圆桌对话：未来房地产估价发展畅想

主持人：王波（深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司董事长）

对话嘉宾：

高喜善（北京首佳房地产土地资产评估有限公司董事长）

胡  峰（戴德梁行北区董事总经理）

李秀荣（厦门均达房地产资产评估咨询有限公司董事长）

李华勇（深圳市国房土地房地产资产评估咨询有限公司总经理)

王云松 (海南正理房地产资产评估测绘有限公司总经理)

常忠文（安徽中安房地产评估咨询有限公司总经理）

主持人：30年房地产估价行业发展，从业者感到受益匪浅。估价行业是我们安身立命之本，我们的理论基础、知识积累、实践经验和写作功底都来源于房地产估价。未来已来，人工智能将会极大的冲击各行各业，估价行业也不例外。此次圆桌对话主题为未来房地产估价发展畅想，请对话嘉宾谈谈对未来房地产估价发展的思考。

高喜善：这次会议意义重大，过去的辉煌已成为过去，参与者深感时代变迁。传统业务正面临行业内卷的局面，我们需围绕估价的核心逻辑，向相关领域延伸估价业务和技术，积极拓展城市更新等领域的相关估价服务，蕴藏着很大的机遇。

胡  峰：房地产市场发展会有几个阶段：快速建设的增量市场、精细化运营管理的存量市场和金融发展的资本市场。估价行业应围绕行业发展脉络提供专业服务，当前市场仍处于初级阶段，我们应对未来发展充满信心。在房地产金融领域，从传统的银行抵押估价业务，向资产证券化和公募REITs等领域发展；从资产价值评估转向资产运营管理等方面。

李秀荣：当前，数据领域竞争激烈，恶性压价招揽业务行为较为严重，行业面临内卷，需要寻找新的出路。国务院已允许电子档案替代纸质档案，这是机遇。估价机构应紧跟时代加强技术运用，形成自己的数据资产。同时，数据必须依托本地机构赋能，所以估价机构的存在至关重要。人工智能不可能取代房地产估价师的专业价值，而是会帮助估价师做更多事，助力提升估价服务，甚至跨界发展。

李华勇：未来，估价机构将深耕某一个领域专、精发展。人工智能是实现精专的科技工具，应更好加以利用。房地产估价可从纵向和横向细分领域深入发展、拓展业务。进入存量房时代，估价师可以为客户提供最高最佳利用分析，实现与客户共赢。同时，创新服务和收费模式，为客户创造价值的基础上共享增值收益。

王云松：估价无处不在，大中小估价机构都应从传统的评估业务走向咨询顾问业务，而不仅是在传统领域竞争。人工智能对估价行业带来一定的冲击，但仅是辅助的估价手段。只要房地产市场存在，估价业务会长期存在。估价师也应积极利用人工智能以保持竞争力。

常忠文：各行各业均面临人工智能的挑战，制约人工智能发展的三要素包括大数据、算法、芯片，从估价行业需要的处理能力来看，当前这三个方面的要素条件已完全具备，因此，人工智能对估价行业影响较大。房地产估价是技术、艺术和经验的结合，简单的估价业务可能会受到很大冲击，但是特殊的、个性化的、利益主体多元的估价业务仍会需要专业的估价师来完成。估价机构应积极拥抱人工智能来辅助决策，培养既懂技术、又懂管理且跨学科的复合型人才。同时，未来估价师需善于向委托方解释沟通，汇报复杂问题，这也是未来行业人才培养的方向之一。

主持人王波：当前，估价行业面临经济环境、房地产市场、科技进步三个方面的转变。大家认为，未来房地产估价师如何发挥新的、更大的作用、提供更有价值的服务？

高喜善：城中村改造是当前需高度关注的业务领域，国家和地方出台了一系列政策推动城中村改造，其巨大的空间为估价师提供了许多机会。估价机构需围绕政府及客户需求，积极参与到城市更新、城中村改造中来，提供相关估价及顾问服务，在房地产以旧换新的大潮中寻求发展。特别是上海市率先提出责任规划师、责任建筑师和责任评估师“三师联创”工作机制，给估价行业带来新的机遇。真正懂专业、善沟通、能落地的复合型人才将会在满足客户痛点需求的服务中大有所为。

胡  峰：新一轮科技革命对行业的冲击是不可避免的，估价机构可以更好运用AI技术助力高质量发展。首先，数据对估价师至关重要，应充分利用评估资源，挖掘数据背后的价值，建立评价体系。其次是专业性，如资本化率等估价参数的准确性。此外，人才是发展的关键。未来，房地产估价机构需重视数据价值，提升专业性和培养人才，相信在“专业+人才”的双重驱动下，行业将迎来更好发展。

未来，金融领域的评估将成为重要发展方向，涵盖融资与交易等广泛领域。其中，银行抵押估价业务仍是主体，资产证券化、公募REITs等也具备很大潜力。此外，城市更新和资产大宗交易等方面也存在机遇，估价师最了解市场和客户需求。同时，应努力提高估价师的社会地位和影响力，城市更新、楼宇经济、消费等都和估价息息相关，积极为经济发展贡献力量，为行业未来发展打下坚实基础。

李秀荣：估价师现场实地查勘、与客户一对一交流、工作经验的积累等是技术不可替代的，能够确保定价更科学、模型更精准。估价师弥足珍贵，应坚守直接服务于终端客户的方式，特别是本地估价机构有天然优势，坚持做难而正确的估价。同时，行业也在积极利用新技术助力提升服务水平。

当前，全国房地产估价师的总体结构和布局不均衡，大城市冗余、乡村短缺，行业应关注乡村振兴等领域的评估需求，如在农用地评估、宅基地评估等方面发挥作用。人工智能的核心基础是数据，没有估价师的数据支持无法实现AI智能服务，因此，要积极搭建评估数据库。

未来Web3.0时代，估价行业应形成开放合作、资源共享的模式，包括数据资源、专家资源等互联互通，避免内卷，利用平台降低成本、提升效率和客户满意度，推动数据资产化，以应对市场挑战。

李华勇：估价产品可分为标准化和非标准化两类，标准化估价产品易被大数据所替代，如司法评估业务受到阿里、京东拍卖平台的冲击。因此，估价机构需转变思维，提供更多非标准化产品，同时探索发展合伙制模式。此外，估价师应更注重实地勘察和调研，未来部分内业工作可由助理机器人辅助完成，还可以寻求跨界发展。

王云松：当前，传统估价业务占比40%，咨询类业务占比60%。AI的冲击虽然很大，但公司并不会因AI本身而倒闭，可能会因为未使用AI技术被超越，因此，必须尽快拥抱人工智能，参与其中。过去30年，房地产估价师发挥了很大的作用。未来，AI可能会替代部分估价师的工作，甚至改变行业生态，估价师需尽快且积极地使用人工智能。

常忠文：估价师需依托专业素养和从业经验，聚焦房地产估价、评价、咨询三个领域，从房地产全生命周期管理出发，在金融、保险、养老等国计民生领域发挥作用，实现转型升级。面对传统估价业务受冲击的现状，应持谨慎乐观态度，毕竟人类社会还是人类占主导。

主持人：中房学和房地产估价行业走过了三十年，希望大家用一句话来提出对估价行业的未来展望。

常忠文：大家应加强对人工智能领域知识的学习，可以将其纳入房地产估价师考试教材中。        

王云松：不管AI对行业的冲击多大，衷心祝福房地产估价行业持续健康有序发展。      

李华勇：估价机构可通过服务创新、细分领域深耕、业内整合及跨界发展等方式，实现可持续发展。

李秀荣：拥抱新时代，保护估价师，培养新一代估价师，让年轻人更好发展。

胡峰：我一直充满信心，因为房地产市场发展只是进入一个新的阶段。最核心的是人，行业需要关注人才培养。 

高喜善：未来，合格的估价师应真正掌握影响价值的核心因素和变化规律，提供深度顾问服务并对结果负责，方能行稳致远。

主持人：房地产估价是我的终身职业。当前，很多自媒体从业人员并不懂房地产，估价师有天然专业优势，应学会对外宣传自己、宣传行业，用自身专业影响客户、影响社会。今天的圆桌会议到此结束。谢谢大家！