高藕叶

摘要：时光飞逝，随着改革开放的不断深入，房地产估价行业在过去的三十年中经历了波澜壮阔的发展历程，我有幸见证了这一行业的崛起、繁荣与变革，并在其中不断探索、学习和成长，经历了20年的本行业实践。回首这二十年，历经磨练，洗尽铅华，追求卓越。估价行业成就了我，我也积极为估价行业的发展贡献自己的青春和智慧。

关键词：房地产估价；守正创新；前瞻性；服务综合体；诚实守信

时光飞逝，随着改革开放的不断深入，房地产估价行业在过去的三十年中经历了波澜壮阔的发展历程，伴随着估价行业的壮大，我也在此领域内逐渐成熟，成长为中国房地产估价师资深会员，自己所创立的天津博成房地产土地资产评估有限公司也逐步成长起来。回顾过去，先后经历了三次大的变化，2004-2008年，“紧扣时代脉搏，在改革变化中寻求业务发展方向与机会”；2009-2014年“守正创新，优化发展估价机构新生力量”；2015-2024年“追求卓越，培育新质生产力”。

一、紧扣时代脉搏，追求卓越，成就自我

2004年创立博成评估之时，也正是中国房地产市场呈现快速发展的时候，公司适逢时机，从无到有，发展到百余人的专业技术团队，其中60%持有各种执业资格，现已形成涵盖房地产、土地、资产评估、城市更新咨询类，环保技术类、场地调查及风险评估、工程造价、项目全过程咨询、土地规划设计、财务审计、物业管理等多种业务领域的中介服务综合体。

房地产估价是一个需要经验、专业知识和市场洞察力的领域，自己从事过工程造价、房屋销售、房地产前期报建、项目开发等工作。这些工作的积累和学习，为以后的估价业务打下了扎实的基础。2001年我在休产假期间，因原国有公司改制，被迫在家待业半年，这期间就帮着爱人开始创业。爱人1997年从央企辞职后一直寻求自己创业，卖过早点、水饺、干过印刷、装修，但是一直到2001年，事业不见起色，甚至我们的生活还是捉襟见肘。休假期间我就鼓励他，借钱创立了房地产经纪公司。创业初期，他并不熟悉房地产市场，我就帮他联系业务，学习专业知识。自己就挤各种时间如等领导开会、等公交车时间、在上班途中，苦读房地产估价师的教材，周末去培训班听课学习，终于在2003年考取了房地产估价师。是知识的力量让我在最艰难的时候坚持了下去。爱人为了不耽误我的工作就边带孩子边干一些零碎小工程。孩子小又没人照顾，他就推着个儿童车带孩子坐公交车，去泰达开发区项目工地干活。2003年4-5月份疫情期间我们又在王顶堤租了一间十来平米的小房子，正式开始经营二手房业务。白天我继续在单位干工作，那时候在单位非常努力，还是原公司当年的优秀员工。下班后我俩就领着孩子到处联系优质房源，这期间发现很多施工单位存有业主单位抵工程款的房源，我就和爱人从一个朋友那借了100万，直接将房款给了施工队，将这些房源收集回来，这样做，一方面缓解了他们的资金短缺，另一方面我们也积攒了真实可靠的房源。诚信是做事的基石，人生最大的财富就是你的诚信。最基础的东西往往是最难做到的，但是谁做好了这个，谁的路就可以走的更长，更远。2007年我们做的最多的就是司法拍卖的房源，我们整理好对外出售，很小的资金就撬动了这个市场，也是抓住了这样一个机会。凭借着诚信、专业精准和贴心服务，客户积累愈来愈多，也积累了第一桶资金。我们的生活逐渐好起来，2008年还完房屋贷款还买了辆车，拥有第一辆车最大的收获就是生活半径扩大，有了更多的时间去了解楼盘，对市场的感知度更加精准。

2004年天津城市建设跨入了大发展阶段，进行老城改造，给了我们一个新的机会。为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，2001年国务院发布了《城市房屋拆迁管理条例》，2005年国务院法制办出版了《城市房屋拆迁管理条例》释义（2005年修订版）》（以下简称《条例》），《条例》实施以来，各地结合推进城镇化，改善城市环境，加大了依法拆迁改造力度。条例中明确了拆迁评估是让居民代表和拆迁单位投票选，我们评估团队就去投标，一次次投标，又一次次被刷下，也记不清是第十几次，终于争取了只有十几户的第一个小项目。借着这个项目，我们熟悉了天津的拆迁政策，熟悉了当地的房地产市场，也取得了政府的信任。当时在天津做拆迁评估的企业虽然不是很多，竞争也很激烈，我们算是走在了前面，也正是敏锐的市场嗅觉，和对未来市场的前瞻性预判，以及权威的专业性，争取了成功机会。

2009年公司先后参与了天津市海河教育园、天津市小二楼拆迁、重点区域历史遗留问题解决等重大项目，当年合同额超过千万，实现了飞跃发展。2009年6月，我公司接受委托，对位于中心城区某大楼拆迁片住宅房屋进行评估。该项目2003年开始拆迁，也是《城市房屋拆迁管理条例》实施后的项目，因经验不足，造成了项目相关主体积怨已深，以至于时至2009年6月，历时六年，仍有大部分居民未签订拆迁补偿安置协议。其千疮百孔的楼房矗立在金融街，而被拆迁人的屡次上访更造成了很坏的社会影响。已经成为天津市拆迁史上的拆迁时间最长的典型案例之一，倍受社会各界关注。2009重新启动拆迁工作是在市政法委维稳办公室督促下，制定新的安置方案，尽快解决历史遗留问题。为了精准指定解决方案，我提前请相关专家介入，恰逢专家在北京开会，时间又刻不容缓，自己开车到北京请教专家，在高速上差点被大货车挤到隔离带上，很长一段时间都处于心有余悸状态。项目本身只有化解被拆迁人心理障碍，消除拆迁人与被拆迁人之间、被拆迁人与拆迁估价机构之间的对立情绪，拆迁评估工作才能顺利进行。与拆迁人沟通，最重要的是帮助拆迁人理清头绪，抓住主要矛盾焦点，分析出拆迁的重点和难点，研究对策，协助拆迁人依法办事，按程序办事。与被拆迁人沟通，首先要友善，以真诚和耐心打动人，其次要有针对性，揣摩被拆迁人的心理，针对其内心存在的疑虑进行解释启发，同时还要设身处地为被拆迁人着想，对其反映的问题及时回复，若非机构能解决的问题，应及时向有关部门反映，以求矛盾的缓和或解决。我们在详细了解拆迁项目的基本情况、拆迁政策和估价对象权属等基础上，通过与相关部门、房地产市场调研及与拆迁当事人交谈等方式获取被拆迁片区或相邻片区的市场供求情况，了解拆迁当事人的心理需求，收集可供使用的大量的房产交易案例和其他相关资料，为确定估价技术路线确定估价方法提供参考资料。同时此项目在漫长的拆迁过程中，已经按照相关法律进行过裁决、诉讼、强制拆迁等程序，所形成的材料难以估计。我们在此次评估过程中，把所有相关的材料都进行了研读，规避了易发生矛盾之处，并向拆迁单位提供了详实的《分析报告》，内容包含市场状况分析、估价对象现状调查、近期房地产市场预测、评估价格及其形成、项目难点突破等。细致的调查，重视资料的收集和研读，估价人员遵守良好的职业道德，保持估价的独立性，恪守中立立场，不唯上，不唯亲，只唯实，表现出强烈的社会责任感。项目在预算资金内顺利完成，得到了领导和被拆迁人的认可，在市场上有一定的美誉度。

城市拆迁资金测算是城市建设的前提和先导性工作，政策的精准是顺利实施拆迁工作的前提,我们的数据为政府摸清家底，制定切实可行的拆迁方案提供了保障，具有科学性，可操作性，大大提高了后期资金成本预算的准确性，后来这种模式已经在各项目推广应用。总而言之，拆迁评估，我们受托于政府，服务于群众。作为第三方中介机构，严谨公正是前提，政府群众满意是初衷，圆满拆迁则是皆大欢喜。

做和拆迁相关工作，不仅仅辛苦的问题，还要随时的担惊受怕自己的安全，作为一个女性房地产估价师，必须要有勇敢、果断的性格，勇于面对困难，善于解决各类棘手问题，这里既有技术问题也包含社会问题。2009年海河教育园区的拆迁评估工作，我们参与了两个村2000余户评估工作，当时的团队人员特别年轻，多数是刚从学校毕业的学生，评估结果进行三榜公示后，我们被围在老百姓中间，威逼利诱，甚至有工作人员被困到家里，要求必须收受礼物并给与被拆迁户关照，小同事们给我打电话，我立即协调村工作人员陪同前去做工作。及时将风险控制在萌芽状态。

我们从事的这项业务对政府工作起到了助推作用，从而又保护了老百姓的利益，是各级政府专业咨询智库团队。2015年“8.12天津港大爆炸”、2021年北辰区“7.19”事故、2023年津南区八里台局部地面沉降地质灾害安置项目等重大事件，天津市政府成立的专项工作组安置组中都有我们房地产估价师的参与，我们在各类重要事件中发挥着咨询智库作用，积极服务好政府部门和各企事业单位，为城市经济高质量发展保驾护航。

二、展望未来，应用新科技，拥抱大数据市场

估价需要一定的专业知识，但也需要不断的实践和经验积累。专业与实际操作相结合，才能在估价过程中更准确地把握市场。市场波动是常态，房地产市场通常受到多种因素的影响，包括宏观经济状况、政策法规等。实际工作中，需要充分理解市场的波动性，并不断调整估价方法和模型，进行多因素综合考虑，才能制定科学合理的估价技术路线，编写优秀的估价报告。房地产估价既需要保持长期的视角，对市场形势有清晰的认识，也需要灵活应对短期内市场的变化，及时调整估价策略。

目前，全球经济环境疲软，经济形势异常严峻，保持谦逊、持续学习，并灵活适应市场变长期从事房地产估价工作的不变之道。三十年前，房地产估价行业还处于起步阶段，市场环境较为单一，技术手段相对落后。然而，随着市场经济的快速发展和城市化进程的加速推进，房地产市场逐渐繁荣稳定，估价行业也随之迎来了蓬勃发展的新机遇，在此期间，估价技术不断创新和完善，政策环境也日益成熟和稳定，为行业的健康发展提供了有力保障。过去二十年的职业生涯中，我见证了房地产估价行业的多次挑战与机遇。在房地产市场泡沫时期，我们面临着估价失真、市场波动大等难题。然而，正是在这样的挑战中，我们更加深刻地认识到估价工作的重要性和复杂性，不断提升自身的专业素质。同时，我们也积极把握市场机遇，不断拓展业务领域和提高服务质量，赢得了客户的信任和支持。在不同时期和区域，房地产市场呈现出不同的特征，这些特征对估价工作产生了深远的影响。例如，在泡沫时期，房地产市场繁荣背后隐藏着巨大的风险，估价师需要更加谨慎和准确地估房地产价值，以避免误导投资者和市场。

随着市场的发展，房地产市场的供求关系和政策导向也经常发生变化，房地产估价师需要及时了解政策动态和市场变化，以更好地服务于客户和市场，估价的准确性取决于所使用的数据质量，数据质量至关重要。随着科技的发展，越来越多的数据可供利用，数据库的建立迫在眉睫，以确保这些数据的准确性和可靠性至关重要。大数据和人工智能技术的应用，使得估价工作更加高效、准确和便捷。通过大数据分近年来，新兴科技在房地产估价领域中的应用日益广泛，为行业的创新和发展注入了新的活力。大数据和人工智能技术的应用，使得估价工作更加高效、准确和便捷。通过大数据分析，我们可以更加全面地了解房地产市场的供求关系、价格趋势和客户需求等信息，为估价工作提供更加精准的数据支持。而人工智能技术的应用，则可以实现估价过程的自动化和智能化，提高工作效率和减少人为误差。

在过去二十年职业生涯中，我收获了许多成长和感悟。我也感受到了科技对行业发展的推动作用，只有紧跟时代步伐、拥抱科技创新，才能在竞争中立于不败之地。展望未来，我对房地产估价行业的发展仍然充满信心，相信科技对行业发展的推动作用，只有紧跟时代步伐、拥抱科技创新，才能在竞争中立于不败之地。随着经济的不断发展和城市化的持续推进，我们将积极拥抱科技创新和应用新技术，为客户提供更加优质、高效和精准的评估咨询服务。同时，我也期待与同行们共同努力、共同进步，推动房地产估价行业的持续创新和发展。