锤炼为适应现代高端先进设备、具有知识快速迭代能力的新型人才。二是新劳动对象：与新质生产力相适应的评估对象，不仅包括物质形态的资产，还包括数据、碳排放等新型资产形态。三是新劳动工具：评估中利用人工智能、虚拟现实和增强现实设备、自动化制造设备等；四是新型基础设施——发展环境：适应科技创新范式变革、模式重构的新需求，统筹布局大科学装置，围绕促进战略性新兴产业和未来产业发展，寻找评估发展机遇。
其次，到广袤蓝海中去。评估发展面向未来，在巩固红海——已知的市场空间前提下，不断探索未知的市场空间，迎接新挑战、承接新使命，开创蓝海新市场。其中一种是突破性增长业务，即旧市场中新产品或新模式，一种是战略性新业务开发，即创造新市场、新细分行业甚至全新行业。时代的评估人要开拓视野，捕捉机遇，以“君子不器”的可塑性修为自我，潜心增技，蓄势待发。
最后，到职业理想中去。天下职业，美为理想；天下职业，爱为理想。评估是一种职业，更是一种生活。当达到职业与生活水乳交融的状态，生活和职业都是幸福的。让我们运用评估的思辨、评估的理性去面对红尘的烟火、生活的感性，在表达尊严与仁义中运用评估方法，在调侃和解闷中运用评估灵感，在闲适与情感表达中运用评估的修为——就是面向未来的时代评估人。
四、结语
“苔花如米小，也学牡丹开”。评估是远古走来的精灵，智慧是她的翅膀，不离不弃地启蒙人类的生存、生活，用熹微的星星之光精心地呵护着世俗的交易秩序；评估的基因一直传承于历史的血脉中，是这个恢弘的时代，唤醒并激活了蛰伏在市井烟火中的评估隐性基因，并迅猛彰显为时代显性禀赋，能动地助力时代发展。当她步入能催化其魔力张扬的黄金30年，迅速让亦步亦趋的小精灵嬗变为法力剧增的大法师，指引经济发展耦合弘大的新时代。这个新时代，就是经济飞速发展的30年，评估发展的黄金期！
新时代的评估人怀有一颗真心，用一只大眼睛的法力和慧光，粉碎了虚空，寻到了真相。这颗心，无所不有，广袤无边；这只眼，光芒四射，呈现万千。
感恩新时代，感恩30年，致敬新时代；致敬30年！