王胜斌

摘要：通过自考取估价师资格到现在，点点滴滴评估事迹的回顾，讲述一名普通评估人近三十年的心路历程和无悔人生，抒发了对评估事业的热爱与追求的真情实感。

关键词：评估  事业 杂谈

我是1995年首批通过考试取得执业资格的。那时候房地产估价师是令人仰慕的称谓，是学识、能力、威望的象征。事实上，当年参加考试的人都是房地产行业的精英，连房产局业务局长都报考。考上后待遇很高，我所在市和左右两个地级市那年都只考上一名估价师，左边城市那个估价师奖励了一套三室一厅住房，右边城市的估价师立马被提拔为局基层单位领导。这些待遇我当时已经都有了，但市国有资产评估事务所长不知道，先是想以分房为条件，调我到他们那里工作，知道我已是同级领导，也已分房后，又想高薪聘请我当顾问。我满口答应，不承想却遭到局长的坚决反对，言说本局的肥水怎么可以流外人田，还要求我所注册的局属单位给我加一份工资来安抚我。结果是注册单位那年过年送我两箱饮料应付了局长，再无下文。

我经济上没得到什么回报，但政治上进步了，很快成了市后备青年干部。能力上也深得领导信任，身在基层，局里的规范性文件却几乎都让我来起草。当时正值住房制度改革大潮，我起草了八个房改配套办法，像公房出售价格、房屋租金标准、住房补贴标准测算这些活儿均由我来完成。连市委书记、市长涉及房改的讲话稿都由我来写。不是我的写作生花妙笔，恰如市长大秘所说，是领导这些讲话涉及许多房地产专业知识和术语，我能准确地遣词造句，他们却拿捏不准，因而落笔就不精炼，语气也不坚定，缺乏力量，不对领导口味。我知道，这优势好多要拜所学评估专业相关知识所赐。

那时，虽然做行政管理工作，但一直修为评估技术，涉及评估行业的事儿也没少干。省建设厅举办房地产估价师考试培训，多次请我讲课。我市法院民事诉讼涉及评估专业帮助，都是请我当专家。我还是市政府直接任命的七名拆迁专家委员之一，记忆最深的一次是我们市步行街拆迁，某被拆迁企业对补偿不满，多次组织职工到北京群体上访，企业领导被拘留了好几次。市政府高度重视，分管城建副市长亲自抓这件事。后经过我主持的专家鉴定，不仅平息了争议，还让被拆迁人和开发商都很满意。可开发商没感谢我，给副市长送了35万元。结果东窗事发，副市长因受贿罪锒铛入狱。

2003年，我响应国家政策下海，到长春市规模最大的某评估公司担任技术总复核。记得当时单位的估价师们觉得我是小地方来的，此前又没有做过具体评估项目，都不服我。在国家级期刊发表两篇文章，展示了评估专业功底之后，才得到大家的认可。一年后，我升为公司副总。

我所在的评估公司不仅规模是当时吉林省最大的，业务也很繁忙。拿拆迁评估来说，2007年以前，该公司拆迁评估工作量占整个长春市的60%以上，正值城市大拆大建，几千户的拆迁项目是家常便饭。我的工作是与政府、拆迁人商讨确定评估工作方案，制定评估测算模板，审定评估基准价格和评估参数表，之后各项目组估价师照此分户评估。再就是在政府动迁大会上宣讲拆迁估价政策，对重点拆迁户跟踪解释。估价解释工作是在众目睽睽之下即时回答未知问题，没有准备时间，还必须准确无误，绝对考验人。长春市北人民大衔拆迁涉及一个军队干休所130多户，此前多方、多次做工作没有效果，集体拒迁。在组织一次系统的拆迁、评估解释后，3天内签协议达95%，可见军人作风和评估以理服人的重要。

那十多年间，我印象深刻的评估项目有两个，一个是上海市委前书记陈良宇挪用社保基金案司法鉴定涉及某国有企业待开发项目，犯罪嫌疑人滥用职权，未经评估即按账面价值转让给某上市公司。纪检、检察机关拟评估认定开发后的价值高于账面价值情况。在与办案各方议定项目涉案性质和估价基本事项时，由于评估结果成立有前期费用合法减免等尚需确定的前提条件以及项目未来收益的不确定性和非直接性，我力排众议，提出当事人侵害事实不是造成国有资产流失而是开发者权益价值损失。该观点最后被法院生效判决采纳，让我挺有成就感。另外一个是长白山U型谷拆迁所涉四户外资企业的房地产价值评估。这个项目地处深山中的核心景区，评估难度很大：没有类似交易案例可以比较；成本法评估时，土地使用权价值同样也不能市场比较或以“客观”土地取得成本进行成本逼近。建筑物评估因长白山施工季节性明显、材料运输费、人工费畸高，建安工程造价完全不能套定额计算，更不用说进行单位比较或分步分项评估了；收益法评估时报酬率和收益流模式因缺少足够的直接数据支撑，确定也很困难。另外，宾馆有十几个房间被作他用，需最高最佳利用分析。这个项目评估，不仅考验估价师的技术水平，还特别考验估价师的应变能力和口才。该项目被拆迁人由于宗教信仰、价值观等原因，抵触情绪大，补偿诉求高。他们又都是国际投资者，论辩很专业，常用经济理论和报酬率、评估时点这些评估术语，搞得翻译官有时都不会翻译。针对他们提出的天池瀑布观赏价值补偿、国外拓展业务费用补偿、建筑物水毁重建沉默成本补偿等要求，我向他们释法说理，与他们据理力争，始终占据主动。其中某温泉宾馆拆迁评估，被拆迁人对评估价格有异议，告到了建设部也没赢。这个项目的拆迁评估报告是我从业以来为数不多，亲自撰写的评估报告之一，还被中房学时隔十年才再次公开出版的《2012年房地产估价报告精选》收录。当中我大胆创新，评估二级市场土地使用权价值以土地使用权购买价格加计房地产开发过程中的增值的做法，最近才被评估界广泛认可。

那些年，我除了忙单位的事儿，还担任吉林省高院、长春市中院司法鉴定专家咨询委员，省、长春市和几个地级市的房地产价格评估专家，做了许多公益工作。拿着单位的工资，却不给单位干活是常态。老板也愿意，说是可以提高单位的形象和知名度，能增加公司拿项目的优势。做的公益工作有行业自律报告评审、房屋征收专家鉴定、涉诉、涉纪专业技术评审和司法评估专家咨询，还为全省估价师继续教育、省高法、征收、金融部门评估专题培训授课，为评估机构整改、资质延续提供指导，为拟制政府规范性文件和地方估价技术标准建言献策，主持和参加课题研究等。一天从早忙到晚，乐此不疲。不仅如此，还主动或应邀参与涉及评估的法律法规如《国有土地上房屋征收与补偿条例》《征收评估办法》征求意见稿的修改，数次去北京参加估价师考试阅卷。时不时还发表一点文章，算下来已经在国家级期刊和全国性评估行业协会出版物上发表文章有35篇了。其中，有4篇文章分别获得了最高人民法院“人民法院司法技术辅助工作论文评选优秀奖”、中房学“四川省房地产司法鉴定论坛论文评选三等奖”、“东北三省司法鉴定论坛论文评选优秀论文”、吉林省房协“吉林省‘长白山杯’房地产估价论文一等奖”。吉林省房协评优秀估价专家，次次有我。2021年还给我颁发了一个“房地产估价专业学术贡献奖”。这么多年的职业生涯，评估报告没写几个，但书面审核报告无数，各种涉案专家鉴定与咨询活动超百次，自己做报告水平不咋地，挑别人报告毛病却养成了一身的本事。

2014年国家要求下海人员一律返岗工作，我脱离了评估一线。但在做单位本职工作的同时也没闲着，正好沉下心来，利用业余时间总结评估经验，提升理论高度。体会已经写了百万多字，现在仍然笔耕不辍。感悟不少，困惑也是一大堆，真正感受到了评估知识的学海无涯。那段时间，除正常的评估理论与实务研究外，比较热衷于针对评估行业所涉的提供虚假证明文件罪和出具证明文件重大失实罪两项罪名的研究，经学习相关法理，查阅并分析大量的裁判案例，已有了较为深刻的理解。下一步，拟对估价师个体的执业风险规避问题下些功夫。

在琢磨理论的同时，继续热衷评估公益活动。除了讲课、评审、鉴定、建议、课题研究、地价体系建设验收等这些官方指派的事儿，也常以专家辅助人身份，为评估机构、民事和刑事诉讼当事人、被拆迁（征收）人等提供评估咨询服务。常在不同场景下帮助不同的对象，有时都分不清自己的角色了。但是，这也让我看问题相对来说更加客观公正，少了本位主义。

2018年，最高法创设了涉执司法评估专业技术评审制度，我们省决定由我来主持这项工作，担任评审总监。这项工作的特点是评审标的大、价值高，执行当事人重大关切，对抗性强。异议人大都不一般，处于强势地位，如开发商、施工单位等，还有律师、评估业内人士提供帮助，反驳、抗辩能力很强，评审稍有不慎，就可能会陷于被动。几年来，我心存敬畏，如临深渊，如履薄冰干这个活儿，没出啥问题。有点骄傲的是，由我主笔拟制的吉林省《人民法院委托房地产评估专业技术评审工作规则》经受住了实践的检验，我所主张以满足司法需求、实现定分止争为目的的评审理念和主导创建的评审听证、审核、会审、审后答疑等机制，在异议得以充分救济的同时，兼顾了评审所涉各方利益，被普遍接受，收效明显。为此，省协会今年还给我颁发了《吉林省房地产行业特别贡献奖》。我的追求是，让吉林省的评审专家们都能以“如我提异议，如我被评审”的同理心和“评审以规，审后以情”的态度，做有温度的评审工作，并努力实现专业技术评审的救济功能，避免专业技术评审程序空转。我的理想是，让所有当事人都能感受到专业技术评审的公平正义，并正在践行。

近几年的评审、鉴定工作，让我对当专家有了更深的感悟。觉得之前很肤浅，虽然肯定不是“砖家”，对得起自己这个高级职称和“有专门知识的人”称号，对得起所有服务相对人，但仍有不少改进空间，可以做得更好。现在，对于评估专业知识理解和专家鉴定工作的认识，可以说是上了层高挺高的一层楼。

2023年4月，我有幸成为中房学第二批资深房地产估价师。第一批时觉得会费太高没申报，现在想来挺可笑的，眼光的确有点短。

2023年10月正式退休，马上就重返评估行业前线。除了给所注册评估机构当顾问外，继续主持本省的涉执司法评估专业技术评审工作。整天不是评审，就是在评审的路上，忙得不亦乐乎。有空闲就深耕评估、评审专业知识，老想着要对评估、评审实务知其然，知其所以然。

涉业近三十年，弹指一挥间。回首往事，不以物喜，不以己悲。要说有什么感触，首先是觉得对得起自己的良心，守住了道德底线，没有走歪门邪道，活得坦然。我多次经受住了金钱的诱惑，当年某大拆迁公司领导找我说，房屋产权处有人可以出假产权证，我如果能出评估报告，拆迁公司可以出拆迁安置协议。这样，一套完整的拆迁补偿手续就成了，得到拆迁款后三人均分，结果被我严词拒绝了。还有的被拆迁人为换取高估，给车送钱，我无动于衷。如果那时我面对诱惑就犯，今天可能是百万富翁，但大概率是阶下囚。

第二个感触是一直坚持评估公正，可以告慰平生。评估公正说起来简单，做起来难啊，是要付出代价的。如十多年前，某开发区抵押贷款评估，我拒绝自行设定高容积率评估新整理土地，再如某开发商以评估的拆迁安置费抵扣土地出让金，我坚持不高估拆迁安置费。这两个都是大项目，让公司失去了一大笔评估费，我自己也没了提成。老板虽没说什么，脸色也是难看的。当年的政治生态不像今天，像我这么执拗，没被解雇就是幸运。最近和那个老板见面，谈起当年的合作，我颇为自豪地对她说，这十多年我对公司的贡献，挣多少钱先不说，由于我把问题、风险想到前面，努力做到水没来先憋坝，从而使得公司一次都没被查，至今风平浪静。现在可以肯定，你挣的钱都安稳地落进了口袋。她点头称是，还说挣有毛病的钱，永远不敢肯定是自己的。

第三个感触是执着于评估技术虽挣钱不多，却其乐融融，终生受用。当前，讲究专业技术可能并不能直接给公司带来业务，甚至有时会与委托人产生利益冲突而影响业务承揽。许多公司重视专业技术，并非从增加企业核心竞争力考量，主要目的还是化解评估风险。搞技术的，干得好就像扁鹊的大哥，看不出什么成绩，干砸了老板会说养你是干什么吃的。所以，别想靠专业技术发财。但换个角度看，也没有承揽业务那么多的烦心事儿。正是有了这样的平常心，使得自己把心思都集中到了钻研评估技术上。现在可以说是进入了“衣带渐宽终不悔”的境界，思考一个问题，有时几天几夜都走不出来；悟出了一个道理，可以陶醉好多天。探索评估的奥秘，让我无比充实，也无比受用。就像现在，即使退休了，仍可放飞理想，孜孜以求，同年轻人一样充满活力。

如果问我对未来的期望是什么，回答是继续老老实实当个评估匠人。评估是一个小行业，却真的是一个高端行业，水平没到一定的高度，是难做好这项工作的。虽说现在高质量的估价服务对主动提升公司业务贡献不多，但这只是暂时的，未来一定会有颠覆性变化。且老是输出低质量评估服务，难免需求萎缩，日渐式微，这已被过往实践所证明。现在，大家都在想拓展蓝海业务，可是，如果所拓展的业务不以评估技术或相关知识为依托，不是经济创新发展中那些需要估价技术或估价相关知识给予支持的业务，我们就没有竞争优势，走得不会太远。因此，未来发展不管是红海业务还是蓝海业务，都离不开评估匠人、匠心。

现在大家比较心浮气躁，能够沉下心来钻研评估技术的人不多了。这很危险，不懂技术就意味着随时可能在不自觉状态下犯错，犯了错说不定哪一天就被追究法律责任，这样令人心痛的事我们看到的已经不少了。我们是存在明知有鳄鱼也得到河边喝水的无奈，但不要忘记评估行业的丛林法则是一旦受伤将一蹶不振，甚至饿死。君子不落险地，想要行稳致远，我们首先要保护好自己，而精湛的专业技术就是我们的铠甲。现在，我正琢磨着能通过什么更有效方式，发挥余热，为房地产评估机构和估价师，乃至社会大众，提供评估专业技术支持和法律事务的评估专业帮助。水平半吊子，诚意却满满。

最后，就以自拟的一首打油诗结束与大家的分享吧：

三十功名尘土飞，欲醉犹闻战鼓擂。不恨今世无知己，评估伴我一生辉。